三湘印象：择机与张艺谋再合作 审慎拿地降负债去库存

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■我们的记者石璐

2019年，当a股房地产公司收到密集的询价信时，房地产发源地三乡的印象也不例外。5月28日，他们收到了深圳证券交易所关于年报的询证函。6月12日，三相印象回答了所有问题。

以“房地产+文化旅游”为并行主业的三乡，在2018年受到政策影响，业绩不尽如人意。此外，M&A项目的表现不符合赌博的标准。“在原价19亿元的基础上扣除赔款和收入，实质上是一个估值调整，可以看作是三翔印象中的6亿多元收购概念，不会影响上市公司的现金流和实际经营。在商誉受损的情况消除后，我们将来可以轻松地投入战斗。”三翔股份相关人士告诉《证券日报》记者。

坚持审慎的征地策略

减少债务，减少库存，增加现金流

由于子公司印象绩效下降和大资产减值准备，房地产业务收入下降了27%，三乡印象绩效下降的原因成为年度报告询证函的重点。

关于房地产业绩下滑的原因，公司在回复中表示，2017年房地产调控政策升级，公司项目所在地政府严格控制商品房预售许可审批。本公司部分开发项目位于区域核心区域，预售许可和销售无法按原计划取得，导致2017年房地产合同销售额下降，同时2018年可结转的销售收入下降。

同时，公司2018年部分已完成的房地产项目也受到项目所在地政府严格控制的商品房预售许可证审批和发放的影响，未能按原计划实现销售，导致2018年销售收入下降。

事实上，三祥印象遇到的问题不是个别现象，而是房地产企业普遍存在的问题，但它们都不同程度地受到预售证书的影响。

“目前，公司积极与政府部门沟通协调，预售许可证已陆续获得。该公司的房地产业绩将继续发布。由此可见，上述不利因素只是暂时的，公司的经营业绩已经有了一个良好的开端。”上述三相印象的内部人士说。

被卡住的预售凭证也导致公司期末存货高，存货周转率低。根据财务报告，报告期内三翔印象的存货为94.76亿元，其中78.27%(约74.17亿元)的待售物业位于城市核心区或国家高新区。

随着预售证书的逐步获得，三翔印象的库存周转问题有所改善。截至2019年5月31日，三乡海山富一(上海浦东)在取得销售许可证后迅速售罄；上海关帝(浙江杭州)已实现销售。报告期末，存货余额94.76亿元中的两项存货销售额为29.94亿元，存货周转率迅速提高。

关于公司房地产业务的定位和未来发展方向，三翔印象回答称，将坚持审慎征地的原则，降低负债率，促进现有土地的开发、预售许可证的取得和存货的出售，以带来充足的现金流。

根据第一季度报告，2019年第一季度，三翔印象实现利润3.81亿元，同比增长579.16%，资产负债率降至51.90%。

“今后，公司将在深入培育上海房地产市场的同时，积极参与长三角、京津冀、粤港澳大湾区城市群的开发建设。计划在短期内增加上述区域的土地储备，跟上房地产消费升级的步伐，突出绿色科技地产的优势和价值，形成以绿色设计为先导，以绿色建筑、绿色装饰、绿色经营为提升细分市场的开发经营模式。”对于未来的战略规划，三相印象在回复中表示。

印象观察项目表现正常

不受导演签名的影响

不仅由于政策的影响，房地产业绩下滑，三乡印象文化旅游的业务也受到影响。根据年报，2015年至2018年，观音实际实现净利润分别为1.02亿元、1.25亿元、1.3亿元和2761.17万元。

至于文化旅游业务受到影响的原因，该公司表示，2018年，中国旅游业是过去五年中增速最低的一年，正处于换挡并进入稳定增长期，这也导致了旅游演艺行业宏观形势对印象发展的影响。2016年至2017年，关继续拓展业务，签订了“杭州是最难忘的地方”、“印象滇池”、“印象太极”等项目合同，显著增加了个人生产收入规模。然而，由于地方政府债务管理政策的加强，2018年后，政府投资意愿下降，以地方政府背景投资平台为主要投资对象的观音文旅游项目受到严重影响，2018年合同数量下降。

此外，三相印象积极回应深交所关于张艺谋、王潮歌、范悦三位核心董事任职期限的询问。

“张艺谋董事的聘用协议已于2019年5月到期，今后公司将继续努力与张艺谋合作。王潮歌和范悦的《服务期限及其他事项承诺书》于2018年7月到期。期满后，他们都没有与观音续签合同。2019年4月，董事与关续签了《武汉市演出项目维护委托协议》。今后，公司将选择合适的优质项目，并继续邀请两人参与项目创作。”

关于张艺谋不续约是否会影响现有项目，三祥表示，观音现有项目均正常运行，已签约但未执行的项目正在有效推进，没有因核心总监团队服务协议到期而产生重大不利影响。仍在扩张的项目可能会受到一定程度的影响，因为董事尚未签署服务协议，但观音已经制定了新的业务发展计划，并积极探索新的人才合作模式，努力实现持续稳定的利润增长。

“事实上，所有未公开执行的已签署项目都是在张艺谋导演的任命期限内签署的。从项目筛选、项目谈判、项目签署，到项目创建和生产，他们都有正常的参与和领导。目前，核心创意设计作品《韶山记》、《印象太极》、《印象滇池》和《重返遵义长征》已经完成。有关各方正在积极协调，加快工程进度，争取早日完成承包工程。”三乡印象内部人士说。