归属普通股东利润直降三成花样年“非经常性损益”全年大升2.47倍

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？2018年，仅幻想曲控股的净汇兑损益就达到了7.41亿元。2017年同期，该指标为5.99亿元

《投资时报》研究员陈一波表示

几天前，幻想曲控股(01777.hk)宣布了其2018年年度报告。

数据显示，2018年公司合同销售额达到301.73亿元，同比增长49.6%。营业收入139.86亿元，同比增长43%。

然而，2018年利润同比下降17.2%，至11.68亿元。普通股股东应占利润为7.28亿元，同比下降36.9%，同比下降11.54亿元。

值得注意的是，《投资时报》的研究人员查阅了风能数据，发现幻想曲控股2018年的非经常性损益高达25.59亿元。由于港股上市公司的财务报告中没有直接的非经常性损益项目，《投资时报》的研究人员发现主要有三个部分，即出售子公司的利润为12.74亿元，重新计量合资企业和可供出售投资的权益的利润为3.84亿元，按公允价值计量的金融资产的公允价值变动损益为9.39亿元。同时，幻想曲控股2018年的净汇兑损益达到-7.41亿元。

最近，《投资时报》的研究员致电幻想曲控股询问相关事宜，但被告知集团公司没有香港公司相关人员的联系方式。

围绕汇兑损益的净利润增长

从幻想曲2018年的财务报告可以看出，公司的收入来源主要包括物业开发、物业代理服务、物业管理服务、酒店运营等业务。其中，房地产开发收入仍是公司的主要收入来源，占总收入的60%。

数据显示，2018年幻想曲年房地产开发收入达到85.55亿元，较2017年的65.98亿元增长近30%。幻想曲控股在其财务报告中表示，这是因为该公司当年新接手了成都和惠州的几处房产。此外，物业管理服务收入41.58亿元，占总收入的30.28%。

至于未来的经营战略，幻想曲控股提到，2018年土地储备面积将达到1709.43万平方米，2019年将在稳定核心投资区域的同时，重点发展粤港澳大湾区和深汕合作区的旧城改造业务。

然而，投资者应该注意的是，在收入大幅上升的同时，幻想曲控股的净利润却在逐年下降。数据显示，2018年净利润11.68亿元同比下降17.2%，普通股股东应占利润同比下降36.9%，至7.28亿元。

鉴于净利润下降的原因，幻想曲控股在财务报告中没有给出明确的解释，仅表示如果排除汇兑损益的影响，公司年净利润约为19.09亿元，同比增长135.4%。

《投资时报》的研究员注意到，对于这部分汇兑损益，幻想曲控股在其财务报告中提到，其2018年的净汇兑损益高达-7.41亿元。2017年同期，目标是5.99亿元。

根据幻想曲控股公司的数据，2017年11月10日，公司下属的房地产公司深圳彩生活发行了为期三年的非公开国内公司债券，总本金为1.5亿元，但2018年发生了7.93亿元的汇兑损失。

从17.2%的下降到135.4%的上升，可以看出幻想曲年的控股净利润增长水平受汇兑损益影响很大。在提示汇率风险时，本公司表示，除银行存款、贷款、融资和租赁承诺以及以外币计算的优先票据外，本集团未面临任何其他重大直接汇率波动风险。虽然人民币对美元和港元的汇率在2018年有所上升，但预计人民币汇率的波动不会对本集团的经营产生重大不利影响。

出售子公司实现利润12.47亿元

除了高额的汇兑损益之外，《投资时报》的研究人员发现，该公司2018年的非经常性损益高达25.59亿元，比上年的7.38亿元高出2.47倍。

由于港股上市公司的财务报告中没有直接的非经常性损益项目，《投资时报》的研究人员发现，这些损益项目主要包括三个部分，即出售子公司的利润达到12.74亿元，重新计量合资企业和可供出售投资的权益的利润达到3.84亿元，以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产公允价值的利润达到9.39亿元。

根据幻想曲控股的财务报告，2018年，公司通过出售六家子公司的股份实现了超过10亿元的利润。其中大部分是从事物业开发、物业管理和酒店管理的公司，包括江西银盛、成都宇展祥业有限公司、深圳高菲卓志实业有限公司、佛山彩生物业管理有限公司、河源彩生物业管理有限公司、长沙王祥物业管理有限公司等。幻想曲控股在这六笔交易中实现利润10.77亿元人民币。

其中，最高出售单价为深圳市高菲卓志实业有限公司(以下简称高菲卓志)61%的股权，以8.85亿元人民币出售给独立第三方。该公司主要从事房地产开发业务。

根据企业查询信息，高菲卓志的股东为深圳市乐星企业咨询有限公司，持股比例为70%，前奥电子(深圳)有限公司，持股比例为30%。然而，目前公司的法定代表人仍然是幻想曲集团的首席执行官潘军。

此外，幻想曲控股在其年度报告中宣布，其还将万象美容集团的所有实益权益转让给其子公司彩生活(01778.hk)，交易对价包括10.4亿元人民币现金和向该公司发行2.315亿股彩生活普通股。交易完成后，梦幻控股在彩生活的持股比例将从46.53%提高到55.95%。交易于2018年3月完成后，幻想曲控股持有的万象美容摊薄股份与彩生活净资产以外的股份的差额为人民币1.85亿元，计入出售子公司的收益。

彩色生活贡献了近一半的净利润

色彩生活在幻想曲控股公司中的地位不可低估。截至2018年底，幻想曲控股公司持有色彩生活55.95%的股份。

幻想曲控股表示，2018年彩生活签约管理面积达到5.54亿平方米，同比增长27%；收入36.14亿元；净利润达到5.18亿元，接近幻想曲控股2018年净利润的一半。

幻想曲控股在其2018年年报中还提到，在2018年36.14亿元的总收入中，增值业务贡献了4.08亿元，其中包括开发商出售停车位的销售和租赁协助收入，以及彩富生活等生态系统核心产品交易的在线推广服务收入。增值业务贡献了彩生活30%以上的净利润，并逐渐成为其抵御经济周期和提供稳定现金流的利润来源。

此外，《投资时报》的研究员注意到，2018年，幻想曲控股的负债总额达到749.92亿元，比2017年同期的负债总额512.59亿元增加了近50%。本期净负债率也同比增长1.4%。从2015年到2018年，幻想曲控股的资产负债比率高于行业资产负债比率的中位数水平。

幻想曲控股还提到，由于广告费、销售代理费等费用的增加，其2018年的销售和分销费用也比2017年增加了5.1%；由于公司在社区转型过程中经营规模的扩大，需要更多的员工来支持业务发展，当年的行政费用也增长了近20%；此外，由于计息负债增加，本期融资成本也增加了14.5%。