议价空间收窄买方话语权减弱 多城二手房走出底部但上行乏力

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■我们的记者王立新

“今年3月，市场相对‘繁忙’，但在3月份集中放量后，需求开始显示出疲态，这意味着需求反弹乏力。壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐在接受《证券日报》等媒体采访时表示，2019年上半年，中国重点城市(主要是一线城市和区域性中心城市)的二手房市场走出低迷，但复苏并不稳定，整体市场呈现“先高后低、分化加剧”的特点。

此外，壳牌研究院发布的《2019年中国房地产半年报》指出，虽然上半年下半年交易量有所下降，但新客户和访客数量并没有同时下降，这意味着下半年购房需求依然存在，并有一定的上升势头。然而，主要城市的改善需求受到住房和贷款发放困难的制约，市场缺乏实质性的上行动力。

2019年上半年，部分城市房地产市场出现“小洋春”，土地市场出现复苏迹象。

壳牌研究院的数据显示，14个重点城市(北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、Xi、长安、长沙、成都、重庆、杭州)的二手房市场经过大幅调整后，需求开始释放，较去年略有增加，增幅为3%，但由于去年下半年交易不畅，环比增幅为52.3%，显示出已经走出低谷。

“今年上半年，受部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期提高等因素影响，重点城市二手房市场从谷底回升。”根据徐小乐的分析，这种复苏表现在一季度二手房市场触底、新屋市场复苏和土地市场低迷。然而，在第二季度，在政策收紧和预期变化的背景下，市场复苏并未持续。2019年上半年，表现出明显的“先高后低”的特征。

分水岭发生在三月。上半年，重点城市二手房市场底部回升后，需求开始呈现疲态，第二季度月平均成交量较3月份下降21.5%。与此同时，随着市场下跌，该指数有望走软。空置房交易数据显示，大多数城市的上市价格已经下降，14个城市中有9个城市的业主报价在第二季度出现大幅下降。

然而，在壳牌研究院关注的14个城市中，成都、武汉和南京的二手房成交量逐月同比增长，市场回暖。其中，成都同比增长34%，在14个城市中排名第一。随着交易升温和预期改善，重点城市二手房平均交易价格普遍停止下跌。在除武汉和长沙以外的14个城市中，其他10个城市的房价都比去年下半年有所上涨。

在此基础上，14个重点城市二手房买家的交易周期缩短，买家话语权开始弱化。根据壳牌研究院的测试数据，2018年第四季度，2019年上半年重点城市业主价格上涨比例较低。第二季度，14个城市中有一半再次下跌，但仍高于2018年第四季度的水平。与此同时，在2019年以来售出的房屋中，空房的议价价格正在收窄。

值得注意的是，虽然上半年几个重点城市二手房的“数量和价格”都有所上升，但与此同时，业主也加快了入市的速度，所以二手房库存并没有下降。

徐小乐还警告称，目前市场仍处于严格调控之下，很难释放需求。重点城市的二手房市场和部分地区的新住房市场可能面临“新库存”问题。

在壳牌研究院监测的29个重点城市中，7个城市的二手房月末库存连续3个月增加，13个城市为4个月，7个城市为5个月，只有上海和苏州的库存有所下降。

"预计下半年情况可能会变得更糟。"徐小乐表示，在一些城市，住房越来越难卖，二手房库存将继续增加。

“市场已经进入了一个通过换房来提高需求的时代。这群人仍在看房，但由于政策限制，他们可能无法实现交易。”徐小乐表示，第二季度新增客户和重点城市客户数量没有明显下降，新增客房较近期呈现持续上升趋势。然而，这种力量无法支撑房价的大幅上涨。由于目前重点城市都是改善的需求导向型市场，在住房和贷款确认政策下，住房交换需求的杠杆作用大大降低，没有明显的上升势头。“稳定”是下半年的主旋律，也是市场的常态。