绿城中国净利润同比降54.18%合同销售额增速创近三年新低

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绿城中国的业绩预测显示，未能完成2018年初设定的销售目标，年净利润同比下降54.18%，净资产收益率也同比下降4.85个百分点

《投资时报》研究员王

在与融创中国(3900.hk)决裂、与CCCC(1800.hk)在中央企业背景下结合之后，绿城中国(3900.hk)近年来经历了许多波折，但仍需要一些时间来培养默契和个性。至少，179.91亿港元的市值与其昔日的辉煌不符。

截至目前，CCCC以28.81%的持股比例成为绿城中国的第一大股东，码头集团(0004.hk)以24.93%的持股比例位居第二，宋卫平以10.42%的持股比例位居第三。在该公司的6名执行董事中，CCCC拥有4个席位，CCCC的宋卫平和刘文生是绿城中国的联席主席。

大股东的品牌越来越深刻。随着老绿城人曹舟南作为CCCC代表的离开，原大连市副市长张亚东接任绿城中国执行董事兼首席执行官一职。

2018年8月，张亚东给绿城带来了丰厚的礼物，绿城与CCCC 16家下属单位签署了近30个合作项目的框架协议。当然，测试这些合作项目的质量需要时间。

事实上，在人口、土地成本、政策因素和经济环境的综合作用下，中国房地产业的天花板已经出现。领先的房企正在为变革而竞争，如中国恒大(3333.hk)继续开发新能源汽车；碧桂园(2007.hk)涉足机器人行业；万科(000002.sz)早在王石时代就已经涉足贸易、文化、证券等领域的投资。尽管前三大产业的市场价值分别是绿城中国的18.7倍、14.6倍和23.1倍，但很难说谁将是跨领域布局的最后赢家。

今天的绿城中国加强了金融布局或成为一个标签。2018年12月，绿城宣布将以27.18亿元的价格收购百年人寿11.55%的股份，这几乎是百年人寿51.14亿元净资产的一半。卖家是万达集团，该集团渴望转型为轻资产。

目前，很难对这次收购的结果做出最终决定。根据公开信息，百年人寿的偿付能力已经连续九个月持续下降。根据2018年第四季度偿付能力报告，公司核心偿付能力额度为-10.45亿，最新综合风险评级为C..根据监管要求，保险公司只有核心偿付能力充足率不低于50%，综合偿付能力充足率不低于100%，综合风险评级在b级以上，才能达到偿付能力标准

如果我们想改变这种状况，股东增资可能是唯一的选择。投资了大量资金的绿城中国在2018年的表现如何？这个家庭富有吗？

数据显示，绿城中国2018年的合同销售额为1564亿元，虽然比2017年增长了6.9%，但却创下了近三年来的新低，与前20名房地产企业37.5%的平均增长率相差甚远。

此外，绿城中国2018年净利润为10.03亿元，同比下降54.18%，销售净利润率仅为3.92%。根据克里的数据，绿城中国2018年的行业排名已从去年的第11位降至第17位。值得注意的是，即使在杭州这个大本营，其销售份额也呈现出下降趋势。

关于市场普遍关注的问题，《投资时报》研究员作为投资者与绿城中国相关人员进行了沟通。据了解，绿城中国在杭州的销售比例有所下降，一方面受到限购、限售等政策的很大影响；另一方面，也有一些因素延迟了一些项目进入市场的时间。至于曹舟南的离职，他强调说，这对该公司的代理建筑业务没有太大影响。

人事起伏，动荡表现

自绿城于2015年加入CCCC以来，这家曾打造中国第一个理想生活综合服务提供商品牌的企业人员变化频繁。直到2018年8月，绿城的前主席曹舟南离职，旧绿城时代结束了。

2017年底，绿城一度位列房地产行业前11名，距离行业前10名仅一步之遥。然而，在2018年，绿城没有继续前进，而是下跌了6个位置。

根据绿城中国的公告，绿城集团2018年实现合同销售额1564亿元，其中绿城集团代理建设项目合同销售额约552亿元，同比增长22%，远低于2017年137%的增长率。

绿城代理业务由曹舟南创立。离开公司后，曹石以其新的商业平台“蓝绿双城”高调亮相，并发布了一项数据:公司成立后的三个月内价值达到800亿元，60%的项目来自之前的合作伙伴。

对于曹舟南的离职，绿城中国相关人员表示，绿城中国代理建设业务的整体结构和资源相对稳定，不会产生太大影响。

此外，2018年11月，上海绿城地区总经理张建波在绿城工作一年半后再次辞职。

据了解，在此期间，张建波重新安排了上海、常熟、无锡、南京、南通、合肥和徐州的项目。此前，绿城在上海已有6年没有新项目，而南通和合肥分别持续了10年和9年。

净资产收益率下降

作为绿城中国的发源地，杭州一直是支持其业绩的重中之重，公司在当地已连续赢得区域销售桂冠。然而，在2017年，当杭州的房地产市场相当受欢迎的时候，绿城由于其早期布局的倾向而失去了它的第一名。

据公开信息显示，2016年和2018年，杭州市土地储备总量在绿城集团中所占比例分别为15%、14.2%和12.2%，呈下降趋势。同期，杭州销售额分别占集团总销售额的26.7%、16.4%和17.3%，三年间下降近10个百分点。

根据嘉里发布的“2018年杭州20大房企”排行榜，滨江集团(002244.sz)以293.82亿元的销售额夺冠，绿城中国以270.18亿元下滑至第二位，万科以246.19亿元位居第三。

绿地中国相关人员表示，上述情况受到限购、限售等政策的很大影响；另一方面，这也与一些项目的市场进入时间延迟有关。该负责人强调，如果一些项目不延期，绿城中国的销售目标是可以实现的。

根据风能数据，绿城中国2016年和2018年的净利润分别为19.17亿元、21.9亿元和10.03亿元，同比分别增长135.75%、14.21%和-54.18%，且下降趋势继续加快。

本公司在2019年3月1日发布的利润预警中表示，净利润增长率同比下降主要是由于2018年出售子公司产生的净利润减少了7.7亿元，本年计提的资产减值准备增加，计提的人民币贬值外币贷款增加了4.88亿元。

2016年和2018年，绿城中国的净资产回报率分别为7.87%、8.56%和3.71%。2018年，净资产收益率达到三年来的新低，同比下降4.85个百分点。

还值得注意的是，绿城中国的销售净利率。2016年和2018年，公司的净销售利率分别为7.63%、6.34%和3.92%。2018年，这一数据创造了该公司上市以来的新低。

《投资时报》的研究人员注意到，该指数在2013年之前(包括2013年)一直处于两位数水平，自2013年以来一直徘徊在一位数水平。

土地储备在一定程度上代表了公司未来的发展潜力。根据绿城的业绩报告，目前其总土地储备为3247万平方米，而在t20排名第16位的金谷(600383.sh)以其4100万平方米的土地储备明显领先。