集中资源做强主业 凤凰传媒拟转让凤凰广告100%股权并合计2.99亿元购买商业房产

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本报记者见习记者兰

9月24日晚，凤凰传媒(601928)宣布，公司全资子公司“文艺社”拟与公司控股股东凤凰集团全资子公司现代快递签订股权转让协议，转让江苏凤凰广告传媒有限公司(以下简称“凤凰广告”)100%的股权，标的资产交易价格为1793.1万元。同时，计划从镇江凤凰地产和泰兴凤凰地产购买商业地产，总金额为2.99亿元。

广告业务在五年内损失了416万元，并被剥离

记者了解到，凤凰广告自2013年4月成立以来，已经建设和购买了一些户外传统广告媒体。其部分户外广告资源位于南京市湖南路。湖南路地下商业街工程自2015年底开工以来，道路长期封闭，经济生态遭到破坏，对凤凰广告的运营影响很大，今后无法恢复。在拓展新媒体广告业务的尝试中，由于缺乏资源优势、人才优势和资金优势，没有取得实质性进展。

财务数据显示，2018年凤凰广告实现收入991万元，净利润59.91万元；2019年1月至7月，实现收入378.81万元，净利润-33.2万元。以2019年7月31日为基准日，采用资产基础法评估的凤凰广告净资产为1793.1万元，评估增值率为14.41%。

在谈及此次交易的必要性时，凤凰传媒表示，凤凰广告在过去五年共亏损416万元，运营效率低下；广告业务是现代快递的主要业务之一，其广告资源丰富且专业。现代快递接受凤凰广告股权后，可以充分发挥其专业优势，整合凤凰广告，产生协同效应，提高凤凰广告的管理水平和盈利能力。

该公司表示，此次交易旨在实施专注于公司主营业务的发展战略。文艺社出售凤凰广告100%的股权，有利于剥离与主营业务关系不密切的广告业务，集中资源做好主营业务，增强大众出版市场的影响力。

集中资源发展文化教育产业

请记住，凤凰传媒在发展文化教育产业的道路上，除了专注于主要的出版行业外，从未止步。据悉，在公司购买的商业地产总额2.99亿元中，有1434.88万元拟从镇江凤凰文化房地产有限公司(以下简称“镇江凤凰房地产”)购买与镇江凤凰文化广场相邻的917.52平方米商业地产。用于商业教育和培训项目；剩余2.84亿元将向泰兴凤凰房地产有限公司(以下简称“泰兴凤凰房地产”)购买1.78万平方米的商业地产，用于扩大泰兴凤凰文化广场项目的规模。

据资料显示，该公司拟购买的917.52平方米房产为镇江凤凰地产开发的镇江凤凰广场9号楼一层。它主要用于支持教育和培训中心等教育服务。项目周边教育资源丰富，教育培训需求旺盛。目前，许多教育品牌都打算入驻该行业，拥有良好的投资环境和丰富的客户资源。

据悉，该项目预计于2019年12月完成招商工作，并于2020年投入运营。根据江苏郭德资产评估有限公司出具的《项目可行性研究分析报告》，项目运营期投资内部收益率为6.68%(所得税后)，投资回收期为15.46年(所得税后)。

公司独立董事表示，此次交易将通过开展教育培训业务，丰富镇江凤凰文化广场的形式，为项目带来更好的经济和社会效益。

关于泰兴凤凰文化广场项目，记者了解到，公司董事会于2014年4月审议通过了《关于投资泰兴凤凰文化广场项目的议案》。泰兴凤凰文化广场(简称泰兴凤凰广场)总建筑面积4.6万平方米，总投资4.14亿元。根据综合经济测算，项目实施后，投资税后内部收益率为8.02%。

公司此次购买的17800平方米商业地产，旨在促进线下实体书店网络的转型发展，提升泰兴凤凰文化广场项目的规模效应。据悉，公司在泰兴凤凰文化广场的投资约为4.14亿元，新增部分需投资约2.93亿元(包括购房款2.84亿元、契税及其他许可费853万元)。因此，扩建后的泰兴凤凰文化广场总投资约为7.07亿元，全部由公司自行解决。该项目预计于2020年12月进行翻修，并于2021年投入运营。

根据江苏郭德资产评估有限公司出具的《追加购买项目可行性研究分析报告》，在实现预定投入产出的情况下，泰兴凤凰文化广场扩建后的内部投资收益率为8.21%，财务净现值为1963.41万元，项目整体投资回报水平将有所提高。

凤凰传媒在谈到此次增购的必要性时表示，一方面，此次扩张有利于放大排水效果。泰兴凤凰广场位于泰兴市中心的商业核心区。项目规模扩大后，可规划出更加多样化的形式，如青年活动、特色餐饮和时尚购物。格式丰富性的增加有利于吸引不同的人，形成优势互补。另一方面，与原来的规模相比，此次购买后的布局设计更加灵活，更有利于商家的引进；同时，可以节省两部分的公共面积，提高综合开店率，增加租金收入。

(编辑白宝玉)