黄清平谋求银城生活在港上市 前四个月经营活动现金流为负

本篇文章1849字，读完约5分钟

蔡联(上海记者汪海春)获悉，今年3月6日，殷诚人寿(01902 hk)成功上市仅4个月后，殷诚集团旗下的殷诚人寿保险(以下简称“殷诚人寿”)就向HKEx发起了冲刺。

关于上市所筹集的资金规模，殷诚人寿7月4日表示，“根据证券交易所的上市要求，这个问题目前不便回答。”

银城人寿和银城中国起源于江苏省南京市，是银城集团的不同业务部门。根据殷诚人寿7月3日提交的招股说明书，黄庆平分别通过银黄和银吴彤两家海外公司持有殷诚地产48%和6.5%的股份；黄庆平还是殷诚中国的董事长和控股股东。

根据招股说明书，殷诚人寿的物业管理服务覆盖10个城市，包括江苏省的7个城市和长江三角洲其他省份的3个城市，管理的建筑面积约为1960万平方米。截至今年4月底，殷诚人寿共管理197处物业，其中89处为住宅物业，108处为非住宅物业。

据了解，2018年殷诚生活物业管理服务收入为3.68亿元，生活社区服务收入为1亿元，2018年总收入为4.68亿元；今年前四个月，殷诚人寿的总收入约为1.85亿元。

除住房外，殷诚人寿的物业管理还包括非住宅区，如政府设施、公园、高速公路服务区、工业园区、学校和办公楼。

值得注意的是，2016年至2019年，殷诚人寿共有8份、20份和35份物业管理协议，造成了损失。

对于亏损的原因，殷诚人寿在接受记者采访时解释说，这主要是因为殷诚人寿之前更换了其他的物业公司而被任命的。

“为了改善这些物业的整体状况，使其达到正常的服务标准，公司在前期工作中投入的工作成本相对较高，导致项目前两三年的盈利能力较低。”银色城市生活是这样说的。

此外，根据招股说明书，殷诚人寿今年前四个月的经营活动现金流为-1631万元，2018年前四个月的指数为-2287万元。

对于今年前四个月经营活动产生的负现金流，殷诚人寿向金融协会记者解释，这是由于营运资金变动前的经营现金流入为1960万元，缴纳所得税为1180万元，营运资金增加了2390万元。

至于2018年和2019年前四个月的负现金流，殷诚人寿在接受记者采访时表示，这主要是因为今年前四个月包括春节等节假日，期间基本上没有收入产生，相关成本继续产生，所以现金流很容易为负。

“我们的应收基金受到季节性波动的影响。负责物业的业主一般倾向于在下半年结清未清的物业管理费和基金。这种结算周期将在年底减少我们的应收基金。因此，从全年来看，我们经营活动的现金流量是正数。”银色都市生活是这样说的。

从城市布局和管理规模来看，殷诚人寿80%以上的物业管理来自南京。

截至今年4月底，殷诚在南京居住并管理165个项目，建筑面积1474万平方米；南京以外的扬州、镇江、常州、合肥等长三角城市群有32个项目，建筑面积488万平方米。

殷诚集团告诉记者，殷诚中国和殷诚人寿作为集团旗下的开发和物业管理部门，有着密切的业务合作关系，但同时它们又是相对独立的运营平台。

“殷诚中国自主开发的绝大多数项目将委托殷诚人寿管理；不过，殷诚也有一些合作开发项目，将视情况移交给殷诚人寿管理。”殷诚集团的一位相关人士表示。

至于对南京的过度依赖，殷诚人寿表示，未来将继续拓展南京以外的业务。“但南京的物业管理仍将是主要业务。”

据了解，殷诚人寿收取物业管理费主要采用两种收入模式，即承包制或薪酬制。

合同制，一般情况下，客户将为居住在殷诚的所有单位支付预先确定的全纳费用。薪酬制度是在物业管理费之外收取预定金额的薪酬，一般为物业管理费总额的8%至15%左右；物业管理费余额作为流动资金用于支付物业管理发生的费用。

"该公司目前的大部分物业管理费用都是按照合同制度收取的."银色都市生活说。

对于殷诚人寿来说，由于物业管理服务行业是劳动密集型行业，劳动力和分包成本的增加可能会损害和降低公司的盈利能力。

据了解，殷诚人寿2016年至2018年的人工成本分别为1.28亿元、1.78亿元和2.74亿元，分别占销售成本的72%、69.8%和58.6%。

为了保持和提高盈利能力，公司必须控制管理人工成本和分包成本。然而，随着物业管理服务市场的快速增长，近年来平均人工成本一直在上升，这将对业务、财务状况和业务运营产生不利影响。

对此，殷诚人寿告诉记者，此次上市筹集的部分资金被用于招聘更多的技术和管理人才，以提高运营效率。

“筹集的资金一部分用于开发智能系统，一部分用于升级内部信息技术系统。此外，我们亦计划收购拥有良好市场声誉的物业管理公司，以扩展我们的物业管理业务。”银城生活说。