公募REITs开闸，多家基金公司积极筹备产品，项目及人才储备面临考验

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蔡联(上海记者李翰)据报道，4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进房地产投资信托基金(reits)在基础设施领域试点工作的通知》(以下简称《通知》)；同时，中国证监会公开征求《基础设施证券投资基金公开发行指引(试行)》(以下简称《指引》)的意见。这两份文件的发布标志着中国将正式启动基础设施领域的reits公开发行试点。

记者从公开发行机构获悉，许多公开发行基金公司对相关产品"感兴趣"，甚至公开发行机构也开始"跑项目"。在积极准备的同时，业内人士也呼吁制定更详细的reits公开发行规则。

基金公司正在积极准备

记者从许多公开发行机构了解到，许多基金公司都对公开发行reits表示"积极关注"。

海富通固定收益投资部副总监陈以平对记者表示:“公开发行reits绝对是一件好事，我们正在积极准备。”公共基金有动机和能力做这样的事情。参考国外经验，reits产品对许多长期基金都有吸引力，而且一般产品规模也很大，这有利于公募基金做大业务。”

然而，一些公开发行机构的负责人告诉记者，在这方面还没有准备。

根据CICC的研究报告，全球房地产投资信托基金的规模接近2万亿美元，但它仍是一个相对较新的资本市场品种。截至2019年底，全球reits规模超过2万亿美元，其中约65%来自美国，reits在其他国家仍是相对新兴的资本市场品种。中国是第40个建立reits工具的国家。

虽然早在2015年，鹏华基金就推出了中国第一只投资于房地产投资信托的公募基金——鹏华前海万科房地产投资信托。然而，产品交易结构和投资范围都不同于《准则》。

本通知正式界定了“公募基金+资产支持证券”的交易结构。同时，突破原有的“双十”集中度限制，明确“80%以上的基金资产持有单一基础设施资产支持证券的全部股份，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司的全部股份。”

鹏华基金指出，《通知》明确了资产选择、方案设计、定价和发行的股权投资方向，明确了公募基金在项目调整、发行、运营和审批中的主导地位，并通过二级市场交易模式提供流动性。虽然它在标的资产范围和单笔资产投资比例上与海外公开发行的reits仍有所不同，但其运作模式接近，值得期待。

项目和人才储备是挑战

尽管《通知》的发布打开了一个新兴万亿市场的大门，但这只是第一步。

根据“公募基金+资产支持证券”的交易结构，如何找到高质量的标的资产是关键。数据显示，自本所资产支持型证券备案制度实施以来，在“基础设施收费”、“ppp”和“房地产投资”三大资产类别中，资产支持型证券项目数量最多的机构主要是证券公司，公开发行机构在这方面的积累相当薄弱。

根据中国科学技术基金会的数据，截至2019年底，基金子公司股票中的abs产品数量超过200种，规模接近2000亿，这两项数据仅不到同期券商的七分之一。

陈以平还认为，在当前的利率下行通道中，底层高质量资产较少，reits产品的最终收益率可能没有大家想象的那么高。

已经准备好产品计划的公开发行机构已经开始积极寻找项目。深圳一位公开市场人士告诉记者:“公司已经开始运营这个项目。”

相关人才的储备也被认为是上市机构未来面临的一个问题。

“根据《证券投资基金法》，公共reits似乎是公共证券投资基金，但它们与我们当前的公共基金产品有很大不同。”德邦基金总经理陈兴德认为，“因此，《指引》要求基金管理人在基础设施基金运营过程中积极履行基础设施项目的运营管理职责。因此，还需要有基础设施项目投资管理或运营经验的人员。”

陈兴德还补充道:“公募reits在基金发行定价方法、估值方法、信息披露内容、利益冲突管理等方面具有很强的独特性。，这对于当前的基金管理公司来说相当于一个全新的业务领域，具有巨大的挑战性。”

等待更多的规则出台

在积极准备的同时，许多公众投资者也表示，公募reits的设计需要更详细的规则，如进一步明确税收等事项。

鹏华基金认为，美国reits的快速持续发展主要是由其税收政策驱动的，而税收激励已经成为reits的核心驱动力。目前，reits试点通知没有提到税收优惠和双重征税。

此外，平安证券研究报告认为，基础设施reits在未来可能会遇到以下问题:

首先，地方政府官员的不同任期将导致参与基础设施房地产投资信托基金的热情存在巨大差异。对于任期较短的官员来说，为了在短期内大幅增加财政收入，他们可能会重点关注地方基础设施质量资产的证券化；对于长期官员来说，高质量的基础设施资产是当地收入的重要来源，他们参与证券化的热情可能不高。

其次，公开发行一旦获得“基础设施项目的完全所有权或特许经营权”，就需要参与基础设施的运营、维护和后续开发，这可能与公开发行基金的金融投资理念和定位相冲突。根据该文件，原始权利持有人应通过战略配售持有不少于20%的股份，锁定期应不少于5年。五年后，在原股权持有人的股份中找不到新的投资者，reits的实质性控制权以及运营和维护责任将落在基金管理公司身上。

第三，基础设施reits的产品设计非常复杂，普通个人投资者短期内可能难以理解。根据该文件的要求，个人投资者最多只能享受16%的基金份额，因此不确定公开发行是否有动机以更高的成本出售给个人投资者。