房地产信托计划违约 “房产兑本金”方案出炉 山西信托表示此举符合法律规定

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■我们的记者孟醒

近日，山西信托新源36号集合资金信托计划(以下简称“新源36号”)引起关注。本次事件中，担保人富林玉邦房地产有限公司(以下简称“富林玉邦”)处于破产重整过程中，抵押财产超过4万平方米。在提供的两种处置方案中，一种是受益权的转让，这将在三年内支付本金，另一种是用偿债财产支付本金，两者的收入取决于信托资产的处置。在处置方案中，“以房还主”的处置方式引起了争议。

对此，山西信托董事会秘书陈强向《证券日报》记者表示，“根据有关规定，偿债财产是信托计划处置期间收回的信托财产，处置后赎回是符合法律规定的。此外，山西信托提出的两个方案都是由受益人选择的，受益人接受房地产支付并不是强制性的。目前，该计划正在征求客户的意见，而不是最终版本。”

该组织推出了两个计划供投资者选择

根据相关数据，山西信托2017年设立的新源36号融资规模为5亿元，融资方为山西沃德建筑工程有限公司，信托资金用于向其发放流动资金贷款。信托期限为24个月，另有12个月为或有处置期。据报道，根据之前的合同，该项目应在2019年8月支付。但由于担保人富林裕邦破产重组，无法向山西华德建设工程有限公司支付工程款，导致山西信托未能成功完成对投资者的支付。

陈强表示，鉴于“鑫源36号”无法按时支付给客户，山西信托提出了两个处置方案供受益人选择。一是利用偿债资产，即房地产，一次性分配收益权。本金和收益根据信托资产的未来处置情况进行分配；二是以现金形式转让受益人的信托收益权，让受益人在三年内返还资金，收益将根据信托资产的未来处置情况进行分配。

涪陵玉帮为本项目的担保人，鑫源36号的保障措施之一是涪陵玉帮以广东省开平市三埠街道办事处赵晋路两个在建的合法拥有的项目为抵押，签订《抵押合同》，并办理抵押登记和强制公证手续。上述抵押物的总建筑面积约为40，300平方米，抵押物的总价款由山西永新房地产评估咨询有限公司(以下简称永新评估公司)评估。

目前，富林裕邦已进入破产重组阶段。关于新源36号的处置进展，开平市人民法院裁定，项目抵押人富林裕邦有重整计划草案，山西信托享有富林裕邦348，427，200元的有担保债权。富林裕邦将安排“摇珠”确认选房顺序，并根据近期重组方案草案选择待抵销的资产。

最终计划可能在今年11月底之前确定

然而，在当前的房地产市场，机构和投资者对房地产有不同的估价。此外，“以房还主”的合规性也引起了投资者的质疑。

对此，陈强向《证券日报》记者解释说，《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定，信托计划终止后，信托财产可以以现金形式分配，信托终止时保持财产原状或两者混合。抵债财产是信托计划处置期间收回的信托财产，处置后依法进行赎回。该房产位于广东省开平市，属于粤港澳大湾区，具有很大的经济发展潜力和一定的升值潜力。受益人也可以选择在3年内分批转移收益权本金，以确保本金不流失。如果偿债资产处置顺利或公司资金充足，信托财产将提前分配

同时，陈强表示，作为受托人，山西信托根据信托文件中的约定，积极履行受托管理职责。山西信托在得知担保人富林玉邦申请破产重整后，与融资人、担保人及广东省开平市人民法院密切沟通，积极协商，采取多管齐下的方式，收回融资人和担保人的支付义务，争取担保物，确保信托财产的安全，最大限度地保护受益人的权益，最大限度地减少受益人的损失。"目前的风险不是财产损失风险，而是主要的流动性风险."陈强进一步强调。

此外，“鑫源36号”的两个处置方案可能会被受益人大会否决。山西信托未来将如何处置其资产？对此，陈强告诉记者，“我目前正在等待本次受益人大会的投票结果。”如果通过，将按照采纳计划执行；如果失败，将根据大多数受益人的要求和意见以及项目处置的进展情况，重新制定方案，让受益人投票，时间不迟于2019年11月底。”