商品房销售高增长“踩刹车” 下半年A股地产板块估值有望攀升

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■我们的记者徐杰

6月14日下午，国家统计局官方网站发布了2019年1-5月中国房地产开发投资与销售情况。

记者发现，与2018年相比，2019年商品房销售面积增长率一直处于负增长状态；商品房销售增长率只有一位数，但2018年的增长率在两位数以上。

瑞银证券(UBS Securities)分析师陈格对《证券日报》表示:“在我们调查的a股房地产公司中，大多数公司前五个月的累计销售增长达到或超过了我们的年度增长预期，总同比增长率为19%。我们对今年房企销售增长的预测保持信心，国际投资者对中国房企的配置和预期过于悲观。”

a股房地产板块的估值有望攀升

“由于去年6月至9月的增长基数较高，可能会对今年房企月度销售同比增速造成压力，但下半年市场应更加关注整体销售，充分考虑销售节奏和去转型。”瑞银证券分析师陈格表示。

与此同时，房地产行业的集中度不断提高，这主要体现在销售规模上。根据瑞银证券提供的数据，5月份瑞银所覆盖的a股房地产企业的全面销售增长率为19%，进一步高于百强企业的14%。与此同时，第二梯队房企继续发挥实力:前五个月，排名6-20的房企销售额同比增长22%，而前五名企业的总销售额增长3%。

“投资者总体上对全球房地产股票更加乐观，但对mainland China的房地产企业则更加保守。”葛歌对记者总结道，“这反映出受访者预期中国地产股在未来12个月的表现将逊于全球房地产或中国股指；投资者的利润前景也比其他地区的房企更加悲观；此外，投资者认为，中国住房企业的公司治理和信息披露表现不佳。"

葛戈表示:“具有可持续竞争优势的开发商的估值今年可能会出现结构性上涨。”“在瑞银证券的所有a股中，房地产板块的市盈率为7.3倍，在所有子板块中排名第二，但股息收益率为4.8%。最高，净资产收益率第二高，每股收益复合年增长率也高于平均水平。”

随着房地产政策从国家政策转向城市政策，地理分布较广的房地产企业的销售波动性将逐渐下降，一些房地产企业的竞争优势将开始显现，如参与城市更新和建设购物中心。翟哥表示，“这些变化有望推动房屋企业的估值。”

杠杆率较高的住宅企业

短期或受影响

根据国家统计局数据，1-5月，房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，1-4月增速下降1.3个百分点。其中，国内贷款10762亿元，增长5.5%；利用外资30亿元，增长38.8%；自筹资金20276亿元，增长4.1%；存贷款22395亿元，增长11.3%；个人住房抵押贷款10251亿元，增长10.8%。

此前，有媒体报道称，一些房地产企业的债券和资产支持证券融资渠道将被暂停。

对此，翟哥表示，“市场对此不用太担心。我们已经和很多上市房地产企业进行了沟通，包括新闻中提到的一些房地产企业。反馈是:首先，没有公司报告最近发行的债券和abs融资。有限，一些公司最近刚刚成功发行债券和资产支持证券；其次，这些公司没有听说他们的同行受到限制；此外，一些公司指出，对于已经获得“土地王”的公司来说，对融资的要求往往有所提高，但这一直是一种做法，不是最近；最后，一些公司认为，近期的融资确实稍早收紧，但认为这可能有助于土地市场降温，从而降低土地收购成本，提高利润率。”

不过，葛戈也指出，与房企相关的融资政策可能更倾向于分类指导和边际调整，而不是“一刀切”。如果上述消息属实，在短期内，杠杆率更高、更依赖债券和abs融资的房地产企业可能会受到影响。

香港国信证券(Guosen Securities)分析师徐进表示，在当前背景下，很难再次收紧针对楼市的调控政策，但放松的可能性也很小，稳定仍将是基调，以“无房无炒”和“按市决策”为基调。