“房住不炒”主基调依旧明确 专家建议调控继续“以稳为主”

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我们的见习记者吴晓彤

近年来，“无房炒房”一直是楼市调控政策的基调。在过去的“金九银十”，房地产市场以轻松结束。近日，《证券报》记者走访了北京部分地区，发现大多数房地产中介机构认为，几年前楼市价格“稳定”，并认为“房地产政策在一段时间内不会放松”。

财政部金融研究所所长、首席经济学家关庆友对《证券日报》记者表示，从中央政府的房地产政策来看，“无房炒房”的基调仍然非常明确，即使短期政策不再加码，也不太可能完全放松，但“一城一策”将会继续。

“从调控效果来看，基本上可以达到稳定地价、房价和预期的目的。住宅市场价格运行平稳，增速普遍收窄，重点城市交易差异化明显。”关庆友说道。

商品房库存达到新高

“上半年有一个小的销售市场，房价略有上涨，但下半年又下跌了。这笔交易比今年上半年轻得多。最近，北京二手房的库存是近年来最高的。”最近，当记者走访时，一家连锁房地产中介说。

根据诸葛的房屋搜索数据，截至10月27日，10月份40个城市的总成交量为2149.3万平方米，比9月份下降了16.4%。9月份，全国40个重点城市的新房销售面积为2079.24万平方米，同比增长6.8%，同比增长1.2%。

在经历了冷清的“金九银十”之后，大多数房地产经纪人认为他们不会在年底前上涨。“现在市场上基本上没有房地产投机，这是必要的。”我爱我的家人。一位房地产经纪人告诉记者。她相信春节前不会有大的价格波动。“年底前可能会有所下降，但春节后总体可能性会略有上升。”

根据中原地产的数据，截至10月底，北京的商品房库存高达7.12万套，创下了近8年来的新高，高于目前楼市调控前的4万套，库存上升高达3万多套。

中原地产首席分析师张大伟告诉《证券日报》记者，“北京房地产市场的库存与信贷政策有关。目前，北京市场上非普通住房的比例很高，基本上必须按照第一套房的40%和第二套房的80%来计算首付款。购买力不足。”

“一城一策”将继续下去

“从中央层面看，7月30日召开的中央政治局会议强调了住房和无房炒房的方向，实行了长期调控机制，并明确提出不应将房地产作为刺激经济的短期手段。会议为第三季度和第四季度定下了政策基调，并在市场情绪和后续政策的后续行动中发挥了关键的指导作用。”关庆友在接受《证券日报》采访时表示，在当前经济周期的低迷时期，货币政策是合理和充裕的，他不打算重启房地产周期来提振经济。

今年的《政府工作报告》指出，住房市场体系和保障体系的改革和完善，将促进房地产市场稳定健康发展。此后，有关部门从政策、监管等多方面加大了对房地产市场的调控力度。

今年4月和5月，住房和城乡建设部向10个房价和地价波动较大的城市发出了预警提示。7月，财政部、住房和城乡建设部公布了2019年中央支持发展住房租赁市场的入围城市名单，大力推进租购并举的住房制度建设。今年8月，住房和城乡建设部明确表示，将加快住房保障立法。

此外，为防止房地产企业过度融资，中国保监会、国家发改委和央行从信托领域、企业发行外债和贷款三个方面共同防范房地产市场风险。

今年7月，央行提出了调整和优化银行信贷结构的四项要求，包括保持个人住房贷款的合理适度增长，禁止利用消费贷款违规购房，加强对银行融资和委托贷款流入房地产的资金管理。加强对高杠杆大型住宅企业融资行为的监管和风险预警，合理控制企业的生息负债规模和资产负债率。此外，央行要求房地产企业发行的外债只能用于替代下一年到期的中长期海外债务。

8月，央行三次强调，短期内不要把房地产作为刺激经济的手段，避免房地产工具化，按照“按市决策”的基本原则，继续加强房地产市场的资本控制。

8月25日，央行发布了新发行的商业个人住房贷款利率公告，明确从10月8日起，新发行的商业个人住房贷款利率将以最近一个月的贷款市场报价(lpr)为定价基准上调。第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率加60个基点。

私募网基金经理夏对《证券日报》表示，今年新出台的房地产“去工具化”政策，延续了“无房无炒”的目标，避免了将房地产作为刺激经济的手段，这与此前经济增长放缓时期的政策措施明显不同。“一城一策”和新的房贷利率政策是针对不同地区的灵活安排，具有稳定性和可控性。在不放水、不刺激的基础上，总体上达到了稳定市场、稳定预期的效果。

住宅企业的绩效差异将会增加

截至10月底，120家a股房地产企业(深湾一级)已全部披露了第三季度报告。据东方财富选择统计，前三季度，120家房地产企业实现营业收入1.43万亿元，同比增长21.81%，实现净利润1307.14亿元，同比增长10.66%。然而，只有67家公司实现了业绩增长，占55.83%。

“资金压力仍将是房地产企业面临的主要挑战。在房地产企业积极营销势头的推动下，销售增速可能会继续小幅回升。在融资渠道紧张的背景下，领先的房地产企业在融资成本和高周转率方面的优势更加突出，对客户的吸引力更大，业绩差异化将进一步扩大。”