亿翰智库：三大信号预见碧桂园2019年圆满收官

本篇文章2906字，读完约7分钟

2019年即将结束。今年，政策法规的稳定构成了行业的正常状态。住房要向金融属性回归，向住宅属性回归，房价不会在短时间内上涨过快；在融资方面，有政策、窗口引导等手段干预企业融资，限制大量资本流入房地产行业仍是一个长期趋势。信贷窗口的紧张使得企业的融资流入更加困难，行业和企业不得不被动地缩桌以应对融资困境。

但即使在目前的市场上，一些企业仍然生活得很好，碧桂园就是其中之一。根据韩毅智库2019年8月发布的《2019年中国典型住宅企业综合实力200强》研究报告，碧桂园再次荣登榜首。此外，在公司的投资评级中，大多数券商给出“买入”评级。

对此，韩毅智库认为，有三个信号凸显了行业的综合实力排名前1:信号1，规模之王转变为利润之王，而城市轮换支撑着销售的持续增长；信号2，现金流稳定，财务风险通过两条红线控制；信号3:面对行业周期的波动，公司及时行动，向三线、四线倾斜，向一线、二线倾斜，布局重点放在长三角和粤港澳大湾区。

信号1:规模之王已经变成了利润之王，城市轮换支持销售增长

自2017年碧桂园获得行业首个销售桂冠以来，公司保持了年复一年的销售规模增长，成为名副其实的行业领导者。现阶段，主要得益于四线城市分红的影响，三条四线城市的优良土地为公司提供了充足的空利润空间。目前，碧桂园仍能保持较高的利润率水平，除了前期预留的低价土地外，更依赖公司对土地的准确收购。在此期间，碧桂园逐渐从规模之王变成了利润之王。根据碧万恒母公司历年净利润变化情况，碧万恒在2019年年中实现母公司净利润156.4亿元，超过万科和恒大。从企业净资产收益率水平来看，碧桂园自2017年以来一直保持优势，2019年年中净资产收益率达到12.4%。

根据企业公告，碧桂园2019年7800亿元可销售价值的80%是一个新的推动项目。对此，韩毅智库认为，这可以让公司有机会把握城市和地区的轮换市场，支持销售增长，更灵活地推动市场。根据碧桂园2018年和2019年的月度股权销售情况，该公司2018年上半年的销售数据基数很高，很难显著超过2019年同期。但是，由于下半年基数的影响减弱，下半年60%的促销安排被叠加，使得碧桂园7月至10月的月销售额远远超过2018年同期，有望继续保持增长速度，销量超出预期。

图表:碧桂园2018年和2019年月股本销售(亿元)

数据来源:韩毅智库公司公告

信号2:现金流保持正，两条红线降低公司风险

自2016年以来，碧桂园的销售回报率一直保持在90%以上，并稳步增长，2019年年中达到94.3%。由于销售回报率高，公司的净经营现金流自2016年以来一直保持正，现金流压力不大。然而，值得注意的是，在目前的融资环境下，企业通过外部融资的资本流入正在减少，成本在增加。然而，根据我们所做的现金流量压力测试，即使大型地产企业，特别是像碧桂园这样的大型地产企业，融资完全停止，也只能依靠本身超过90%的回报率来应付营运开支。

公司始终坚持两条红线。首先，手头资金的比例超过总资产的10%；第二，负债率应控制在70%以内。2019年年中，碧桂园占手头资金的12%，足以支付短期计息负债；净负债率为58.7%。在规模快速增长的过程中，碧桂园仍能保持较低的财务杠杆，保持行业内较低的净负债率。

图表:2015-2019年上半年碧桂园现金短债比率表现

数据来源:韩毅智库公司公告

信号3:面对行业周期波动，我们准备保持能源水平城市和城市群的增长

根据以上内容，碧桂园在当前的市场环境下仍然取得了较高的利润，并且在规模不断扩大的基础上，仍然能够保持较低的财务杠杆，足够的现金回报足以支付企业的债务偿还，这表明碧桂园具有较强的盈利能力和风险控制能力。众所周知，碧桂园作为一家在四线城市起步的领先房地产企业，在四线城市有着大量的货源，那么这些城市能否继续给企业带来量的增长呢？碧桂园为城市交易量的差异化做了哪些准备？韩毅智库的报告分析和解释了四线城市的概况和企业的项目分布。

首先，韩毅智库认为，三四线城市的持续和系统恢复将有力支持碧桂园未来的表现。

2018年初，在政策的强力控制下，一线和二线核心城市的成交量开始先萎缩，一线城市和部分二线核心城市出现不同程度的下滑。2019年初，尤其是2月份之后，这些城市的营业额开始回升。韩毅智库认为，现阶段一、二线核心城市的交易回升只是一个反弹，不会形成长期趋势，也很难逆转交易。然后，在5月和6月之后，这些城市的营业额逐年下降，尤其是在8月和9月的一线城市。

与一线和二线核心城市相反，普通二线城市和三个四线城市在2018年初表现良好，但在2019年初表现平平。自2019年5月以来，四线城市的交易量稳步增长，后续的复苏能否继续取决于城市的累积情况。韩毅智库认为，三四线城市有一个系统的修复过程，特别是由于居民购买力和购买意愿的增强，内生需求是可持续的。因此，在本轮三四线城市交易回调过程中，除了一、二线城市外，企业更应该抓住强势的三四线城市，尤其是内生需求尚未透支的城市将成为企业推货的焦点。

碧桂园也在这些方面做了调整。2019年前9个月，碧桂园在目标一、二线城市的土地收购率为44%，远远超过2018年的24%，这意味着即使发生城市交易轮换。影响，目标一、二线城市土地储备的增加将为公司的销售增长提供强有力的支持；此外，韩毅智库在2018年提出“三四线城市”属于系统修复，预计三至五年内仍有机会，而碧桂园在三、四号线，特别是三、四号线有丰富的土地储备，将支撑其未来的表现。

图表:2018-2019年不同能源水平城市商品房同比交易量

数据来源:韩毅智库

另外，碧桂园的战略布局非常明确，重点是国家政策城市群——粤港澳大湾区和长江三角洲。

2019年初发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《长三角区域一体化发展国家战略》明确指出，城市化趋势不可逆转，城市化发展已转向城市群，依托高速铁路、高速公路和城市轨道交通等。，缩短了空城市和郊区之间的时间距离。在这样的背景下，着眼于这两个城市群布局的企业从长远来看将会受益更多。

根据碧桂园项目分布情况，截至2019年6月30日，mainland China碧桂园项目总数为2381个，其中广东省498个，长江三角洲(江苏、上海、浙江、安徽)645个，占项目总数的一半。就粤港澳大湾区而言，碧桂园在大湾区的土地储备并不比广东省的房地产企业多多少。2019年中期，权益的市场价值为3467亿元，权益的潜在市场价值为5519亿元，接近9000亿元，发展巨大。

韩毅智库表示，房地产行业是一个政策城市，企业应该遵循政策，但资本是逐利的，而城市的判断会影响公司的利润。在当前的市场环境下，企业更加注重城市的选择、项目的灵活推进、现金流的稳定和风险的控制，而碧桂园则依靠追求利润增长，在现金流、财务结构控制和准确选择城市三个方面不断提高竞争力，目前生活得非常好。目前，经历了几个行业周期的碧桂园仍保持着足够的信心。毕竟，波动是行业的正常状态。与此同时，在不可逆转的城市化浪潮下，碧桂园在不断变化的市场中显示出如鱼得水的能力。(鑫鑫)

(周主编)