代建工程占比半年由零飙升48%格力地产靓丽数据遭上交所问询

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单飞之后，格力地产的运营并不顺利。业绩处于压力之下，负债率很高，三年来现金流为负。尽管上半年净利润有所改善，但中期报告的数据反映出建设项目增长迅速，库存减少。上海证券交易所询问了速度慢等问题

《投资时报》研究员李宇辰说

如果去年有一项业务收入为零，但今年上半年又增加了，那么它将一下子超过已经经营多年的主营业务，占公司应收账款比例的近一半。你会觉得有点奇怪吗？

正是因为半年度报告中显示的一些数据让市场感到惊讶。9月11日晚，上海证券交易所致函格力地产股份有限公司(以下简称格力地产，股票简称600185)，要求其进一步补充披露。

《投资时报》的研究人员指出，尽管今年上半年的数据仍无法与大多数房企的业绩和成交量相提并论，但格力地产与去年同期相比有所改善。

根据半年度报告，格力地产上半年实现收入26.69亿元，同比增长124.42%，净利润4.08亿元，同比增长34.48%。然而，在仔细分析细分数据后，净收入增长背后隐藏着一些不寻常的东西。

例如，占收入48.26%的建筑业务在上半年新增。它是可持续的吗？长期应收账款增加583.50%是否存在回收风险？为什么221.63亿的存货减少的很慢？应收账款坏账准备仅为0.64%。供应充足吗？

格力地产过去一年左右的股价表现

数据来源:风

根据半年度报告，格力地产上半年实现净利润4.08亿元，同比增长34.48%，收入26.69亿元，同比增长124.42%。

有趣的是，《投资时报》的研究人员注意到，半年度报告中按业务类别列出的收入数据显示，格力地产上半年的房地产业务实现收入12.55亿元，占公司收入的47.02%；代理建筑业务实现营业收入12.88亿元，占公司营业收入的48.26%。

去年格力地产的代理建筑业务收入为零，这意味着今年上半年12.88亿元的代理建筑业务收入全部增加，一举超过了格力地产经营多年的房地产业务。

这种业务增长迅速，这带来了一个合理的问题:这种业务是否可持续？

基于类似的担忧，上海证券交易所在9月11日晚发布的中期报告询证函中明确要求格力地产详细说明该明式建设项目的具体开发模式，并结合上述代理建设项目的实施进度、收入确认政策和依据、风险奖励转移等情况说明是否满足结算条件。

同时，《投资时报》的研究员也注意到，2019年上半年格力地产长期应收账款为15.26亿元，比上年末增加13.03亿元，增幅为583.50%。根据格力地产披露的信息，这一数据的飙升主要是由于渔港工程应收款项增加了15.16亿元。

数据还显示格力地产长期应收账款坏账准备为0元。

格力地产对如此大幅度增长的长期应收账款有回收安排吗？有回收的风险吗？

除了长期应收账款的异常变化外，格力地产应收账款的高度集中也引起了各方的高度关注。半年度报告显示，格力地产期末余额前五名应收账款总额为2.03亿元，占期末应收账款总额的93.59%。相应的坏账准备为122.04万元，计提比例较低，仅为0.64%；根据格力地产应收账款的信用风险特征，三年以上应收账款的预期信用损失率为50%。

前五大应收账款的交易对手是否与公司相关？应收账款坏账准备是否充足？

有趣的是，上海证券交易所不仅提出了上述两个问题，还要求格力地产解释目前确定坏账准备方法的依据。

此外，今年上半年格力地产的去库存化速度相当明显。半年度报告显示格力地产年末存货为221.63亿元，存货跌价准备为0元；预收账款10.69亿元，仅占库存余额的4.82%，低于行业平均水平。

数据还显示，库存中的许多开发产品，包括华宁花园、格力香樟、格力广场和格力海岸，淘汰速度缓慢。例如，目前正在开发的格力海岸项目开发周期为7 9年，时间相对较长。据此，上海证券交易所要求格力地产进一步披露房地产开发业务的去发展和区域分布特征，并说明部分房地产业务去发展缓慢的原因，以及存货跌价准备是否已全部计提。

资产负债比率仍然很高

据公开信息，2015年1月，珠海投资控股有限公司(以下简称珠海投资控股)与格力集团签署了《国有产权自由转让协议》，其中规定格力集团无偿将其所持格力地产3亿股无限制a股转让给珠海投资控股，占格力地产总股本的51.94%。转让后，格力集团不再持有格力地产股份，珠海投资控股成为格力地产控股股东。

然而，从格力集团分离出来的格力地产的收入一直疲软。

相关业绩报告显示，2015年和2019年上半年，格力地产的收入分别为25.45亿元、31.22亿元、31.30亿元、30.78亿元和26.69亿元。不难看出，2017年和2018年，格力地产的收入增长停滞甚至倒退，2017年增长0.26%，2018年甚至出现负增长。这与近年来所有房地产企业都在努力争取的1000亿元的收入规模相去甚远。

收入增长不尽人意的一个结果是，从2016年到2018年，格力地产的经营活动净现金流连续三年为负，分别为-12.35亿元，-21.02亿元和-12.17亿元。略显可喜的是，今年上半年这一指标为5.3亿元，这是三年来的首次。

《投资时报》的研究人员指出，2015年中期和2019年中期，格力地产的负债总额一直在上升，分别为166.51亿元、190.18亿元、195.04亿元、214.64亿元和232.37亿元。因此，资产负债率也一直处于较高水平，分别为80.78%和721.7亿元

特别是与去年年底相比，今年上半年负债总额和资产负债率有所上升。

两年前，格力地产提出了基于珠海和区域布局的发展战略，将重点放在珠海、上海和重庆，并将业务拓展到珠三角、长三角和西南地区。然而，从业务的区域分布来看，格力地产仍未走出基地市场珠海，珠海以外的进展依然缓慢。其他发展中地区只有重庆和上海。