珠江实业替子偿债十天后“变脸”对簿公堂在即母子业绩同堪忧

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虽然第一季度没有新的房地产项目，但珠江工业房地产项目的销售额仅为1.91亿元，同比下降69.08%；销售面积14900平方米，同比下降29.86%

《投资时报》记者孟楠

原来，一个白衣骑士最早可能只需要10天就能脱下他的白袍。

2019年6月20日，广东省老房地产企业广州珠江实业发展有限公司(以下简称珠江实业，600684.sh)宣布，公司最近增加了索赔，增加的索赔被责令广东金海投资有限公司(以下简称金海投资)立即向公司支付4.77亿元及相应的资金占用费，并收到“2019年6月18日法院发出”

根据公开信息，珠江实业持有其控股子公司金海投资55%的股份。2017年5月31日，金海投资与交通银行融资租赁有限公司(以下简称交通银行租赁)签订了一份金额为6亿元人民币的五年期融资租赁合同，珠江实业为该笔贷款提供了连带责任担保。

据了解，金海投资未能履行融资租赁合同中约定的标的资产产权转让手续，因此交通租赁银行要求金海投资在6月6日前支付全部到期租金、未到期租金、名义价格、滞纳金及其他应收款，珠江实业承担连带保证责任。根据《担保法》第31条，珠江实业有权在承担担保责任的范围内向金海投资追偿。

两次还债，两次起诉

这不是珠江实业第一次穿白袍为儿子还债后变脸。

5月16日，由于金海投资未能按照融资租赁合同的约定支付到期的第四笔租金，承担担保责任的珠江实业按照交通银行的要求代为偿还相关款项共计6811.32万元。然而，仅仅10天后，5月27日，珠江实业向广州市越秀区人民法院起诉金海投资，申请查封房产。

即将与其子公司打官司的珠海工业可能有自己的困难。

一方面，其子公司近年来的表现确实令人担忧。数据显示，2017年、2018年和2019年第一季度，金海投资分别实现收入15700元、147.77万元和36.65万元，净利润分别为-2512.11万元，-30834元和-640.04万元。

另一方面，珠海工业的形势不容乐观。

2018年年报显示，公司本期实现收入34.05亿元，同比下降19.70%；归属于母亲的净利润为2.45亿元，同比下降31.78%。

虽然房地产开发项目的收入贡献比例仍超过80%，但作为1993年登陆资本市场的广州首家a股上市房地产企业，它在脱离行业主流阵营的同时，也从主流榜单前200名中消失。

我们应该知道，从2016年到2018年，中国房地产业总销售额的平均增长率超过20%，而珠江实业的平均增长率仅为2.29%。该公司的房地产行业指标如去污率、库存和土壤储存不理想，已逐渐远离白天鹅宾馆、中国世界大酒店、花园酒店和广州体育馆等标志性建筑的荣耀。

此外，有分析人士表示，去年10月，在担任公司董事长近15年的郑书平因涉嫌严重违纪被有关部门调查后，自去年3月郑离任后的13个月内，公司董事长候选人发生了三次变动，使投资者对公司管理层失去了信心。

值得注意的是，前述母子公司诉讼的子公司金海投资的董事长是罗晓，他去年接替郑淑萍担任母公司珠江实业的董事长，但他仅在6个月后宣布辞职。

2019年第一季度，管理混乱的珠江实业的业绩继续恶化。其中，公司季度收入同比下降39.13%，至4.84亿元；归属于母亲的净利润为6951.1万元，同比下降53.55%。虽然本季度没有新的房地产项目，但房地产项目销售额仅为1.91亿元，同比下降69.08%；销售面积14900平方米，同比下降29.86%。

在母子公司诉讼中需要注意的另一点是，在珠江实业的业绩构成中，资本占用费是其利润的主要来源，珠江实业熟悉传统房企股权+债权的旧资本运营模式。

数据显示，2018年珠江实业向非金融企业收取的资本占用费为2.29亿元，同比增长241.79%，占全年净利润的93%；对外委托贷款损益1.67亿元，同比增长496.43%，占全年净利润的68.16%。

这对珠江实业业绩的影响不言而喻。如果扣除上述资本业务的总收入3.96亿元，公司应得的净利润将减少1.51亿元。

截至2018年底，珠江实业以非委托贷款和委托贷款形式向6家项目公司提供的投资总额达到43.92亿元，年利率为12%，6.2%和15%除外。与2018年末94.63亿元融资总额对应的平均融资成本6.19%相比，其资本业务在项目公司实现了无风险套利。

资产清算提高了流动性

在资本借贷业务蓬勃发展的同时，2018年珠江实业地产仅持有3块待开发土地和6个在建房地产项目，所有待开发土地均为合作开发项目。截至2018年底，公司账户库存为53.41亿元。其中，土地储备5.56亿元，未售项目18.16亿元，已售项目29.69亿元。

在去化学品压力巨大、库存项目不乐观的情况下，珠江实业可能仍将面临2021年借款人集中还本带来的流动性压力。

5月10日，珠江实业宣布，2018年公司新增贷款94.62亿元，超过净资产20%，2019年前四个月新增贷款较2018年底增长12.91%。

38天后，珠江实业宣布，为优化资产结构，提高公司资产的流动性和使用效率，同时盘活现有资产，公司计划处置平安(601318.sh)和关昊生物(300238.sz)、*圣里德(600666.sh)和尔康药业(300267.sz)。

然而，珠江实业的金融资产投资并不顺利。截至2018年末，公司价值7.91亿元的金融资产带来的公允价值变动损益为-7440.07万元

。其中，上述四家上市公司面临处置的损益分别为-107，100元、-15，667，300元、-1394.76元和-13，524，000元。但是，白一制药(600594.sh)去年全年同比下降45.69%，导致珠江实业投资损益超过-4000万元，未纳入本次金融资产处置计划。

截至2019年6月24日，珠江实业每股4.05元的收盘价较52周高点下跌了34.36%。