酒店大亨欲抢风口开元物业拟上市毛利率远逊南都碧桂园

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与其他房地产公司不同的是，陈的开元大酒店和开元地产集团都没有上市，但开元地产不得不抢先ipo，只是因为此时地产分拆具有神奇的力量

《投资时报》研究员王

它既不是乔治·萧伯纳的小说，也不是55年前奥黛丽·鲁赫本主演的电影，但在资本市场上把一个卖花女出卖给一位女士的故事显然更具戏剧性。

自彩人寿(1778.hk)在港交所成功上市，长期在控股房地产的母公司集团阴影下自惭形秽的房地产公司，突然找到了证明自身价值的捷径。即使在市场拐点到来时，拥有大量资产的房地产企业也不得不反复压缩市盈率或提高贷款的票面利率以获得融资，现在它们更受追捧，尤其是那些拥有可观和持续现金流的企业。

据数据显示，仅在2018年，包括地产(603506.sh)、亚人寿()和碧桂园()在内的六家物业服务公司相继在内地和香港股市上市。其中，杜南地产a股上市，其余五家地产公司在港上市，均为历年最高。

此外，奥林匹克公园健康生活、滨江服务、蓝光嘉宝等房企旗下的物业服务公司也在港股排队，60多家物业公司在新三板上市。值得注意的是，包括万科、恒大和保利在内的巨头未来很可能会加入这一行列。

这显然与市场逻辑转换后投资者好恶的变化有关。

演示者的光环是最好的广告。彩生活于2014年6月30日在香港证券交易所注册，上市三天内市值达到55.6亿港元。请注意，该指标已超过其母公司华洋年控股(1777.0港元)。即使五年后，双方的市场价值仍然相等。

较大的卫星来自乡村花园服务。该公司于2018年6月19日在香港证券交易所上市，仅一个月后市值就达到353.5亿港元。分拆上市前，其2017年物业管理收入为26.56亿元，仅占母公司总收入的1.17%，相应净利润为2.89亿元。如果以碧桂园(2007.hk)上市当日的市值作为参考，碧桂园服务的理论市值应该是39.91亿港元。然而，现实是，后者的市值在上市后的第一个月就增长了近10倍。

相比之下，在平均市盈率约为10倍的香港股市，截至2019年1月29日，碧桂园服务的市盈率为28.51倍。

开元也来抓风

听到这个消息，开元地产也来了。该公司由中国民营酒店之王陈创立，总部设在杭州市，希望成为继地产之后的物业管理新幸运儿。

2018年12月28日，中国证监会官方网站披露了浙江开元物业管理有限公司(以下简称开元物业)的招股说明书。根据招股说明书，该公司已从新三板退市，拟在深交所创业板公开发行1368.9万股，募集资金3.89亿元，保荐机构为民生证券。

根据公开信息，公司控股股东为开元房地产集团，实际控制人为陈，通过开元房地产集团控制发行人54.61%的股份。

然而，《投资时报》的研究员注意到，开元地产的主营业务集中在浙江，外包业务占近30%，应收账款占总资产的比例很高。2015年至2017年及2018年1月至6月(以下简称报告期)的毛利率低于同行业可比上市公司。此外，公司的人工成本占总成本的比例很高，关联交易也占很大比例。

针对上述问题，《投资时报》向开元地产投资者关系部发送了采访提纲，但截至发稿时，具体问题尚未得到回复。

不寻常的董事长兼总经理

陈，一九五二年生，杭州萧山区人。在2018年胡润全球富豪榜上，它在2694位最富有的人中排名第2075位。截至目前，其总资产净值为82亿元，在净资产超过10亿美元的杭州38位富豪中排名第28位。

2017年8月3日，也就是陈65岁生日，他出人意料地宣布将开元旅游集团董事长一职移交给第二大股东、第一秘书陈灿荣。至于为什么两个女儿都不允许陈接任的问题，是不愿意处理的。

值得注意的是，虽然开元酒店也在香港证券交易所排队等候，但作为陈退休后的两件必做大事之一，这家体现了开元特色的公司很可能会落后于弟弟的出场时间。

据查阅招股说明书的《投资时报》研究员陈灿荣介绍，陈灿荣通过德威地产间接持有开元旅游集团8.53%的股份。开元旅游集团和谐园投资分别持有开元地产大股东开元房地产集团85%和15%的股份。

根据开元地产的招股说明书，陈灿荣不仅是开元地产的董事长，也是开元旅游集团有限公司和杭州开元房地产集团有限公司的董事长

值得一提的是，目前持有开元地产18.99%股份的谢建军，有着与香港著名影星周润发相似的优越故事，后者在电梯处抓住了机会。据悉，最初只是萧山宾馆的一名普通保安，因巧妙地解决了电梯内的吸烟事件而受到陈的赏识，后被逐步提拔为开元置业总经理。

标准兄弟的毛利率较低

根据招股说明书，《投资时报》的研究员发现，公司的物业管理服务区域主要集中在华东地区。报告期内，该区域营业收入分别占营业总收入的81.41%、86.66%、90.16%和93.26%。其中，所谓的华东地区以浙江地区为主。报告期内，浙江地区营业收入分别占营业总收入的70.44%、76.49%、76.66%和81.27%。

无独有偶，开元地产在杭州有三大竞争对手，其中杜南地产已在a股上市，绿城服务(2869.hk)已在香港上市，滨江服务目前正在港股排队。截至1月25日收盘，前两家公司的市值分别达到23.49亿元人民币和189.17亿港元，静态市盈率分别为31.39倍和41.19倍。考虑到杜南地产2017年的收入和净利润表现略好于开元地产，这可能对开元地产更具指示性。

从毛利率来看，开元地产在报告期内给出的数据分别为27.10%、23.13%、22.49%和20.92%。同期，杜南地产的毛利率分别为29.77%、27.18%、24.40%和24.11%。HKEx物业管理第一碧桂园同期毛利率分别高达30.57%、33.93%、33.17%和39.00%。

此外，2018年上半年，开元地产应收账款净额为1.49亿元，占总资产的34.49%，占比相对较高。一旦坏账风险发生，也会对公司产生不利影响。

根据招股说明书，开元地产将其非核心业务委托给第三方公司。报告期内，第三方公司的外包成本分别占其主营业务的20.26%、32.47%、34.98%和34.84%。就物业管理而言，外包业务所占比例相对较高，其服务质量和对开元物业声誉的影响相对不可控，而服务质量和声誉将直接影响业务绩效。

开元地产的人工成本必须引起重视。

报告期内，公司人工成本占主营业务成本的比例分别为66.35%、55.20%、52.64%和53.64%。从2015年到2017年，浙江省所有社会单位就业人员的平均工资增长率分别为6.9%、8.9%和8.2%。对于开元地产来说，劳动力成本上升的压力不小。

一位业内人士告诉《投资时报》的研究员，物业管理公司员工的工资是挂钩的，如果清洁工的工资提高了，就意味着其他服务人员的工资也要相应提高，这对以人力资源为主的物业管理公司影响很大。