【房企半年考】宝龙地产：下半年将谨慎拿地 拟分拆轻资产业务上市

本篇文章2095字，读完约5分钟

蔡联(香港记者汪海春)在披露2019年上半年业绩的前两天，宝龙地产(01238.hk)正式宣布，公司经营管理板块将在香港证券交易所单独上市。

关于商业管理和商业资产的拆分，宝龙地产总裁许在8月23日的业绩会上表示，该业务的资产方仍为房地产控股，拆分的主要是轻资产业务。此外，许对说，宝龙没有要规模化的冲动。

宝龙商业管理从宝龙地产剥离出来的资产只有21.3亿元，只是宝龙地产1421.6亿元总资产的一小部分。宝龙商业管理在招股说明书中披露，在分拆上市后，预计宝龙地产将拥有不少于50%的宝龙商业管理股份，而宝龙商业管理仍是宝龙地产的子公司。

然而，拆分轻资产业务后，宝龙地产何时会在资产方面推动业务拆分，并制定出适合公司业务和住房整体发展的战略，仍存在诸多不确定因素。

降低三四线城市的土壤肥力

宝龙地产公布的2019年上半年业绩显示，截至今年6月底，宝龙地产的销售额为292亿元，较去年同期的163.4亿元增长了78.7%。

上海一家房地产机构的分析师指出，宝龙地产现有和未决的商业项目比例很高。该公司一直将自己定位为商业地产型企业，但近年来，住宅投资和开发的力度有所加强。

许介绍，宝龙地产将在下半年开设6家商场。据估计，今年将有45家购物中心开业，未来三年将有64家购物中心开业。不过，对于推动商业资产上市，许表示，公司也希望越快越好，但目前还没有时间表。

在销售方面，住房已成为宝龙地产今年上半年的主要销售来源。今年上半年，总销售额为292亿元，其中住宅销售额约为233.3亿元，商品房销售额约为58.8亿元。

“在宝龙地产的收入中，以前业务占了相当大的比重。如何对冲商业项目低周转率带来的压力也是业界关注的话题。从最新公布的结果来看，提高住宅项目的销售比例已成为加快投资资金周转的一种方式。不过，如果宝龙地产的商业资产和投资比例仍然很高，可能还需要采取其他措施来配合。”上述分析师告诉记者。

值得注意的是，在收入增加的同时，宝龙地产上半年项目的分部业绩和个别项目出现了小幅亏损。

公司2019年半年度报告的分部业绩显示，今年上半年房地产开发收入为104.9亿元，但关联公司的税后损失约为5102万元；宝龙地产集团在关联公司税后亏损中所占份额约为5094万元。

此外，截至今年6月底，宝龙地产实现重估收益约8.1亿元，同比下降约18.9%。对于这一变化，宝龙地产表示，重估收益主要反映了审查期间市场租金相对平稳的增长。

对于下一步行动，许在业绩会上表示，宝龙地产将在下半年适当推进，谨慎拿地，减少四线城市的征地。

“今年上半年，完成了年初设定的70%的销售目标，公司将销售目标提高到550亿元。”宝龙地产在半年度报告中表示。

半年度报告还显示，宝龙地产同期的净负债率为91.4%。在全部贷款中，约125.4亿元一年内到期，约370.5亿元一年后到期。

在投资方面，宝龙地产上半年在杭州、宁波、台州等城市新增总建筑面积310万平方米。截至今年6月底，宝龙地产的土地储备约为2440万平方米，其中包括约1580万平方米的开发中物业和860万平方米的待开发物业。约70%的现有土壤水库位于长江三角洲。

轻资产业务规模只有21.3亿元

8月20日，宝龙地产宣布分拆商业管理公司的计划。宝龙地产分拆出来的业务主要从事商业运营和物业管理服务，属于轻资产业务。

“宝隆企业管理子公司拆分后，将在联交所主板独立上市，联交所已确认可以拆分。”宝龙地产表示。

宝龙的企业管理历史可以追溯到1993年。它首先为控股股东宝龙控股提供了辅助性的财产支持。2007年，其业务扩展至商业运营，并于2014年开始为独立第三方提供商业运营服务。

事实上，宝龙公司管理的资产并不大。根据宝龙商业管理提交的招股说明书，截至今年4月底，宝龙商业管理管理着34个城市的43处房产，总建筑面积约为980万平方米；公司总资产约21.3亿元，2018年宝龙企业管理收入约12亿元。

对于分拆的原因，宝龙地产表示，业务管理已经发展到独立上市的规模。分拆及独立上市将为宝龙地产及股东提供实现分拆业务投资价值的机会。

“拆分后，宝龙地产和宝龙企业管理将专注于各自的业务发展、战略规划和更有效的资源配置。由于商界更加独立，管理架构的调整将改善决策，更有利于把握商机。”宝龙地产表示。

根据宝龙的经营管理计划书，在过去的记录期内，宝龙提供的物业管理服务发生了一些财产损失。对于损失的原因，宝龙企业管理解释说，“主要是由于管理费收取率低，业主不愿意支付服务费。”

为扭转上述财产损失，宝龙商业管理表示，2018年将设立10个区域管理办公室，监督指定区域内所有财产的管理，并实施质量控制和业务拓展计划。

但是，宝龙企业管理在招股说明书中坦言，“这些改善物业管理服务的努力可能并不奏效，这将对企业业绩和财务状况产生不利影响。”

此外，在过去的记录期内，宝龙企业管理的一些子公司没有为其员工支付住房公积金或全额支付社会保障。截至2019年4月底，未缴社保和住房公积金分别为480万元和250万元。本期为此次违规事件产生的潜在负债拨备150万元。