新房贷利率执行首日：利率怎么变，房贷涨多少，怎么调整，未来会下调吗？

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蔡联(中新网记者李远、范姜)报道，从今天(10月8日)开始，抵押贷款利率开始从以前的参考贷款基准利率向参考贷款市场报价利率(lpr)转变。蔡联记者今天从多家银行了解到，从今天起，包括工行、建行、民生银行和北京银行在内的十多家银行已经开始实施低利率房贷政策。

面对令人眼花缭乱的名词lpr，在新的抵押贷款利率下，利率将如何变化，抵押贷款是否已经上升，利率将如何调整，利率在未来是否会降低？金融协会带你通过新的抵押贷款政策。

lpr基准抵押贷款利率如何变化:大多数城市略有上升

经过多日的贷款合同修改、系统升级等工作，今天迎来了个人住房贷款利率定价基准转换日。今天之前，已经发放和签署但尚未发放的贷款仍按原合同执行。

根据央行规定，定价基准转换后，全国范围内首次发放的个人住房贷款利率不得低于同期lpr(9月20日公布的5年以上lpr利率为4.85%)；两套个人住房贷款的利率不得低于同期贷款利率加60个基点。

9月30日，记者从蔡联走访北京多家中介机构了解到，北京市个人住房贷款新的定价基准是:第一批商业个人住房贷款利率不低于同期lpr+55个基点，第二批商业个人住房贷款利率不低于同期lpr+105个基点。

然而，并不是每个城市都严格执行了央行的规定。以上海为例，上海目前的按揭利率不低于同期lpr减20个基点，二套房利率不低于同期lpr加60个基点。

从实际情况来看，无论是提高还是降低基点，最终利率都与之前的利率保持稳定。其中，北京第一套房利率上调0.01个百分点，第二套房利率上调0.02个百分点；在上海，第一套房的利率下降了0.005个百分点，而第二套房的利率上升了0.06个百分点。

“目前各地抵押贷款利率基本稳定，波动不大。大多数银行仍正常放贷，利率几乎没有微调。”中原地产首席分析师张大伟告诉财联记者，在lpr政策实施前后，各地银行的按揭利率不会发生变化。

张大伟表示，即使上海等个别城市的抵押贷款利率在未来5年内上调至4.85%左右的lpr基准水平，“也将是全国最低的抵押贷款利率。”

月还贷有什么区别:25年来月等额本息还款法增加了12.16元

以北京为例，如果首笔住房贷款为100万元，10年等额本息月还款额将增加4.94元，20年等额本息将增加5.63元，25年等额本息将增加5.94元；如果第二房贷款为100万元，10年等额本息月还款额将增加10.02元，20年等额本息增加11.49元，25年等额本息增加12.16元。

根据易居研究所的计算，就城市而言，二线城市的负担增加相对较大，而四线城市没有明显的负担，甚至有减负的现象。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示:“从计算中可以看出，最近一次lpr利率调整不会对房贷成本产生实质性影响，但更多的影响体现在贷款定价模式的调整上，即后续的利率自我调整会更大。”

不过，上述调整仍只适用于10月8日或之后签署按揭贷款的新客户。对于以前已经通过按揭贷款的现有客户，记者了解到目前还没有更详细的利率规定。

兴业银行宏观分析师郭认为，央行应该主动引导现有客户调整未来抵押贷款利率。“住房贷款涉及的家庭范围很广，银行很难对每笔订单进行谈判和重新定价。因此，仍然需要一些政策指导，然后实现锚的改变。”

如何调整年度抵押贷款利率:12月20日的lpr利率非常重要

随着新的抵押贷款利率的实施，贷款利率的月度调整是否也会导致抵押贷款利率的月度调整？采莲的一位记者走访了一家中介机构，了解到该中介机构一般每年都会调整一次，但这取决于合同文本。

此前，央行在公告中明确表示，个人住房贷款利率的再定价周期可由双方协商确定，最短一年，最长合同期。每次利率被重新定价时，定价基准被调整到最近一个月的相应时期的低利率。

一位房地产经纪人根据合同内容告诉财联社:“定价基准可以是合同签订后最近一个月的利率，也可以是12月20日的利率。”

即约定的重新定价期为一年，贷款利率“1月1日调整”，则贷款利率将根据去年12月20日的lpr点在每年1月1日重新计算；同意重新定价期限为五年，贷款利率将在起息日按月调整。如果起息日为2019年10月25日，贷款利率将根据当年10月20日增加的贷款利率，每五年在10月25日重新计算。

不过，在咨询了一些中介机构和银行家后，记者了解到，目前还没有新的抵押合同签订，具体内容可能因银行而异。

未来会降低利率吗:这很难，真的很难

据蔡联记者进行的一项调查显示，即使新增住房贷款利率略有上升，也不会促进节前的住房交易量。“几乎没有什么变化，很少有买家因为实施lpr而立即签署合同。”许多中介告诉记者，由于lpr每月调整一次，更多的人选择观望。

值得一提的是，在第二次lpr调整中，一年期lpr降低了5个基点，但五年期lpr没有变化。因此，“明年会走下坡路，但未来五年不会走”成了一些专家学者的主要观点。

“5年期lpr不仅不会上升或下降，也不会移动。从制度安排上看，5年期lpr仍然是灵活的，”告诉金融协会记者。

事实上，8月25日，央行负责人回答了记者的提问，抵押贷款利率可以在lpr的基础上上调。“中国人民银行各分行将指导各省市市场利率定价的自律机制，适时确定本地低利率下限。也就是说，可以根据每个位置的lpr控制添加的点数。”

郭表示，这意味着，即使5年一遇的lpr有一天下跌，某个地方的房价也已经涨得太高了，所以完全有可能要求lpr加不低于某个水平的点，以便进行调整。“所以我认为抵押贷款利率限制了lpr的调整，但影响不是绝对的。我们的五年lpr仍然是灵活的。”