营收增长扣非净利反降四成巨大债务压力下光明地产能否迎来曙光？

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虽然2019年上半年土地储备和项目启动力度有所加大，但还远远不够，目前的非净利润仍下降了39.91%；房地产项目的初始投资使公司债务负担沉重，资产负债率高达82.2%。《投资时报》研究员刘晶说，

地产股真的会变成惨不忍睹的股票吗？对于那些行业排名较低或年收入不超过500亿元的公司来说，这很难说。例如，光明房地产(600708.sh)，总部设在上海。

在第十一个黄金周结束后的第二个交易日，光明地产的股价上涨了1.99%，收于每股3.58元。然而，也请注意另外两个数据。截至10月9日，公司市值仅为79.79亿元，仅为领先公司万科A (000002)市值的2.6%。深圳)3028.79亿元。与此同时，股价也从该公司52周高点下跌了45%。

事实上，不稳定甚至萎缩的表现是投资者离开市场的根本原因。

2018年，就在重组和上市的三年业绩承诺期结束后，光明地产接到了上海证券交易所关于业绩变化的查询。年报显示，该公司当年的业绩并未延续此前90%以上的增长率，而是出现了经营收入从208.11亿元下降到204.94亿元的反向下降，同比下降1.53%；上市公司股东应占净利润由19.47亿元下降至14.18亿元，下降27.17%。

《投资时报》研究员注意到，由于政府补贴的增加，计入上市公司股东应占净利润的非经常性损益金额从2017年的4400万元增加到2018年的1.42亿元。可以看出，如果没有非经常性损益的贡献，公司业绩承诺期后第一年的净利润数据将更加难看。

关于上海证券交易所就房地产业务表现大幅下滑和销售增长放缓的询问，光明地产回复称，一方面，由于房地产行业政策的调控，客户访问量和认购率大幅下降，交易速度明显放缓；另一方面，房地产企业是具有明显周期性的行业，其2018年的业绩主要是通过后续开发2015年和2016年收购的土地储备实现的。但由于这两年土地市场价格上涨，公司新增土地储备分别只有85.44平方米和527，500平方米。

仅从2019年上半年的财务数据来看，公司业绩仍在下滑。唯一的希望仍然来自外部力量。

10月8日，光明地产宣布其控股股东上海牛奶(集团)有限公司履行了回购资产的承诺，含税转让7016.13万元将使上市公司净利润增加4800万元，这是公司股价在10月9日上涨的基础。然而，此次回购资金转移始于2015年，于2018年8月完成，只是一次性交易。

光明地产今年的股价走势

数据来源:风

净利润下降

近日，标点财经学院与《投资时报》联手，根据2019年中期报告数据，对a股上市公司非净利润下降情况进行了统计，并发布了2019年上半年a股上市公司非净利润下降情况列表。结果显示，虽然光明地产2019年上半年营业收入达到73.19亿元，同比增长13.7%，但上市公司股东应占净利润同比下降39.71%，仅为5.03亿元。如果剔除非经常性损益1049.73万元的影响，上市公司股东应占净利润下降幅度将扩大至39.91%。

可见，报告期内，非经常性损益对光明地产的净利润贡献不大，业绩下滑应主要归因于主营业务表现不佳。

根据2019年半年度报告，光明地产89.41%的营业收入由房地产开发业务构成。虽然该业务的毛利率比其他两项业务(房地产及租赁业务和其他业务)高30.38%，但仍比去年同期下降10.34个百分点。

为了刺激业绩增长，光明地产在2019年上半年继续扩张粮仓，通过多种方式收购储备土地，不仅参与招标、拍卖和挂牌公开市场，还通过并购、与行业内基准房地产企业联合开发等低成本创新模式，大幅增加土地储备规模，充分发挥国有平台优势，整合利用政府资源。

2019年1月至6月，公司房地产储备面积增加122.91万平方米，同比增长61.53%。同时，本报告期内启动了大量项目，2019年1月和6月新开工面积达到303.3万平方米，同比增长52.64%。

虽然光明地产积极储备土地和建设项目，但受房地产建设周期的影响，公司2019年1月和6月的竣工面积仍只有663，800平方米，合同面积只有816，600平方米，同比下降23.69%，合同金额也从135.95亿元降至105.35亿元。

现金流紧张

对于一个规模有限的房地产上市公司来说，大量的储备土地无助于当前的业绩，巨大的资金需求甚至会增加企业的债务负担。根据2019年半年度报告，公司短期贷款和长期贷款期末余额分别为120.42亿元和243.87亿元，合计占负债总额的55.52%，流动资产负债率也达到82.2%。

《投资时报》研究员进一步发现，公司2019年上半年末的账面货币资金只有65.3亿元，为近60亿元的短期贷款。另外，在工程款增加和预付款减少的双重影响下，光明地产当期经营活动的净现金流量由-16.24亿元下降至-73.99亿元，下降355.58%。

双手准备总是必要的。光明地产在加大对主营房地产业务投资的同时，也制定了转型升级战略，可以概括为1+7+5的整体商业模式定位。其中，1指房地产业务的底板；七是积极探索经济适用房、城中村、历史城镇、印石农场、城市更新、租赁住房和物流等七个方面的改造和创新；五是着力打造五大平台，即商业平台、物流平台、供应链平台、服务平台和建设平台。

然而，根据2019年上半年的财务数据，除房地产开发外，其他业务的总收入仅占营业收入的10.59%。在房地产业务发展乏力的情况下，其他业务对业绩的拉动作用确实有限。