房多多平台模式：房产经纪服务行业的模式创新与效率升级

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方多多的创始人段毅再次讲述了他在戈壁行走的故事。他和两个商学院的学生一起赢得了戈壁挑战赛，这两个学生后来成为了方多多合伙人的共同创始人。然而，事实上，这个故事并不难引起观众的共鸣，也很少有人知道在戈壁上行走有多难。 所有人的兴趣在于你现在和将来能为我的企业带来什么产品。钱越来越难赚了。 这是三周前在深圳的三月。方多多举办了“趋势与掘金——行业流动性吃紧下的房地产服务新机遇”和方多多春节发布会。在场的数百名听众基本上都是来自全国各地的中介行业从业人员。 段毅利用自己在舞台上四天跑120公里的经历，比喻坚持自己的创业过程。经过这么长时间的准备，他终于谈到了业务，表示中国基础交易服务市场的佣金规模将从2017年的1300亿英镑增加到2022年的3000亿英镑。五年后，翻倍。在舞台下靠佣金生活的人可以理解。市场将会增长。然而，无论是新房还是二手房，市场都是分散的，竞争激烈，因此赚取佣金更加困难。钱在哪里，怎么赚？ 首先，互联网介入下的房地产经纪业的新气象 在这个最依赖线下交易尤其是线下服务的行业，从业者有一个隐藏的危机:互联网的介入会让他们的业务更加困难吗？ 市场上还有钱，但这些钱会被那些找到新玩法的人赚到吗？经纪人从未如此焦虑过。在过去的十几年里，许多傲慢的公司站出来说他们想颠覆这个行业，但他们都以失败告终，这可能会给每个人带来一些安慰。然而，在过去的一两年里，这个行业发生的变化使得人们很难抛弃这种危机感。 事实上，大量的房间和房地产代理公司都清楚地知道游戏风格正在改变。只是没人知道未来会是什么样子。我们可以看到正在发生的变化。 在另一个场合，方多的许多内部人士分享了一些业外人士可以理解的案例。 例如，在最常见的二手住宅交易中，过去中介和潜在买家之间的第一次沟通无非是谈论简单的需求，如总价预算、面积和房间类型。最常见的跟进方案是每隔一两周与潜在买家预约去看中介推荐的两到三套房子。“一个月最多有一两次互动，每次互动持续半个小时到一个小时。许多买家不会说出他们最真实的想法。业内的“老法师”可以通过见一次面和说几句话来了解买家是否真诚，但这种能力并不是人人都具备的。 但是现在，中介公司的工作人员肯定会给他的潜在客户添加一条微信消息，然后他们就可以每天和客户聊天，并尽快把房子发给客户。这大大增加了经纪人和客户之间的互动。 这个看似无关紧要的变化形成了一个颠覆性的场景。当中介使用方多多提供的小程序将房屋发送给潜在客户时，会有很多互动行为。一位顾客总是说他的购买预算是500万元，但在给他发了N套房源后，你发现他总是一遍又一遍地看600万套房子，却没有看500万套。他真正的心理代价是什么？b客户收到了五套推荐的房子，并把其中的两套转给了其他人，而另外三套没有转给别人。虽然他没有发表任何声明，但很容易知道他的偏好。显然，这使得经纪人和客户之间的互动质量有了飞跃。 段毅的总结是，所有商业模式的升级最终都必须是经营效率的升级和成本结构的优化。如果这两点不能实现，所有的升级都是错误的。 第二，探索房地产经纪行业的新模式 近十年来，许多互联网公司试图颠覆中国的房地产交易市场。例如，回顾过去，在互联网增值的趋势下，传统的全国性连锁经纪公司纷纷涉足网络。除了直接经营模式，经纪行业也有特许经营模式，以21世纪的房地产公司德友连锁为代表。他们通过出口品牌和系统开展特许经营业务，以吸引当地中小型经纪公司加入。借助互联网的浪潮，他们形成了自己封闭的管理体系和规则，实现了系统中伙伴之间的互联互通和合作共赢。 爱屋及乌，作为地产代理+互联网模式的另一个代表，开了一家淘宝或天猫，让买卖双方跳过中介去交易，其发展路径不同于连锁家居。对于这个行业来说，把商店搬走，把交易搬到办公楼里是一项创新。然而，消耗大量资金的用户如何才能成为活跃用户，并像电子商务一样形成持续的回购？在房地产交易领域，这个问题没有解决办法。如果使用一个流行的概念，它应该被称为“消费者互联网”。 消费互联网更注重流量，而房地产经纪是一个超低频交易市场。在电子商务模式下，没有办法解决运营效率和成本结构这两个问题。 行业中的另一条道路是平台模式。以发现有壳房屋和许多房屋为代表的新的交易场景革命构成了基于互联网的房地产交易的主要阵营。在过去两年的资本市场上，房地产交易的主要融资轨道基本上没有偏离这条轨道。 三。独立平台模式带来了房地产经纪服务业的效率提升，一个封闭的生态，必须有与之相适应的开放的生态。就像一个封闭的苹果，一定有一个开放的安卓系统。 作为一个独立开放的平台，方多多没有经纪人，但它失败了。很容易理解，在超低频交易市场中，电子商务模式不能解决运营效率和成本结构这两个问题。 这个结论也是烧钱的结论。艾乌吉乌的倾销就是典型的例子之一。像滴滴一样烧钱的爱屋及乌，最终发现大多数人一生只能买一次房子，因为房地产交易根本没有回购。我们怎样才能把用户变成像滴滴一样的活跃用户，并且每天都在使用他们？这一点没有解决办法。 那为什么方铎觉得他所做的可以提升中介行业的运营效率，优化成本结构？这是因为吗？房地产交易服务的业务逻辑已经真正改变了。 这种商业逻辑与“建立网上房地产交易网站而不是中介机构”完全不同。 创业黑马董事长、黑马学院院长牛也深受感动。他说，经过两年的创新和创业，每个人终于知道，纯粹的互联网不能改变更多。最重要的是工业基础。在没有工业基础的情况下做事通常会导致泡沫过多。他认为:“深入培育行业是创新的基础。“ ”这个行业，不管你怎么想，毫无疑问，工业互联网的时代已经到来。”段毅说。随着工业互联网的出现，房地产经纪业务发生了巨大的变化。数据显示，在房产销售过程中，25.7%的经纪人每天在线更新和维护房产，超过一半的经纪人每周更新房产；69%的券商最常用的上市渠道是微信群和朋友圈；在一线城市，52.4%的客户通过互联网获得上市信息。超过50%的券商每月在互联网平台上的支出超过500元，而上海券商的月人均支出排名第一，为940元。随着工业互联网的出现，房地产经纪业务发生了巨大的变化。房地产服务市场的产业网络化，就是通过品牌和效率的提升，建立一种全新的经纪公司生产模式。这也标志着中国的房地产经纪行业已经进入了一个“新经纪、高效率”的时代。 鉴于这一变化， 许多在外面世界的人可能只呆在房间加应用程序中。然而，事实上，除了官方网站、应用程序、小应用程序等连接渠道之外，方多还开发了一系列围绕商家构建的智能产品，以满足基于五大系统核心的不同场景，即“多卖房子”(经纪软件即服务)、“多卖云”(经纪管理软件即服务)、“小应用程序”(applets)、“旗舰店”(旗舰店)和“收款机宝藏”(cash collection wards)。当然，大型中介公司也在使用它，包括最大的一家。 在本次新闻发布会上，方正与方多多总裁曾表示，目前，方正的产品矩阵已经包含了15款智能产品，以满足不同场景的运营需求。房地产交易中的客户角色可能感觉不到这些工具，但它们实际上提高了交易效率。工业互联网的到来将会给房地产经纪业务带来巨大的变化。今年年初，方正多国联合创始人兼总裁曾，方正多国联合创始人兼首席运营官曾在活动上表示:“观点是:中国已经到了刘易斯拐点，中国房地产经纪业也迎来了大好机遇。”房地产服务市场行业的产业网络化就是通过提升品牌和效率来构建一种全新的经纪公司生产模式。。品牌是驱动力，效率是刘易斯拐点的克星，而房地产服务业产业网络化的核心是“五网合一”，这也标志着中国的房地产经纪业已经进入了“新经纪、高效率”的时代。” 曾说:“互联网技术帮助传统企业实现数字化转型升级，通过住房网上、客户网上、经纪人网上、管理网上和资金网上的‘五网’，使房地产服务业实现数字化、网络化和智能化，最终提高交易效率和用户体验。” 许多内部人士举了一个例子。“例如，为了帮助本地经纪公司成长为互联网直销特许经营平台的‘平台通信’，我们在短短几个月内进入了50多个城市。”工业互联网突然开始在房地产交易领域迅速发展。 两年前，这些智能产品对于行业来说还是一个非常新的概念，但现在，许多中小中介公司的老板都积极想知道并尝试。包括三个四线城市，产品的渗透率和扩张规模都在快速增长。现在我们都知道，投入大量资金来建立自己的网站或应用程序是没有效率的，因为这个市场无法支持足够的流量。 由于市场接受度的逐步提高，方多多在过去两年中实现了年度利润。 方多多发布了2018年中国房地产经纪行业在线观察白皮书。针对这一系列变化，方多多发布了《2018年中国房地产经纪行业在线透视白皮书》(以下简称白皮书)。这本书使用了一个叫做“五在线”的总结来概括这一趋势:住房在线、客户在线、经纪人在线、管理在线和资本在线。 在“网上”实现之前，这个行业的变化是不可想象和不可实现的，也是房地产交易服务业多年来面临的发展瓶颈。。 据了解，在过去的几年里，很多房子都是基于“多卖房子”(经纪saas)、“多卖云”(经纪公司管理saas)、“小程序”、“旗舰店”和“收藏宝贝”的智能系统内核。从住房授权、智能客户获取、业务升级和构建城市开放平台四个维度，衍生出11个新家园和在线名片 ，为处于不同发展阶段的经纪公司提供全面的解决方案，这可以看作是方正多推动行业互联网的一种实践。 工业互联网在房地产交易行业的发展可能比我们想象的要快。

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