卓越集团执行总裁沙骥：卓越将更加主动与从容

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本期的大咖啡嘉宾是卓越集团首席执行官沙吉。卓越集团早年进入商业领域，投资开发了深圳福田、后海、前海等核心商业区的多个办公楼。他被称为“深圳中央商务区之王”。同时，他得益于住宅业务双引擎的前瞻性战略，这使得卓越集团始终引领着商业地产的发展趋势。对于如何在商业领域获得一席之地，如何带领其他房地产企业重经营、重模式，以及为什么在今天的行业地位中处于不可上市的问题，

采访/季晓桐，陈洪海

作者/陈丽贞

卓越集团首席执行官沙吉

在暴风雨的夏天，采访当天深圳下了大雨。我们来到了位于深圳福田中心区的卓越世纪中心。面试地点是卓越集团67楼的会议室。高层视野开阔，深圳最繁华的中心区福田中央商务区是优秀写字楼的杰作。采访开始前，窗外的雨开始肆虐，雾和雨弥漫了整个会议室，我有种穿越云层的感觉。

沙总是很轻松地走进来。“刚刚结束，剩下的时间都是你的，所以你可以自信地说。”。现在是星期天下午4点。

沙先生接任卓越集团首席执行官以来，为我们带来了第一场媒体秀。谈到突出的特点时，沙吉先生表现出骄傲，侃侃也谈到了这一点。

记者:第一个问题有点尖锐。卓越提出到2020年实现1000亿元的目标。在当前的市场环境下，你还有坚定的信心吗？

沙吉:对我们来说，更重要的是卓越能否实现增长、质量增长和长期运营。我们希望卓越能保持行业相对高速的增长，并与行业保持同步。我们的发展目标不是一个固定的数字，我们不会过分追求数字。我们更关心实现目标的途径和实现目标的质量。

优秀不是那么大的压力，所以我们必须达到每年多少。与大多数同行不同的是，卓越是一家非上市企业，多年来在资本市场上有着很好的信誉和认可度，融资能力也很有保证。因为我们不依赖上市公司的地位，我们不会被资本市场的短期数字目标绑架。我们从自己的角度设定目标，适应市场变化，满足企业自身的需求，使投资更加活跃和冷静，增长更加优质。数字不会干扰和影响我们的选择。

记者:沙先生，在目前的市场形势下，卓越并不是以1000亿元为目标，而是提出质量增长和长期经营。这件事如何实施？

沙奇:我认为我们首先应该对市场有一个正确的认识。谈到市场，我们应该认识到，基本面是“房而不炒”，基本面是政府对行业的监管越来越严格。市场难度和政策监管条件的不断提高，对开发商的整体能力提出了更高的要求，包括设计、运营、销售和资金链管理。

然而，即使在这样的背景下，卓越始终认为房地产仍然是一个非常好的行业，卓越的下一步将有四个“坚持”:第一，坚持卓越的房地产行业；二是坚持轻重结合的运行模式；三是坚持不断提高轻资产开发和运营的质量和效率；第四，在战略布局上坚持1+1+x城市圈布局。在最后一点，1指粤港澳大湾区，另1指长江三角洲地区。这两个地区是最重要和最突出的市场，而X指的是其他核心的一、二线城市和高增长城市。

就卓越而言，大湾区市场是本土化的大本营，而长三角市场是需要继续培育能力、明确战略布局、继续深化区域培育、提高战略集中度的战略区域。凭借突出的现有规模和可投资能力，这个布局是足够的，而且我们选择的城市已经可以提供足够突出的发展空空间。

记者:在“1+1+x”战略下，卓越非常重视大湾区。据嘉里统计，截至2018年底，未完成土地储备超过5000万平方米，其中近70%位于大湾区。在大湾区你能和我们分享什么策略？

沙奇:就卓越而言，粤港澳大湾区是公司的基础，这与长三角地区不同，长三角地区的招投标、拍卖和挂板市场是主要市场。大湾区的卓越发展依靠“两条腿”，一条腿通过公开和半公开市场扩张(土地拍卖和收购)获得土地，另一条腿通过城市更新获得土地。这两种方式并行不悖，使我们在大湾区新一轮发展中具有先发优势。

让我们更多地谈谈卓越的城市更新业务，它具有先发优势。早在2013年，卓越就集中其优势资源，成立了中国第一个城市更新集团。2018年至2019年，卓越城市更新集团先后当选为广东省“三旧”改造协会常务副会长单位和深圳市城市更新发展企业协会会长单位，其在深圳城市更新领域的领先地位得到广泛认可。目前，已成立50多个项目部，团队规模近500人。城市更新业务也走出了深圳，覆盖了粤港澳大湾区所有的核心城市。

与传统开发相比，城市更新对开发商的能力要求更高。我们应该做的是，在每一个城市更新项目中，充分发挥多年来在城市更新领域积累的丰富经验，同时与时俱进，通过卓越的贡献和努力，使城市更新得更好。

记者:沙先生，谈到目前的市场，我们发现近年来房企之间的合作相当频繁。当然，这已经成为目前的新趋势。你在这方面有经验吗？

沙伟:确实有很多优秀的合作项目和合作企业。在这些合作项目的运作背后，卓越有自己的一套合作筛选和管理系统；

首先，合作的目的不是为了合作而合作。过去，大部分合作是为了获得土地资源，但现在我们将考虑更多因素。其次，合作项目本身必须满足优秀的投资策略和收益目标，我们才能接受该项目；

我们也更加注重合作伙伴的合作信誉。我们在选择合作伙伴时非常谨慎，以往合作建立的合作基础非常重要。我们不仅要评估合作伙伴公司，还要评估合作团队，因为从我们以往的合作经验来看，即使是同一个合作伙伴，不同地区、不同城市的专业水平也存在很大差异。一般来说，在选择合作伙伴时，我们更注重合作伙伴的合作信誉、当地团队的专业表现以及团队之间的契合度和出色的合作。

记者:谈到深圳的写字楼，一个是以中央企业为代表的华润，一个是以民营企业为代表的卓尔不群。在办公楼的布局中，卓越更具战略性和前瞻性，这似乎已经成为一种优秀的企业基因，并渗透到骨髓中。卓越是如何走出自己的路的？

沙吉:商业模式中有一些偶然因素。2003年，当卓越是第一个办公楼时，中国的房地产业还在蓬勃发展，每个人都做了不同的尝试。之后，卓悦先后开发了卓悦时代广场、卓悦世纪中心、深圳中心等商业地产。2008年，市场环境很差，很多人对商业地产不乐观。在此期间，卓越投资开发了大量商业资源，在该领域取得了领先地位。

长期以来看，它仍然是因为卓越对深圳有着深刻的了解，对城市的中心区域有着乐观的态度，并且对自己逐渐培养起来的经营能力有着足够的信心。所有这些都奠定了今天卓越的行业地位和企业特色。

总的来说，房地产行业正努力做到轻而不重。但是卓越真的是不同的，我们很早就走上了强调重要性和严肃性的道路。卓越大厦和卓越时代广场从一开始就开始了，这也导致了卓越在早期阶段的扩张，这是没有其他同行那么快。但是对于一个企业来说，我们不应该只看哪个轨道在短期内更好，而应该看得更远更远。卓越不是用三年或五年来衡量，而是用十年、二十年甚至三十年来衡量。这是我认为不同于优秀的基因。

开发模式是好是坏，但更重要的是，它适合企业的特点。只有找到适应企业自身特点的发展模式，企业才能走得更远。我认为这是找到卓越发展模式的最重要因素。2004年，卓越开始在不同的地方扩张。迄今为止，与同行相比，卓越仍在缓慢增长。今天，卓越仍然是一个不断发展的企业。我是在优秀稳定的管理团队中长大的，我非常喜欢这一点。

记者:卓越商业的下一个战略布局是什么？或者标准是什么？

沙奇:卓越始于深圳，这当然是布局的重中之重。在其他城市，我们将依靠结合当地条件的优秀能力来布局。从目前的情况来看，长江三角洲地区是我们明确布局的重点。

办公楼所在的市场是一个竞争激烈的市场。卓越对此类物业有严格的选择标准，并坚持核心城市、核心区域和核心地块三大标准。

记者:从“三个核心”的战略布局来看，我们也发现优秀的写字楼都在所在区域，无论租金还是价格，都是市场的第一梯队。除了战略性的前瞻性布局，你还有什么经验？

沙吉:从优秀的内部管理经验来看，要达到顾客满意，就要深化服务，总结过去的错误，积累经验，形成新的高标准。我们拥有严格独立的资产管理、商业管理和物业管理评估标准和体系。

优秀的办公楼也有自己的特点，那就是丰富的服务经验带来的客户理解。优秀的办公楼在服务质量、建筑标准和位置条件方面得到客户的认可。更重要的是，基于对不同类型企业的长期优质服务，我们了解企业客户入住后的各种需求，并能为这些需求提供系统化的服务。例如，优秀的礼宾服务享有很好的声誉。仅在2018年，它就为企业客户提供了10，000多次商务接待，包括58次国家政要级别的接待。

今年年初，我们对写字楼租户进行了大量的访谈。租户认为优秀的办公楼具有“高价值”的特点，大堂电梯、物业服务人员等公共用房的价值非常高。

记者:在宏观经济不景气和写字楼不断增加的前提下，空写字楼的入住率逐年上升。应该如何对待卓越？

沙吉:市场变化是不可避免的，但我不认为它们对卓越有太大影响。有两个原因:

首先，我们对客户有很强的服务能力，并得到客户的认可。我们现在在办公楼领域有两个独立的团队:资产管理公司和物业管理公司。其中，资产管理公司更喜欢顾客选择，而物业公司是传统意义上的物业服务。我们做了更多的服务扩展，比如刚才提到的礼宾服务。这些服务得到了客户的良好反馈。我相信我们的客户会在市场调整时认可我们的服务质量；

其次，我们一直在积极选择更稳定、更有影响力的客户。例如，最近的p2p闪电爆炸导致空写字楼的入住率上升，但这种风险是突出的。以前我们选择客户的时候，虽然p2p客户可以承受更高的租金，但是我们主动回避了这些客户的业务风险。

我们办公楼的选址、服务和产品质量都非常符合客户的需求，这不仅在入住率和租金方面实现了双赢。如果我用一句话来总结办公楼的卓越经验，那就是:用正确的方式做正确的事情。

记者:回到住宅主战场，凯瑞和卓越对产品设计过程系统进行了大量的讨论和研究。当前的市场似乎对不同的开发商提出了更多的挑战。例如，受当前市场高地价下的小规模土地的影响，三条优秀产品线中最经典的“蓝色系列”可能难以复制，那么优秀产品线如何应对当前市场？

沙伟:客观地说，以今天的卓越规模，我们并没有按照卓、悦、天蓝色三条产品线的比例分配资源；但是，根据时代的变化和客户需求的变化，我们对三条产品线的内涵和产品设计进行了全面的提升。

例如，谈到Azure，它最早的标签是:“大市场，良好的支持设施，只为客户。”如今，随着待售土地面积的小型化，Azure的“大市场”不再是它的标签。但保持不变的是面向年轻顾客的定位。他们大多数人都是第一次买房。我们做了更深入的客户研究，发现在我们主要布局的一线和强势二线城市，这些客户大多是90后，作为城市的新移民，他们正在为自己的梦想而奋斗。城市是他们梦想的舞台，所以我们从这个角度提供产品和服务。最后，我们添加了更符合现代年轻人的设计语言，如“活力”、“青春”、“奋斗”和“社交”。绿色跑道将在产品配置、共享交换空室等方面推出。卓越认为，产品的改变和发展仍然需要回报，以理解客户需求，尊重客户，尊重人性。

记者:卓越虽然没有上市，但它总是以上市公司的标准要求自己。这份白皮书将投放到香港资本市场。面对资本市场，如何推荐卓越集团，或者你认为卓越的核心竞争力是什么？

沙吉:我认为稳定是卓越的核心竞争力，也是最容易被人认出的卓越标志。

稳定包括金融稳定。例如，在当前的市场环境下，许多同行都觉得困难重重，但卓越早在去年底就开始积极降低杠杆率，这使得今天的卓越更从容、更主动地面对市场变化和运作。

稳定投资也包括稳定投资。例如，前一段时间资本环境相对宽松，土地市场相对火热。我们没有顺应潮流，以高价收购土地；现在，在资金紧张的环境下，出现了很多好的项目机会，我们的投资工作量成倍增加。这是卓越积极选择的结果。卓越一直在积极选择适合卓越的土地，即使是在“热地拍卖”的情况下，卓越也不会特别不舒服。

稳定运行也是稳定运行。包括优秀合理的资产结构，重在轻重的经营模式，1+1+x的坚定战略布局，城市更新的累积能力和资源优势，这些都使卓越能够从容面对市场变化，主动进行业务调整，保持中高速或与市场同步发展。

记者:目前，市场混乱，在当前的市场环境下，业绩依然突出。在你看来，出色的表现可以是你得了多少分？

沙奇:我给我们的表演打了60分。当然，当我们谈到卓越时，我们取得的成就不仅仅是这个分数。我得60分的原因是我认为我们没有充分发挥卓越、优质资产结构和稳定财务状况的优势。对我个人和我们的团队来说，60分是一个合理的分数，这意味着一个高标准的起点，鼓励我们在未来做得更好。

目前，卓越已经基本完成了城市布局，但在这种布局下，如何深化和细化，如何使质量更好更重要。今天，我们来谈谈杰出的写字楼，除了南面的香港，几乎在所有方向都可以看到。这是卓越多年来在深圳深入培养的结果。房地产行业本身非常本地化。如何将深圳的卓越优势转移到我们布局中的更多城市，转移到市场、客户、媒体和政府，对我们每个进入这座城市的人来说都是一个具有挑战性的问题。

仅仅依靠深圳的优秀是不够的。我们需要更好地在其他城市扎根。在这个过程中，一个成长中的公司肯定会遇到一些挫折，这是不可避免的。我希望我们能克服这些困难。那时，我们可以给自己80分和90分，这是我和我的团队努力的方向。

资料来源:中国住房研究协会