旭辉：财务审慎稳健 评级或再提升

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3月14日，徐汇公布了2018年业绩，并上交了《优秀学生》成绩单:2018年全年签约销售额为1520亿元，同比增长近50%，归母亲所有的核心净利润增长36%，达到55.36亿元。在快速增长的背后，徐汇严格控制净负债率在67%左右的健康水平，不断优化融资成本和债务结构，在实现“质量增长”承诺的同时，表现出强大稳定的财务控制能力。 最近，徐汇发行了7.52亿元的供应链abs“旭日03a”，票面利率仅为4.48%，较1月份的前一次发行低0.47个百分点，为徐汇供应链融资利率历史最低，超额认购3.51倍，再次体现了徐汇对自身稳健经营和金融监管的认可。

据分析，abs在供应链各阶段的成功发行将有助于徐汇进一步拓展多渠道融资方式，有效盘活资产。历史低价将有助于徐汇进一步降低综合融资成本，提升徐汇资本市场绩效。

控制负债和控制成本，不断优化债务结构

2018年，徐汇准确把握市场脉搏，踏上融资“窗口期”，并在资本市场频繁努力获取长期低成本资金。期末综合融资成本也控制在5.8%的较低水平。

同时，通过偿还到期公司债券和回购可转换债券等一系列操作，有效控制了债务规模和净负债率。截至2018年底，徐汇的净负债比率仅为67.2%，比2018年年中下降了5个百分点，远低于视点房地产网数据显示的前30个行业的平均净负债水平110.68%。

更值得注意的是，徐汇一年内到期的短期债务同比进一步下降至17%，同比下降3个百分点，账面现金高达446亿元，债务结构合理，偿付能力优越。

徐汇董事长林忠不止一次对外界说:“徐汇不应该是‘偏学生’，而是‘三好学生’。”如果你放弃负债率，降低利润率，你可以很快形成规模，但这不是徐汇想做的。”徐汇始终注重规模与利润的平衡，始终坚持“金融铁三角”战略，从而实现房地产“长跑运动员”的形象。

质量增长为股东带来丰厚回报

自2012年上市以来，徐汇一直追求“质量增长”。尽管其年销售额达到创纪录高点，但它因控制销售质量和为投资者带来丰厚回报而受到投资者和机构的称赞。

徐汇坚持严格控制销售质量，追求高于行业水平的销售回报率，进而实现稳定的经营现金流。财务报告显示，在2018年的1520亿份合同销售额中，重庆、合肥、山东等新区域的贡献有所增加，区域发展更加均衡。同时，徐汇2018年的销售回报率为87%，同比增长2个百分点。

得益于近几年市场力量带来的结算收入，2018年徐汇收入增长33%，达到423.68亿元；归属于母公司的核心净利润增长36%，达到55.36亿元，延续了过去五年约30%的高复合增长率。剔除合并影响，毛利率高达34.7%，核心净利润稳定在13.1%的高水平，比去年同期高出0.3个百分点。实现23.8%的核心净资产收益率，并连续三年提高。截至2018年底，徐汇总资产达到2411亿元，同比增长59%。

在绩效沟通会上，林总裁指出，进入一个新的周期，回报的房地产业是“制造服务业”，精细化竞争的时代即将来临。行业将进一步洗牌，竞争将更加激烈，同时行业利润将趋于稳定。对于追求精细化管理和高周转率战略的徐汇来说，未来几年的利润率将继续保持在25%-30%的范围内。

凭借高增长，徐汇坚持每年慷慨分红的政策，2018年每股分红0.3港元，同比增长30%。自2012年上市以来，徐汇已支付总股息1.06港元，占1.33港元首次公开发行价格的近80%，为投资者持续稳定地创造了价值。

因评级或晋升而得到组织的高度认可

徐汇2018年度业绩得到了机构的广泛关注和认可，摩根士丹利、花旗集团、汇丰银行、瑞士信贷、野村证券、大和银行、CLSA等国际银行纷纷给予徐汇正面评价。在国内机构方面，包括CICC、兴业、中信建设投资、交通银行国际、西南证券、精华国际、中泰证券、东吴证券、国信证券、华泰证券和第一上海在内的十余家机构也对徐汇的未来发展表示乐观，给予“买入”或“增持”评级。

更令人满意的是标准普尔(Standard & PoorPoor's)最近也发布了一份报告，将徐汇控股的评级从“bb-”上调至“bb”，并对徐汇未来的发展提出了良好的预期，称“如果公司继续保持强劲的销售增长势头，进一步提高股权比例，我们可能(再次)上调评级。”

徐汇集团首席财务官杨欣清晰地勾勒出徐汇的发展道路。“徐汇一直坚持稳健审慎的理财观。今后，我们将逐步增加租金收入，坚持健康的现金流，严格控制债务管理，与境内外金融机构保持长期、牢固的合作关系，通过精细化不断提高经营效率，进一步提升徐汇的信用评级。”