危机已过务实操作 泰禾黄其森称今年抓回款引战投补管理短板

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■我们的记者王立新

在经历了一系列的组合拳后，曾经被外界称为“内忧外患”的泰和集团，在掌舵人黄启森看来，困难时期已经过去，债务没有拖欠，管理团队已经稳定下来。现在，在泰和集团的大盘中，6000亿元的土地储备价值和相应的1000多亿元的负债是黄启森可以暂时放松的筹码。

“今年我们最看重的是现金流支付。在评估中，它曾被合同销售额作为一个重要指标。现在市公司每个人的奖金都是通过付款来结算的。”6月14日，太和集团董事长黄启森接受《证券日报》记者采访。“就我个人而言，今年最重要的任务是‘看人看人’。”

另一项工作是寻找合适的战略投资者，黄启森没有过多谈论。引入战争投资无疑会稀释大股东黄启森的股份，但这无疑是一个民营企业未来发展的关键决策。对于此次行动的进展，泰和集团执行副总裁葛勇告诉记者，战争投资伙伴也需要能够与泰和共同发展业务，可能是一些中央企业、国有企业或其他领域志同道合的机构。

除了关注“看人看人”，黄启森告诉《证券日报》，今年最重要的财务指标是现金流回报。今后，土地收购计划将根据各地区的销售收益来确定。其次，将鼓励小股交易、出口品牌和合作收购土地。

结合拳击解决危机

五六年前，当泰和集团在房地产界一鸣惊人的时候，竞争非常激烈。当时，“黑马”和“夺地王”是太和的外在认知。从2012年到2014年的三年间，泰和集团在北京、上海和福建获得了800亿元的土地。直到现在，黄启森仍不后悔当初的“激进”。用他的话来说，这些土地不能用1600亿元来买。

土地的大规模收购和随后几年销售业绩的发布推动了泰和集团实现跨越式发展。经过五年的布局，泰和集团于2017年进入“1000亿元俱乐部”。其中，四合院是泰和集团“南闯北”的利器，也是泰和集团规模发展的拳头产品。

然而，从2016年到2017年，中国土地市场迎来了一个前所未有的地价高峰，数百个地王和高价土地频繁出现在中国，这引来了限价令和收缩融资等调控政策的巨大压力。在此期间，黄启森停止在公开市场上高价收购土地，转而收购和收购，以降低土地收购成本。然而，一些豪宅仍然受到监管政策的限制，未能如期上市。

直到2018年下半年，市场处于低迷状态，太和集团“2000亿元销售目标”的前景降至0/。黄启森面临的问题是，按期还债不会导致债务危机。

必须指出的是，这家收购土地、独立经营的民营房地产企业，至今仍占全规模销售规模的80%以上，为解决流动性问题，已经打出了一系列的组合拳。在销售方面，启动催货计划，不再纠缠于销售定价，果断取得出货证明；在资产方面，一些资产被出售以换取现金来偿还债务；在投资方面，停止了土地收购投资。从2018年初至今，泰和集团没有收购一块土地。

截至2018年底，太和集团的计息负债为1375亿元，其中574亿元为本年到期。截至目前，泰和已偿还短期债务约180亿元，安排和置换短期债务300多亿元。关于处理方式，葛勇表示，例如，一些金融机构将通过贴息的方式转移给与泰和有合作关系的金融机构。因此，“到今年年底，将有超过60亿元的贷款需要偿还。”

"太和危机已经过去，现在相对稳定."葛勇进一步表示，长期负债的比例将进一步增加，短期负债将在未来减少。截至今年第一季度末，泰和的计息负债从1375亿元降至约1200亿元。

调整结构，加强内部控制

事实上，资金短缺和人员调整是开发商在过去一年中普遍存在的问题，这源于2017年11月以来房企融资渠道受阻，以及2018年下半年销售市场受阻。2018年5月，提前掌握一线动态的企业开始进行组织重组，大部分企业倾向于以“细化总部、强化一线”的形式进行调整。

“我们去年就开始这么做了(组织结构调整)，今年也在进行调整。”黄启森在接受《证券日报》采访时表示，太和发展到现在的规模，仍然需要“细化总部，强化区域”，这样管理链条就会相对缩短。黄启森说，过去是四级控制系统，即总部-地区-城市-项目，现在变成了两级控制系统，即总部-地区。目前，太和有四大区域，即北京、上海、福建和广深。今后，更多的决策权将放在前线，“让那些能听到前线枪声的人指挥作战”，并立即做出决策。

无独有偶，“高管离职和人才流失”也是黄启森过去一年左右的一大“痛”。事实上，纵观过去两年房地产行业“1000亿元新人”的成长轨迹，跑得太快的代价就是人才管理和规模发展的不平衡。

在这一点上，黄启森向《证券日报》承认，“如果你谈战略，太和是大学生”，“重点放在一、二线城市，坚决不布局三、四线城市”，并做业务，锁定在4亿中产阶级的需求，非常明确和坚定；然而，说到管理，泰和是一个小学生。泰和发展太快了。连长被用作公司的领导，公司的领导被用作老师。与万科、龙湖等企业存在差距，尤其需要加强执行力。

“今年我掌握的关键任务是‘看人看人’。事实证明，我对这篇文章没有足够的重视，也没有很好地理解它。所以去年，人流量很大。现在我要亲自抓这件事。”黄启森还向记者表示，泰和要想成为一个高质量的高端产品，需要相应层次的人才，不能大材小用。它还将更加注重内部晋升，同时照顾好人们。

企业的变革始于人的变革。2019年，黄启森不再高调谈论2000亿元的目标。他设定了一个相对谨慎的销售目标，即“1500亿元，1000亿元回报”。目前，他已经完成了400亿元的返程和200亿元的在途返程。或许，对于黄启森和泰和来说，他们近年来可以探索出一条提高企业综合能力和良性发展的新途径。