京西商业风向标 保利欢乐大都汇的投资之道

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5g和数字基因推动了时代的变迁，商业也迎来了新的发展环境。吴升曾经说过:“成本、经验和效率的结构性变化，改变了我们习惯的每一种消费常态。”在新的商业环境下，如何提高天花板流量已经成为一个新的命题，其中房地产开发作为一个重要的载体发挥着重要的作用。其中，保利地产作为商业发展领域的重要领导者，责任更为重大，在行业发展中发挥着极其重要的作用。

保利的商业布局引领京溪城市的生活体验

京西是近年来北京发展的重点规划区之一。门头沟作为wsd发展的先行者，在最新的十三五规划中将突出科技创新、旅游文化和生态宜居三大功能的有机共生，这意味着在政策的推动下，门头沟的发展将焕然一新。

然而，京溪商业发展步入正轨较晚，一些不知名的商场进入并以传统方式经营，难以满足区域生态发展的需要，出现了“水土不服”的状态。随着时间的推移，越来越多的企业和人才开始关注信息技术，消费结构升级趋势明显。具有全新定位和风格的特色商业集群和体验式购物中心的转型迫在眉睫。

在这种情况下，保利作为中国最大的房地产中心企业，在商业领域有着丰富的管理和运营经验。通过对商业市场需求和变化最快、最敏感的感知，保利欢乐大地会正式进入靖西，提升和改造区域商业生态，并从交通驱动、社会聚焦等维度深刻引领人心。，将不可避免地形成一大批人的全方位业务需求来满足，填充了/“高端业务区域”

多主题业务组合、优秀产品和常青资产

目前门头沟新城的常住人口约为20万，随着2025年企业和人才的进入，人口将增加到30万。与此同时，随着几个高端住宅项目的落地和生态旅游功能的提升，优质消费的需求将会激增。

保利欢乐大都市显然提前预测了该地区对高端写字楼和企业的需求。该项目位于门头沟新城，紧邻中关村科技工业园、石龙工业开发区高科技工业园、首钢工业园、人工智能工业园等。已有600多家企业入驻，高科技发展氛围浓厚，成千上万的商务人士居住其中，为项目提供了充足的潜在客户。

其24小时开放的滨水商业街改变了传统商业的时序规则，结合门头沟丰富的旅游资源和交通区位，将社会元素引入设计理念，重新定义“年轻”的生活状态，将品质与场景联系起来，旨在通过户外、郊游、美食、亲子四大社区方向，将项目打造成为北京西部第一个社区聚集场所。

这个概念也可以在产品设计中看到。开放式商业街根据乘客不同的购物习惯和生活习惯设计有多个入口。两座景观桥将建在北侧，这将有利于附近四季花园和其他住宅建筑的业主。东侧21 #和22 #楼之间将开通一条通道，主要吸引石龙路主干道的顾客进入商业街；南侧石门营环形交叉路口建有广场和通道，所有通过环形交叉路口的乘客可以独立进入商业街；在西侧，在连接新老城的西北环路上，在17号和18号之间修建了一个步行街入口

多入口多流，通过切割多个单户型建筑，以最佳的动线最大化场景展示，确保各种适合生活的场景充分释放，吸引更多的交通关注和商业销售。

同时，保利欢乐大都市连接石莲路、石龙路和s1线，形成“四横、四纵、两轻轨”的交通网络，只需25分钟即可到达西二环，满足商住、投资、生活和休闲的需求。

保利欢乐大都会在产品设计中也遵循价值最大化、社会互动和场景创造的理念，并在新的商业环境下建立最佳的产品基准。

1.产品设计流动性强

本项目主要采用“一对二”的产品模式。主要公寓面积在100-200平方米之间。该商铺一层高度可达4.9-5.3米，二层高度为3.6-4.4米，均采用“宽、短、深”的设计。整体设计宽敞、高大，客房率可达97%，保证了中高端品牌入驻后对品质展示的需求，同时也与项目本身的高端业务相定位，项目还采用了二楼和屋顶的大量露台和花园屋顶，提高了空客房的利用率。

与此同时，保利欢乐大都会利用街道的优势，将企业分割成单户企业，使每栋建筑都可以面向街道，这使得金角的商铺数量和比例增加了50%，同时大大增加了拥有人流节点的商铺比例。该项目已将这一比例提高到60%以上。

2.产品与生态的完美结合

在建筑风格上，商业立面采用石材铺装和玻璃幕墙相结合，具有历史文化感和现代简约感。考虑到产品与环境的融合，永定河支流岸边的14#/15#/20#建筑将被建成滨水风格的街道，并利用优秀的生态资源创造层次之美。

在动线设计中，不仅建筑风格与生态完美融合，而且充分利用了地理优势。利用道路面向项目两侧的优势，完全采用地下停车。车辆出入口设置在东侧21#位置和北侧西侧17#楼，方便驾驶客户进出。车库的主要步行出入口设置在中央地下商业广场，既保证了中央商务区的交通流量，又节省了顾客的时间成本。

3.多主题产品的未来价值翻倍

保利欢乐大都会的绝大多数店铺都配有水、气、水，其中95%符合餐饮运营标准，店铺本身具有很大的租赁价值。在投资支持方面，保利欢乐大都会结合其丰富的运营经验，与国际知名的儿童娱乐企业“唐悠悠”进行洽谈。预计未来将形成集美食、便捷生活、休闲娱乐、儿童教育、母婴用品、时尚购物为一体的商业综合体。

中关村门头沟公园距离未来的项目只有一条街之遥，3万多家高科技企业和数十万名员工将通过天街直接前往保利大都市。该项目将成为园区员工休闲、购物、就餐的首选。人员和资金的流动将极大地促进多主题的商业活动，并成为北京的一个标杆。

据悉，保利快乐大地辉项目的店铺产品已经进入最后的高峰期。为了快速建立一个新的商业生态，实现真正的社区为基础的业务，保利提供投资促进服务，并承担投资促进委员会。目前，知名餐厅和其他品牌已落户项目的不同地点，投资回报率为5%，未来动态租金回报率约为8%。无论是自己经营还是投资未来，这都是进入京西的最后一次绝佳机会。