多元格局下房地产主业现疲态绿地控股直面销售资金双重压力

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今年1-9月，绿地控股房地产项目的销售面积和销售额分别下降了13.2%和12.1%；虽然货币资金有所增加，短期债务有所减少，但仍有72.69亿元的缺口

标点金融研究员黄凤青

10月24日，第一次霜冻。当天晚上，格陵兰控股公司发布的2019年第三季度报告(600606.sh)与深秋和初冬的天气一样寒冷。

如果我们只看收入和净利润数据，这种情况似乎让许多遭受损失的同行羡慕不已:前三季度总营业收入同比增长超过26%，归属于母公司股东的净利润超过去年。然而，这家曾经与万科争夺销售冠军的房地产企业已经严重落后。今年1月和9月，房地产项目的销售面积和销售金额都下降了12%以上。在Cree发布的名单中，总销售额和股本总额已经下降到第七位。

还有来自资金的压力。前三个季度，绿地控股的经营活动产生的净现金流大幅下降，仅为去年同期的30%左右。与2018年底相比，虽然货币资金有所增加，短期债务(包括一年内到期的短期贷款和流动负债)有所减少，但仍有72亿元以上的缺口。

问题经常在高压下发生。最近，格林兰控股公司接受采访，因为格林兰湖南公司强迫其员工购买一套房子，而格林兰杭州公司出售了一套房间和三套房子。

绿地控股于2015年通过金丰投资实现a股上市，市值突破3100亿元，达到最高水平，成为a股房地产企业中的第一家。截至10月29日，其市值仅为842.04亿元，比峰值低73%以上。

销售面积和销售额都下降了

根据第三季度报告，绿地控股前三季度经营总收入为2942.18亿元，同比增长26.10%；归属于母公司股东的净利润为118.13亿元，超过去年规模，同比增长32.83%；扣除非经常性损益后，归属于母亲的净利润为103.38亿元，同比增长13.54%。

在房地产行业的繁荣程度进一步下降、市场形势比预期更加严峻的背景下，这组数据可以说是一双明亮的眼睛。但是在送花和鼓掌的同时，我们不能对美丽表演背后隐藏的担忧视而不见。

绿地控股前三季度营业收入中，房地产行业实现营业收入1262亿元，同比增长21%；基础设施行业营业收入1389亿元(内部冲抵后)，同比增长38%。基础设施业务再次超越房地产，成为绿地控股最大的经营收入来源。近年来，格陵兰控股公司致力于多元化发展。除了基本建设，它还涉及到大金融、大消费、医疗、科技创新等领域。，形成房地产+产业协同的多元化经营模式。

这个新领域何时会带来回报并成为新的利润增长点仍不得而知，而一直是公司主营业务的房地产行业却在走下坡路。今年1-9月，绿地控股房地产项目实现合同销售面积2117.1万平方米，同比下降13.2%；合同销售额2345.53亿元，同比下降12.1%。其中，第三季度合同销售面积和合同销售额分别下降42.1%和35.8%。

不可否认，在住房、住房和非投机政策的基调下，房地产行业整体销售规模的增长速度已经放缓。然而，与绿地控股形成鲜明对比的是，前三季度万科a(000002.sz)、融创中国(1918.hk)、保利地产(600048.sh)和新城控股(601155.sh)的销售面积和销售额均有不同程度的增长。

根据嘉里研究中心发布的“2019年1-9月中国房地产企业销售排名前200名”，绿地控股无论从规模金额还是股权金额来看都排名第七，与前两者的差距超过2000亿元。与此同时，2019年前三季度，前十名房地产企业中，只有绿地控股的销售业绩同比下降，其余房地产企业均有所上升。

绿地控股近四年财务总结部分(单位:亿元)

数据来源:风

货币资金和短期债务之间有72亿英镑的缺口

不应低估财政压力。

今年前三季度，绿地控股经营活动产生的净现金流量为91.27亿元，同比下降70.53%。该公司表示，这一变化是由于项目付款同比增加。加上投资活动产生的135.71亿元现金净流出的影响，绿地控股前三季度的现金及现金等价物减少了21.52亿元。

截至第三季度末，绿地控股长期贷款1517.7亿元，同比增长189.36亿元。

与去年底相比，由于流动性贷款增加，短期贷款增加46.65%，达到266.41亿元。幸运的是，一年内到期的流动负债减少了126.23亿元，至630.05亿元，最终两者形成的短期负债为896.46亿元，比去年年底减少了41.48亿元。

货币资金823.77亿元，比上年末增加13.57亿元。然而，尽管货币资金有所增加，短期债务有所减少，但两者之间仍有72.69亿元的缺口。

截至今年第三季度末，绿地控股的资产负债率为88.29%，同比下降1.2个百分点；净负债率为173.05%，比去年底上升1.22个百分点，与万科A、金地(600383.sh)、保利地产等房地产企业相比仍处于较高水平。

减少负债、筹集资金和筹集资金已经成为格陵兰控股公司的重要任务。前三个季度，该公司的回报率为87%，同比增长5个百分点。

今年，房地产融资整体收紧，相关政策重点控制房地产企业和居民的杠杆。未来，如果销售额继续下降或支付回报放缓，绿城控股将在资本链中面临困难。