回顾2018 澳洲房市风云, 2019投资澳房该如何抉择？

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2019年已经开始。

在过去的2018年，澳大利亚房地产市场既有风险也有机遇。与2012年至2017年这五年的疯狂增长相比，澳大利亚房地产市场逐渐回归理性，向悉尼、墨尔本等副城市呈现弹性和多元化发展。

在住房市场背景下，投资者也应该理性分析，谨慎选择投资对象。让我们回顾一下2018年澳大利亚住房市场对决策和主要市场表现的主要影响。

重大决策

根据澳大利亚11月5日的报告，从2019年中期开始，将会有一场房产交易税的大改革。决定印花税的住宅购买价格范围将根据通货膨胀进行调整。在那之后，每个买家可以在每次房地产交易中节省500澳元。

在悉尼，普通买家买房时需要缴纳约4万澳元的印花税，而且大多数买家都是相对年轻的买家。

新南威尔士州将是中国第一个宣布印花税幅度与消费者价格指数挂钩的州。

新南威尔士州财政部长多米尼克佩罗特(Dominic perrottet)表示，如果按照15年前的消费者价格指数(cpi)来计算印花税的价格区间，如今购买一套价值50万澳元的房产只需2000澳元，而价值150万澳元的房产只需6400澳元甚至更低。

多米尼克·佩罗特/资料来源:城市开发商

9月初，据9日消息，澳大利亚政府还提出了改革印花税制度的重大计划。该计划旨在为购房者提供多种选择:

购房者在买房时可以选择直接缴纳印花税；你也可以选择另一种选择——在未来15-20年内分期缴纳土地税。

来源:9新闻

这样，那些暂时负担不起印花税的购房者在购房时就有了一个备用方案，从而减轻了买房时支付数万澳元的压力。

新南威尔士州最近一次印花税改革是在1986年，当时悉尼的房价中位数只有8万澳元。到目前为止，房价中值已经攀升至100万澳元，比当年高出约1000%。

资料来源:pe资本

12月4日，澳大利亚央行会议报告宣布，12月份的现金利率维持在1.5%不变。这是澳大利亚央行连续第24个月保持利率稳定。

现金利率主要是一项宏观政策。澳大利亚央行以此为货币政策工具，通过金融市场操作影响现金利率，控制宏观经济。

会议报告还指出，低利率将继续支撑澳大利亚经济的稳定。虽然低利率带来的经济促进效应不是一蹴而就的，但从长期来看，低利率在降低失业率和实现通胀目标方面有着良好的预期。

对于经济实力相对有限的年轻购房者来说，购买房地产最大的担忧之一是买房带来的经济负担。

来源:mark nolan/getty images

5月8日，联邦政府发布了一份预算，其中政府承诺通过“开放联邦土地”的措施缓解住房负担能力问题。

这些措施包括，政府将开放昆士兰州雷德兰市数百栋房屋的土地，这块土地最初由澳大利亚通信和媒体管理局(Australia n communication s and Media Authority)持有。根据预算，这块土地将提供多达400所房屋，还将增加布里斯班市的土地供应。

该预算还扩大了养老金贷款计划。政府已经为这项措施拨款1100万元，这将使所有澳大利亚老年人能够利用他们的财产抵押贷款获得固定收入，每两周的收入相当于安全付款的150%。此外，政府还鼓励购房者将他们的免税储蓄投入退休养老金，这可以作为购房的首付。

资料来源:卫报

据《悉尼晨报》报道，工党最近提议在未来十年内将660亿英镑的补贴用于房地产交易，预计这将有利于25万套新房的建设和交易。

对于那些建造新房子并以较低租金向有需要的人提供住房的投资者，工党承诺取代上述莫里森政府的住房支付能力计划，并在15年内每年直接补贴8500澳元。

这对那些无力支付昂贵租金的投资者和租户来说无疑是个好消息。

根据澳大利亚1月4日的报告，财政部长乔希·弗莱登伯格(josh frydenberg)最近呼吁银行重启“负担得起且及时”的贷款，以扭转银行对潜在买家收紧贷款政策的局面。

资料来源:凯姆·史密斯

弗雷德伯格说，“根据澳大利亚储备银行(rba)的数据，澳大利亚审慎监管机构(Prudential Regulatory Authority)对房地产市场进行了有针对性的短期干预，这增强了澳大利亚经济抵御未来冲击的能力。”

财政部长补充说，在这些干预措施被撤销后，银行继续提供负担得起的及时信贷是至关重要的。向借款人开放贷款账户将有助于保持澳大利亚的经济实力。

市场表现及发展趋势

根据汇丰银行的研究，从2012年到2017年，澳大利亚的房价上涨了45%。其中，悉尼和墨尔本推动了大部分住宅市场的繁荣，悉尼的房价上涨了75%，墨尔本的房价上涨了58%。

最终，当悉尼和墨尔本的住房市场从此前近五年的飙升中复苏时，悉尼和墨尔本边缘、布里斯班、阿德莱德等地区的住房市场正在悄然萌芽。

资料来源:房地产

根据房地产网站房地产，尽管悉尼许多高价房产在2018年缩水，但在悉尼房价较低的一些边缘城市地区，住房市场仍在强劲增长。其中，中央海岸、悉尼以外的西南地区和皮特沃特地区尤为突出。

其中，悉尼涨幅最大的是位于中央商务区西南85公里的奥克代尔，房价中位数为701，547澳元，涨幅为18.1%。悉尼公寓市场表现最好的地区是东南部的东花园，房价上涨了22.8%。

根据研究和分析机构穆迪(moody's)最近提供的一份报告，布里斯班的房屋和公寓价值也可能上升，分析师预测其住房市场在2019年将增长1.2%。他们预测布里斯班的房价今年将上涨2.8%，2020年将上涨6.5%。在阿德莱德，在2018年预期增长1.9%后，2019年房价可能增长2.6%。

根据corelogic的研究报告，澳大利亚的平均租金已经达到429澳元/周。其中，悉尼、墨尔本和堪培拉等首都城市的租金在上一个财政年度普遍上涨了1.4%，而其他地区则上涨了3.1%。

资料来源:corelogic

根据澳大利亚统计局的报告，有200多万澳大利亚人住在租来的房子里。四分之一的澳大利亚房主选择出租房屋，并将租金作为他们生活收入的一部分。

从2006年到2016年的10年间，澳大利亚的私人租金收入增长了38%，是房地产价值的两倍。

由于经济不景气，商业地产可能会被放弃，但是人们总是需要一个屋顶来躲避风雨。

随着租金收入的提高，越来越多的投资者愿意“以房东的身份买房”，然后把房子租出去。这样，稳定的租金就会变成被动的收入(不需要劳动就可以获得的收入)，可以帮助偿还大部分甚至全部贷款，并且随着时间的推移和租金的增加，会带来越来越多的回报。

根据澳大利亚统计局2018年发布的数据，每1分42秒就有一个婴儿出生，每3分16秒就有一个人死亡，每1分1秒就有一个人从海外来到澳大利亚，每1分51秒就有一个人出国。

因此，澳大利亚人口每1分23秒就增加一个人。

澳大利亚是发达国家中人口增长率最高的国家之一。在2017财年，仅悉尼和墨尔本就分别增加了10万多人。澳大利亚年平均人口增长率为1.6%，这意味着澳大利亚人口将在三年内达到2600万，如果这一增长率持续下去，到本世纪中叶将达到4000万。

在澳大利亚的外国人中，中国人最多，占16%，占澳大利亚总人口的2.2%，而且这个数字还在上升。

澳大利亚人口的激增表明了澳大利亚住房市场的强劲需求和未来房价的弹性上涨，这是澳大利亚住房市场进一步繁荣的前奏。对于关注世界的高净值个人来说，只有抓住现在的机会，他们才能迎来更美好的明天。

澳大利亚房地产，高净值个人的选择

近年来，越来越多的中国高净值个人开始选择海外投资，呈现出稳步增长的趋势。

根据《新世界财富》发布的2018年全球财富迁移分析报告，自2017年以来，澳大利亚已连续第三年成为世界上最受富人欢迎的国家。

来源:新世界财富

其中，最富有的人更喜欢住在悉尼、墨尔本、黄金海岸、阳光海岸、珀斯和布里斯班。据报道，2017年，澳大利亚共吸引了1万名高净值移民，净流入100万美元(约合125万澳元)。

刘曾以张泽天的名义在悉尼购买了价值16.2亿澳元的岩石公寓

根据国际通用报告准则(crs)协议，作为oecd成员国，中国和澳大利亚的国家税务总局发言人表示，2018年9月是双方首次进行信息交流，之后将每年交流一次。

Crs规定，信息交流的内容包括:

账户和账户余额；

相关账户相关金融资产的利息收入、股息收入、保险产品收入和交易收入；

基本账户信息:姓名、出生日期、国家等。；

本年度支付或记入该账户的总金额。

值得注意的是，海外房地产、游艇、跑车、古董字画、珠宝等非金融资产不在crs调查范围内。由于海外房地产不是金融资产，因此作为规避信用风险的重要资产，越来越受到中国高净值客户的青睐。

专业事务移交给专业人员

许多有房地产投资意向的人经常会花很多时间来回奔波，当他们看房子的时候，往往什么也找不到。这不仅浪费了宝贵的时间和精力，也浪费了机会成本。

即使他们最终买了房子，由于缺乏长期规划和理性判断，他们也经常会卖掉本可以升值几倍甚至几十倍的房产，从而白白失去自己的财富。

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2018年5月，铁宇地产入围2018年西太平洋银行“澳中企业优秀奖”

它是唯一被选中的跨境海外房地产投资公司

2018年3月，他被莫纳什大学授予“中国澳大利亚品牌”

唯一上榜的房地产投资服务平台

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铁宇地产(中国)五周年客户答谢晚宴

"退潮时，你可以看到谁在裸泳。"

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