上半年净利预降超九成 美好置业转型之路并不“美好”

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据深交所报道(记者杨依依)，美豪地产(000667 . SZ)7月12日晚披露的2019年上半年业绩预测显示，报告期内，上市公司股东应占净利润预计为1100-1400万元，较去年同期的2.26亿元下降93.81%-95.13%。

今年年初离开美豪地产的一名员工告诉采莲新闻社，该公司正在逐渐边缘化房地产开发，专注于预制建筑业务，导致利润下降。

“预制建筑项目的微利模式自然会对企业资本产生较大影响。对于这类模型，如果不进行调整，往往会带来业务被拖垮、损失增加等风险。”易居研究院智库中心研究主任严跃进说。

盈利能力一直在下降

“在报告期内，公司的新业务部门，如预制建筑和现代农业，处于业务潜伏期，尚未开始贡献利润。预售项目结束时，房地产业务板块的预售款接近84亿元，但尚未达到结算条件。该收入将在后期逐步确认，导致结算收入和营业利润较上年同期减少。本报告期内的业绩同比下降。”公告中解释了美丽的房屋所有权。

事实上，从2017年初开始，美丽家园的盈利能力一直在下降。以往财务报告显示，2017年、2018年上半年和2018年，上市公司股东应占净利润分别下降0.54%、23.8%和63%。2019年上半年，净利润又下降了一个记录。

财务报告显示，2018年《美丽家园》签约销售额为77.3亿元，仅完成销售目标的77%。截至2018年底，其负债总额为153.04亿元，而现金及现金等价物的期末余额仅为3.5亿元。

或者由于债务偿还的压力，美豪地产从去年开始转让房地产项目，并放缓了土地收购。去年4月，美豪地产转让了武汉邓嘉村改造项目55.25%的股份，税后利润约6亿元。"提高项目转移和实现的速度，提高公司的盈利能力."美豪地产在其2018年年报中表示。

2018年，美豪地产计划签约2350亩土地，增加土地储备约437万平方米。然而，最终年报中披露的新增土地储备仅为166，300平方米，与目标相差甚远。

“去年几乎没有土地。由于表现不佳，许多老员工拿的年终奖较少。他们都在今年年初离开了。去年，他们还拖欠了一些学校的录取通知书。”上述漂亮购房者的前雇员告诉记者。

在今年上半年，仍然没有好的土地来拥有房屋。截至目前，美豪地产二级项目储备库仅位于合肥、深圳、苏州、芜湖、Xi，总容量48.46万平方米，约为一个中型住宅小区的面积；有4个一级项目储备，分别位于武汉、北京、深圳和合肥，其中武汉项目占地面积3.9万平方米。

在过去的一年半时间里，美豪地产在武汉没有新项目，并被指责失去了“大本营”。

“由于资本市场融资不畅，该公司已放慢了通过招标、拍卖和挂牌等方式直接获得土地的步伐。”美豪地产向外界表示。

值得一提的是，公司频繁参与武汉城中村改造，先后摘牌汉阳区邓嘉村(2011年)、江岸区新湖村(2013年)、桥口区长风村(2014年)、红山区。剑河村(2016)，收购桥口区农里村(2015)

2016年，武汉市改变了土地出让规则，在国有建设用地使用权上市时，按照“出价最高者优先”的原则确定投标人。2016年也是武汉提高土地门槛的标志性一年。在那一年，17个土地国王被拍卖，其中大部分是由外国房地产企业赢得，如格陵兰岛，郑融，融创和碧桂园。

“美丽的家园属于当地资源型开发商。近年来，房地产行业竞争激烈，武汉本地的房地产企业正在慢慢走向死亡。”一家大型房地产企业武汉分公司的一位知情人士告诉记者，“武汉类似的房地产企业都有福星惠誉，这是从老改造开始的，现在还没有健全起来。”大家都了解福星惠誉的模式，每个村的村委会都是自己做的，丰富了一批人。”

转变的方向值得怀疑

今年2月，美豪地产董事长刘在论坛上公开表示，“90年代以前的房地产基本上无法居住，农村住房慢慢被淘汰...这些原因让中国房价长期保持乐观。我个人的观点是，房地产在20年内都不成问题。”

虽然对房地产仍持乐观态度，但良好的住房所有权打开了转型之路。2018年下半年，公司开始大力推进战略升级和多元化发展，现代农业业务和预制建筑业务成为其主要布局方向。据统计，截至2018年底，美豪地产新建预制建筑子公司26家，报告期内仅盈利1家，亏损21家。

"预制建筑是一项新技术，但竞争激烈."上述漂亮购房者的前雇员说。蔡联记者了解到，在武汉，中国建筑第三局，一个具有较高市场份额的建筑商，也开始了预制建筑业务。

拥有良好住房的现代农业包括以养虾和水稻为补充的第一产业，以及以小龙虾、大米和虾饲料加工、农副产品和当地特色食品加工为补充的第二产业。

截至2018年底，美豪地产现代农业的年经营收入为567万元，相当于一线城市新建住宅的价格。今年夏天，小龙虾的批发价暴跌，这使得它的现代农业生意更糟。

为什么坚持转型？美丽地产在2018年年报中表示:“通过工业新城业务为其他业务搭建发展平台，通过现代农业和预制建筑两大产业的溢出效应巩固新城的产业基础。”

由此可见，转型是为了服务新城的工业业务，即参与ppp项目。2018年，美豪地产中标为湖北洪湖新滩美豪新城(一期)ppp项目供应商，并已开始征地、土地一级开发、市政道路和社区建设。

然而，自2017年财政部发布《关于规范政府与社会资本合作(ppp)综合信息平台项目库管理的通知》以来，许多ppp项目已经清理整顿。中国建设第八局的一名工程师告诉记者，“自2018年以来，大多数中国前缀制造商都严格控制了ppp项目，ppp不太可能重现前几年的爆炸性增长。”

此外，参与ppp项目需要大量资金，这无疑是对优秀购房者的一个巨大考验。