富力地产销售放缓毛利下降债务庞大净负债率高达219%

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今年前8个月，R&F地产总股权合同的销售额仅为年度目标的一半；上半年，营业额和利润增长率远低于去年同期，净负债率大幅上升。同时，经营活动和投资活动产生的现金呈现较大的净流出，现金及现金等价物与短期债务之间存在344亿元的缺口。《投资时报》研究员黄凤青说，

最近，R&F地产(2777.hk)发布了2019年中期报告。报告显示，R&F地产上半年实现销售约602.2亿元，销售面积约552万平方米，分别增长6%和25%；今年上半年，中国22个城市的建筑面积约为650万平方米，平均价格为2700元/平方米。截至报告期末，拥有土地储备权的建筑总实用面积为6100万平方米。

这样的数据赢得了很好的声音。然而，据报道，7月下旬，R&F地产发布了一份题为“关于要求地区公司确保完成销售任务的通知”的内部文件，指出销售业绩与设定的年度销售目标仍有差距。

据悉，该文件明确要求2019年下半年的工作重点应放在促进销售和筹集资金上。每个公司的财务、开发、工程和其他部门都应该把重点放在销售上，全力以赴地配合销售目标的实现；坚持全国营销，加强推广，以完成项目销售目标为第一要务，在保证销量的基础上追求项目收入的最大化；重申各地区公司必须成立一个工作组，以加快资金返还和提高支付效率；确保资金优先用于及时支付与项目相关的资金非常重要。原则上，征地工作将在2019年下半年暂停。如遇优质土地项目等特殊情况，可单独上报集团董事长审批。

销售和资本压力即将到来。

《投资时报》的研究员注意到，事实上，今年前8个月，R&F地产总股权合同的销售额只有年度目标的一半，上半年的营业额和利润增长率远低于去年同期。债务问题一直困扰着这家华南房地产公司，其净负债率在2019年上半年大幅上升。同时，上半年公司经营活动产生的现金呈现较大的净流出，现金与现金等价物以及短期债务之间存在较大差距。

多元化发展似乎遇到了波折。资金不充裕的R&F地产曾打算进军新能源汽车领域，并一度选择与华泰汽车共同制造一辆汽车，但华泰汽车存在许多问题。对此，本报做了详细分析，并提出了进入时机、合作伙伴选择、后续资金等问题。(详见本报7月31日报道的“R&F汽车缺血:短期债务缺口超过100亿，净负债率继续攀升并突破180%”)。据相关媒体报道，R&F地产董事长李思廉在8月22日召开的2019年中期业绩会议上表示，与华泰汽车的合作已经全部停止。此时，距离双方宣布正式达成战略合作仅47天。

销售放缓，收入增长黯淡

关注销售是R&F地产目前的必然选择。公司2019年的年销售目标是1600亿元，比2018年的目标高出23.08%。上半年，协议销售额为602.2亿元，仅完成年度目标的37.64%；同比增长率仅为6%，远低于2018年上半年的47%。

而其8月份的运营数据显示，即使过了两个月，其销售情况也不太乐观。2019年前8个月，公司股权合同销售总额约为812.5亿元，销售面积约为749.76万平方米，同比增长6%和29%，而去年同期的增长率分别为47%和43%。今年前八个月的销售额仅为全年销售目标的50.78%，而去年同期为58.98%。可见，在2019年剩余的四个月里，R&F地产的销售任务相当繁重。

销售放缓，而收入增长下降。根据2019年中期报告，R&F地产上半年营业额为350.53亿元，同比增长2.83%。这一增长率不仅远低于去年同期66.98%的增长率，而且也比今年上半年碧桂园(2007.hk)、融创中国(1918.hk)和万科a(000002.sz)的收入增长率低53.16%。

业务板块方面，R&F地产上半年实现营业额299.75亿元，占集团营业额的85.51%，同比增长2.28%。酒店运营业营业额为33.42亿元，同比仅增长0.42%。房地产投资业实现营业额5.66亿元，同比增长8.18%。

高负债依赖于新老借款的融资

近年来，高额债务已经成为R&F地产不可磨灭的标签。数据显示，截至2019年6月底，R&F地产负债总额达到3340.46亿元，比2018年底增长12.73%。其中，贷款总额达到1955亿元，其中长期贷款1376.33亿元，短期贷款152.56亿元，长期贷款426.10亿元，同比增长19.72%。其净负债规模从2018年底的1285.92亿元增加到2019年6月底的1564.7亿元。最后，净负债率超过200%，从2018年底的184.1%大幅上升至2019年6月底的219.0%。

经计算，截至2019年6月底，本期由短期贷款和长期贷款组成的短期债务合计578.66亿元。在R&F地产持有的现金中，如果不考虑155.71亿元的限制现金，现金及现金等价物仅为234.58亿元，与短期债务存在344.08亿元的缺口。

R&F地产的造血功能一直令人担忧。其经营活动和投资活动产生的现金继续出现净流出。2019年上半年，经营活动产生的现金净额为-260.76亿元，投资活动产生的现金净额为-18.42亿元。

一方面，有巨额债务；另一方面，造血能力很弱。R&F地产只能通过持续融资和再融资来借新还旧。2019年中期报告中提到，2019年，本集团有一些债务在12个月内到期，但通过一系列融资活动，本集团能够为许多到期2至3年甚至更长时间的债务进行再融资。仅2019年上半年，R&F地产就在海外发行了超过28.3亿美元的优先票据和项目贷款，主要用于再融资；中国通过发行超短期融资券和公司债券筹集了约67.8亿元人民币。此外，2019年上半年到期的176.5亿元人民币的国内公司债券也已全部续期。

上半年新增融资中，中国新增融资386.9亿元，海外新增融资28.3亿美元(折合194.3亿元人民币)。可以说，R&F地产的现金流主要由融资支撑，2019年上半年融资活动产生的净现金为315.74亿元。

由于大量融资，利息支出增加了。2019年上半年，R&F地产利息支出达到63.3亿元，同比增长约38%。

7月底，央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会。会议强调，要加强对高杠杆大型房企融资行为的监管和风险预警，合理控制企业的生息负债规模和资产负债率。如果融资受到限制，R&F地产的后续资金可能陷入困境。

毛利下降，净利率继续下降

上半年营业额微增2.83%，R&F地产毛利同比下降1.32%。其中，核心业务房地产开发业务的毛利率由2018年同期的43.2%下降至41.0%。

同时，R&F地产上半年的销售、营销费用和管理费用分别增长了29.66%和15.12%。最终，其税前利润同比下降了4.02%。

税后净利润从2018年同期的40.80亿元增加到41.70亿元，同比增长2.20%，同比增长64.47%。虽然净利润仍略有增长，但净利率有所下降，2017年上半年为12.15%，2018年上半年为11.97%，2019年上半年进一步降至11.9%。

《投资时报》研究员注意到，R&F地产酒店业务仍处于亏损状态，上半年净利润为-4.2亿元，2018年同期为-1.84亿元，亏损增加128.2%。