碧桂园11月份权益销售额601.5亿元 同比增长近八成

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12月4日，碧桂园(02007.hk)公布了11月份的销售数据。根据公告，碧桂园从8月到10月连续录得超过40%的同比增长，11月的销售增长率达到新高。公司单个月归属于股东权益的合同销售额约为601.5亿元，同比增长78.22%。

前11个月，碧桂园累计完成股权合同销售额约5398.4亿元，同比增长10.2%，超过2018年的5018.8亿元。

根据嘉里最新发布的中国房地产企业前11个月100强排名，碧桂园、恒大、万科仍是前11个月的前三名，其中碧桂园以7515.4亿元的规模销售额位居行业第一。

今年以来，房地产销售整体承压，融资环境逐步趋紧。面对波动的市场环境，碧桂园及时调整推货步伐和产品结构，下半年屡创销售业绩；同时，随着销售回报的提升，碧桂园自身的“造血”能力日益凸显。

质量发展

利润丰厚的空客房

自2013年销售额超过1000亿元以来，碧桂园的销售规模迅速扩大，直至2017年达到行业领先水平。2018年年中，为了追求更高质量的发展，碧桂园提出提高质量控制速度，并采取更灵活的策略，以适应市场在投资、土地收购和供应节奏方面的变化。

根据企业公告，碧桂园2019年7800亿可销售价值的80%是一个新的推动项目，可以让公司有机会把握城市和地区的轮换市场，支持销售增长，使推动更加灵活。

在不久前的碧桂园“2019年投资者开放日”上，碧桂园集团执行副总裁程光宇表示，今年整体销售相对稳定，尤其是下半年，随着新项目进入市场，月销售额保持稳定持续增长。

(来源:企业公告)

在销售业绩保持稳定增长的同时，碧桂园的利润水平也在稳步提高。2019年上半年，随着前两年销售业绩的持续发布，碧桂园的结转收入达到新高，营业收入、毛利、净利润等核心指标均实现大幅增长。其中，营业收入约2020.1亿元，毛利润548.6亿元，净利润230.6亿元，同比分别增长53.2%、56.9%和41.3%。

(来源:企业公告)

截至2019年6月底，碧桂园已实现不含增值税的销售收入7352亿元，未来结算收入有望增长。

CICC在11月份的研究报告中预测，碧桂园的净利润预计将在未来2-3年保持正增长。预计2019年和2020年公司核心净利润将分别同比增长21%和10%，分别达到414亿元和456亿元。

此前，碧桂园首席财务官吴碧君表示，随着投资的优化，公司的征地权益比例将逐步提高，销售回报率将会更好。根据CICC的分析，这也将为利润增长带来额外支持，尤其是在2021年。

大量现金流

抵御结构性风险的能力强

自2016年以来，碧桂园的销售回报率一直保持在90%以上，2019年年中达到94.3%。由于高销售回报率，碧桂园的净经营现金流自2016年以来一直保持正增长。

净经营现金流量指标为正，表明公司在当期经营可以实现良性循环。目前，在市场上，只有少数具有较强运营能力的企业能够实现上述目标，甚至很少有民营企业。

目前，受国内外融资环境趋紧的影响，住房企业通过外部融资获得资金的难度越来越大，同时融资成本也在上升。据嘉里统计，由于境内外融资环境趋紧，2019年上半年房企债券融资成本为7.25%，较2018年底上升0.77个百分点。

根据韩毅智库对企业现金流的压力测试，即使外部融资完全停止，碧桂园也可以依靠自身90%以上的回报率来满足公司的运营支出。

根据CICC的分析，碧桂园的年经营现金流很有可能实现盈余，从而使年底净负债率保持在60%以下。由于三大评级机构对公司财务状况的认可，截至2019年上半年末，公司平均融资成本为6.13%，属于防御性的。

数据显示，早在2017年，碧桂园就获得了国际权威评级机构惠誉的投资级评级；标准普尔和穆迪也分别对碧桂园进行了bb+和ba1评级，这两个评级与投资评级相差仅一个级别。今年8月，穆迪对碧桂园的展望从“稳定”上调至“积极”，这也反映了穆迪对碧桂园强有力的执行力和稳健的财务管理的期望。

此外，截至2019年中期，碧桂园未使用的银行授信额度为3133亿元，充足的可用现金和授信额度可以保持其运营的灵活性和稳定性。

在规模迅速增长的同时，碧桂园仍能保持较低的财务杠杆。自上市以来，净贷款率已连续12年低于70%，2019年年中仅为58.5%。它是业内为数不多的既有规模增长又有债务管控的企业之一。

土壤储存结构的优化

保证未来性能

尽管土地收购步伐放缓，但嘉里统计显示，2019年前11个月，碧桂园新增土地价值仍达到6953.6亿元，居行业首位。

截至2019年6月底，碧桂园在中国已获得约17，587亿元的可交易权益资源，潜在可交易权益价值约为10，251亿元，可交易权益资源总额为27，838亿元，足以满足未来三至五年的销售额。

更值得注意的是，在这些可用资源中，75%的股权价值位于粤港澳大湾区、长三角经济圈和长江经济带等五大城市群，98%位于常住人口超过50万的地区，94%位于人口流入地区。

据高盛研究报告称，碧桂园一直在优化地理分布，充分利用中国正在进行的城市化进程，使目前适销对路的资源分布符合人口迁移的趋势，为公司长期赢得全国市场并持续保持稳定增长奠定了坚实基础。

广发证券还指出，碧桂园虽然分布在更多的省份，但在广东、江苏、浙江、安徽等地却有很深的种植。"这四个省是具有政策红利和巨大潜力的热点."

截至2019年6月30日，碧桂园项目总数为2381个，其中广东498个，长三角(江苏、上海、浙江、安徽)645个，占项目总数的一半。就粤港澳大湾区而言，碧桂园在大湾区已获得约3467亿元的可交易权益资源，潜在的可交易权益资源达到5519亿元，总计近9000亿元，储量居同行之首，具有很大的开发价值。

碧桂园在各城市的战略布局也非常清晰，巩固一二线，聚焦三四线，下沉五六线，准确覆盖差异化市场，不断提升竞争力。2019年前10个月，碧桂园在中国新购买的土地分别占一、二线的45%和三线、四线的55%。目标一、二线城市的土地储备比例远远超过2018年，即使受到城市交易轮换的影响，也能有力支撑公司的销售增长。

同时，在新型城镇化背景下，低线城市的未来发展依然乐观。中银国际分析师表示，低端城市的供需形势相当健康，销售单价增速仍领先于所有一线城市。自1998年以来，在低线城市建造的商品房仅覆盖40%的人口，而在高线城市，这一比例为60%。尽管每年有200多万人从低线城市迁移到高线城市，但低线城市的人口实际上正在增长。

高盛预测，在中国100个大城市之外，将会有三到四万亿的房地产销售市场，这将会给碧桂园带来更多的增长。海通证券还认为，四线城市规模足够大，弹性足够大，碧桂园经过多年的深度培育，具有品牌优势，其市场份额通过空.得到了进一步提升

(编辑何帆)