WeWork 想平稳上市 还需解决这几个问题

本篇文章2182字，读完约5分钟

据《科技板块日报》(上海记者陈夏怡)报道，北京时间9月18日(星期二)，我们召开了网络直播会议。就在前一天，它刚刚决定推迟上市。对此，《科学技术委员会日报》记者联系并采访了我们宣传部的人，他们表示“不便置评”。

此前，有媒体报道称，软银集团作为投资者，自始至终反对wework的上市计划，其背后的原因是其估值减半。此前，人们普遍估计，wework上市后的估值可能会低于200亿英镑。

“你发展得有多快？”wework首席执行官亚当纽曼(Adam Neumann)在接受媒体采访时曾表示:“很快，我们将以过去十年中最快的速度扩张。”

出乎意料的是，亚当·诺依曼的速度——他在开始时引以为豪——可能是外界批评的主要原因。综上所述，外部疑虑可归结为三点:巨额亏损、“科技”属性弱、模式易复制、公司内部治理机制不完善。

巨额损失

“不赚钱”一直是最受批评的原因之一。

受优步、莱夫特上市后一级和二级市场估值倒挂等事件的影响，资本市场开始对那些依赖短期快速扩张而忽视利润的公司极为警惕。

“wework的ipo可能是历史上第二大亏损，第一个是优步的ipo项目”，有人曾这样认为。那么，我们的工作有多无利可图？

根据招股说明书，2016年至2018年，wework的营业收入分别为43亿美元、88亿美元和18.2亿美元，总成本分别为83亿美元、181亿美元和35.1亿美元，净亏损分别为42亿美元、93亿美元和19.2亿美元，净亏损增长率甚至超过营业收入增长率。

实际上，wework的商业模式有点像“二房东”，即办公区签订长期租约(一般租期为15年)，然后经过改造后租给公司和自由职业者(平均租金一般为15个月)。这个模型带来了一个关键的problem-空设置率。

空购买率是商业地产运营的关键指标。空购买率的下降直接导致收入的增加，在成本不变的情况下，利润也会相应增加。就像你订阅了网飞一样。会员的增加在一定程度上不会造成成本的增加，而会随着用户的增加带来规模效应。

《科技板块日报》记者注意到，2018年第四季度，wework的空入住率从之前的16%上升到了20%。该公司解释说，新建建筑需要18个月才能达到完全入住率，而空入住率的上升是由于快速

然而，这一解释并没有减轻投资者的担忧。根据另一组数据，wework和出租人之间的租赁价格高达472亿美元，而WeWork和其租户之间的总合同价格为34亿美元。弥补这个“漏洞”并不容易。

然而，令人欣慰的是，我们正在通过调整客户结构来改变这种状况。根据其招股说明书，员工超过500人的公司在2018年占其客户总数的38%，而2016年为18%。由于大公司的经营相对稳定，租赁期会相对较长。

对科技公司属性的争议

通过wework的招股说明书，我们可以看到“技术”一词在全文中出现了93次，“创新”一词出现了57次，这几乎是在“扯着他的喉咙”向全世界宣布他是一家技术创新公司。

不久前更名为“我们公司”，表明集团除了共享办公室外，还将大力发展“福利”、“我们成长”等共享经济业务，必须“弘扬”共享经济理念。此外，我们还提出了“空间即服务”等新概念。

我们应该知道，科技公司和“共享经济”公司深受市场和投资者的喜爱，它们的估值自然高于普通传统行业。

然而，这些令人眼花缭乱的概念掩盖不了它的商业本质，我们目前正在做房地产生意。

ggv capital的杰夫理查兹(jeff richards)在接受媒体采访时表示:“wework不是一家技术公司。”

据业内人士称，像我们这样将长期租金分成短期租金的商业模式缺乏创新，容易被模仿和挑战。事实上，国内外都有很多这样的公司，比如瑞士的雷格斯、美国的克诺尔、英国的办公集团和中国的优科工作室。

内部治理受到质疑

wework难以上市的另一个原因是外界质疑其不规范的内部治理机制。

当公司今年早些时候重组时，wework向其首席执行官亚当·诺伊曼(Adam Neumann)支付了590万美元购买“我们”商标。然而，在提交给美国证券交易委员会的招股说明书中，我们收回了付给亚当·纽曼的590万美元，同时保留了“我们”一词的商标权。所有这些都是在亚当·诺依曼的指导下完成的。

此外，亚当·诺依曼在公司拥有三种不同类型的股票，这保证了他的多数投票权。这些股份在出售或转让时保留其权利，而不是转换成普通股。

尽管不久前，wework宣布将在年底任命一名新的独立董事，并将亚当·诺伊曼(Adam Neumann)的每股20票减为每股10票，并取消其超级投票权股份。然而，外界对其公司治理薄弱的担忧仍难以消除。

创始人对上市公司的控制权过大，没有更好的约束机制。此外，外部投资者不信任亚当·诺依曼的管理和控制能力，无论如何在短期内弥补它，它都很难变得更好。

首都国家研究院的一位分析师告诉《科学技术委员会日报》的记者，事实上，首席执行官的过度控制不是问题，但是否有一个级别是关键。亚马逊首席执行官贝佐斯对亚马逊有很大的控制权和影响力。一个企业能否做大做强，与创始人的智慧、远见和执行力密切相关。

在这一点上，亚当·诺伊曼(Adam Neumann)本人在本周二的wework网络直播中承认，他相信自己知道如何经营一家私营企业，但他知道，对于如何扮演一家即将上市的公司的领导者角色，存在许多疑问。