蛋壳公寓赴美IPO：上市窗口开启 长租公寓迎来“价值时代”

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10月29日，蛋壳公寓向证券交易委员会(sec)正式提交了一份招股说明书，准备在纽约证券交易所上市，股票代码为“dnk”。

此前，清科公寓也提交了ipo申请，而长期租赁公寓迎来了上市热潮。上市潮意味着长期租赁公寓行业已经经历了萌芽、快速增长和痛苦时期，正进入成熟发展时期，未来长期租赁公寓之间的竞争将更加集中和纯粹。

从千帆精发洗去铅

在如今一线和二线城市的高房价下，租房已经成为年轻人长期稳定的需求。

然而，国内住房租赁市场长期以来一直以个人租赁为主，而机构租赁机构的缺乏客观上造成了供需不匹配。据统计，在北京，对一居室的需求约占30%，而在所有租房中，一居室仅占25%左右；三居室需求仅占15%左右，而住房需求占近30%。一个可以想象的场景是，一个有三间卧室的房东很难把整个房间租给房客。

信息中介模式可以视为解决市场需求的1.0时代。只是到现在，信息中介的弊端才越来越明显。由于黑中介的盛行和虚假住房信息的泛滥，房东没有租房的保证，房客往往被困住。市场迫切需要强大的品牌来满足两个终端用户的需求。

制度化的长期租赁公寓已成为最直接的解决方案。通过标准化的装修和配置，以及提供租赁后服务，长期租赁公寓可以使房东更加担心，房客生活更加舒适。作为第三方，长期租赁公寓很好地承担了核心需求。

从2011年到2016年，长期租赁公寓处于发展的早期阶段，并出现了如紫茹、轻客等长期租赁公寓品牌。蛋壳是一颗冉冉升起的新星，自2015年初成立以来发展迅速。

自2016年底以来，“无房炒房”的政策方向已经确立，住房租赁市场受到国家政策的鼓励，长期租赁公寓迎来了“窗口”。开发商、酒店部门、中介公司和企业家纷纷涌入轨道，试图分一杯羹，行业迎来了一个快速发展的时期。

正如o2o、网络汽车和共享自行车一样，资本虽然加速了企业的发展，但也使企业积累了风险。特别是在长期租赁公寓行业，是一个对行业投资大、高度依赖资本、在成长期快速扩张的企业。一旦资金链出现问题，它就会陷入困境。自2018年以来，长期租赁公寓一直如雷贯耳，开发商纷纷退出，几乎都是出于类似的原因。

长期租赁公寓的价值恢复

长期租赁公寓本身就是一个民生产业，是一种从长期经营中逐渐获取利润的方式，不能满足快速实现的要求。早期统一的房屋收回和装修需要大量的资金。

规模不仅是一种战略需求，也是实现盈利的唯一途径。只有当规模达到一定水平时，装饰成本才能按比例降低。同时，当房产第一次装修时，房子在未来很长一段时间内几乎不需要装修。换句话说，只要房东继续出租，成本就会略有下降。只要收入稳定，就会逐渐接近盈亏平衡点。

可以看出，长期租赁公寓目前的主要任务。首先，继续扩大规模，增加收入，降低成本。根据蛋壳公寓的招股说明书，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、xi和重庆的13个市场，共运营406，746间客房，比2015年底增加166倍。由此产生的单间装修成本从2017年的平均每间12，646元降至2019年前9个月的平均每间10，404元。

此外，房东的续租率和房客的续租率都有所提高，并且降低了成本以获得稳定的收入。招股说明书显示，截至2019年6月30日，蛋壳公寓租户入住率高达89%，租户续租率超过51%，房东续租率为80%，居行业第一。

只要续租和续租稳定，盈利只是时间问题。这种趋势已经出现在蛋壳公寓中。根据招股书，蛋壳公寓与房东的租期为4-6年，而蛋壳公寓的投资期为12-20个月。换句话说，在与房东的租赁中，利润期可以提前锁定。

除了自身的运营，长期租赁公寓的市场环境也在经历一个自我修复的过程。改组期间的痛苦使市场变得理性，并使供求回归平衡。

对于房东来说，对租金价格的预期将使退货变得合理，提高对长期租赁公寓的认知，更加注重组织的实力和资质，而不是单方面要求增加租金，这对总公司来说是一个很大的好处。资本会更加关注龙头企业的价值，最终让它获得更多的资源和更好的发展机会。

可以看出，在经营中，龙头企业有逐渐盈利的可能；在大环境下，龙头企业获得越来越多的资源。这是市场逐渐成熟的标志，上市潮是市场从痛苦期向成熟期的转折点。

未来的竞争将更加集中:着眼于服务，重新经营，为实力而战

成熟的竞争会呈现什么样的景象？一个可预见的趋势是，龙头企业之间的竞争将更加纯粹，这是长期租赁公寓最基本的功能回报。

首先是服务。当供求回归平衡，市场份额更加集中时，巨头之间的竞争将演变为服务竞争。也就是说，谁能让房东和房客满意，谁就能优化成本，获得更快的收入。根据艾瑞咨询的调查报告，蛋壳公寓主要以标准化的住宅产品和高质量的服务质量取胜。74%的受访用户对蛋壳公寓给予了正面评价，蛋壳公寓在住宅产品设计、服务质量、流程便利性、应用产品体验和整体租户满意度方面均位居行业第一。只有真正让用户满意，才是可持续发展的源泉。

其次，运营效率决定成败。随着长期租赁公寓的规模越来越大，平台的运营效率变得至关重要。高效的运营将带来更高的全租率，从而进一步降低成本，增加收入。

第三，实力竞争包括资本层面的祝福和管理团队的实力。两者相辅相成，资本应该为企业创造更好的机会，不仅在物质上，而且在合作上，企业的管理水平也很重要。根据招股说明书，蛋壳公寓引入蚂蚁金融服务作为战略投资者。双方一直在探索在支付、金融服务和客户获取方面的合作。与此同时，在创始团队的管理下，蛋壳公寓的房间数在过去三年的复合年增长率高达360%。

当然，除了传统业务，企业还应该寻求更多元化的收入。多元化有助于进一步提高利润率。目前，Freehand和蛋壳都积累了清洁和维护的经验，这也反映了未来的一个大趋势。

总的来说，在经历了萌芽期、快速增长期和痛苦期之后，今天的上市热潮为长期租赁公寓市场打开了一个新的时间节点。市场将逐渐成熟。资源集中在头平台，规模的不断发展和运营效率的提高将逐步优化巨头的运营状况。未来的竞争已经开始，业务逻辑、服务水平和平台细节将对未来巨头间的格局变化产生深远的影响。