2019年中国产业经济年度报告之地产篇 地产寒冬绽春意 35家房企有望跨入千亿元

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我们的记者王立新

对于中国房地产企业来说，2019年是艰难的一年，也是抓住机遇，逆潮流而动的一年。在“严格监管、去杠杆化”的背景下，2019年房地产行业进入了一个新的发展阶段，这是业界的共识。

《证券日报》记者随机采访了几位房地产行业的“老司机”，得到的答案可能反映了中国房地产行业的现实生态。

“房子很难卖，而且性能压力很大。我必须支付频道费才能找到买家。一些城市频道收费实际上高达10个百分点。”一位有多年交易经验的房地产业内人士向记者抱怨道。

一位负责融资的房地产业内人士表示:“可用的融资工具已经使用。除了上半年的窗口期，一般来说，市场上很难找到低成本的资金。”

一位负责土地投资和扩张的房地产业人士比上述两人更焦虑。“我觉得今年我休息的时间最多，我已经有了被解雇的危机感。”

龙湖集团的掌舵人吴亚军在一次演出会上说，大鱼大水，盲目奔跑的时代已经一去不复返了。监管的收紧、规模纠纷的加剧、融资的收紧以及“大鱼吃小鱼”的频繁并购，都让房地产业从业者感到一丝寒意。

在即将到来的2019年，一些城市的房地产市场的数量和价格都下降了，一些地区的一些项目很难找到；一些房企已经提前超过了5000亿元的销售门槛，而一些房企债务危机频发，只能断臂求生；一些房企决定在春节期间放19天假来庆祝他们加入“1000亿元俱乐部”，而另一些房企则在转型的阵痛之后含泪下达了裁员的命令...这是2019年的房地产市场，寒冷和活力并存。

近一个月的监管政策仍在陆续出台

在2019年的最后一个月，各地对房地产市场的调控政策仍在出台，调控手段和温度也是“忽冷忽热”。

2019年12月11日，湖南省长沙市发展和改革委员会发布文件，规范商品房价格结构，将商品房平均利润率限制在6%-8%。12月12日上午，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政的延续，仅适用于成本法监管的商品房。

也是在12月11日，江苏省张家港市房地产交易中心的工作人员说，取消限制销售和转让的政策已经停止。

12月25日，浙江省温州市出台了《温州市人才住房同步销售实施办法》，其中提到优秀人才可享受安置型人才住房价格的50%-70%的折扣和分配型人才住房租金的30%的折扣。

“今年的房地产市场政策一直是双向监管，既有放松也有收紧。”中原地产首席分析师张大伟指出，在地方政府的大力政策调整下，自2019年初以来，房地产调控次数已达575次，远超去年的450次。

值得注意的是，许多城市的人才密集型创业政策往往与购房资格有关，这是2019年楼市政策的最大特点之一。据中原地产研究中心统计，仅11月份，就有20多个城市出台了各种吸引人才的政策，佛山、南京、上海、成都、中山等近10个城市都出台了与购房资格和补贴相关的人才政策。全年，全国170多个城市出台了各种人才政策，比2018年增长40%以上。

然而，总的来说，这一轮调控政策的总原则仍在变得更加严格和稳定。随着近两年各种调控政策的出台，一度疯狂的房地产市场开始被引入理性的渠道。

据国家统计局统计，今年11月，在70个大中城市新建商品房中，只有44个城市房价上涨，比10月份下降了6个城市；房价下跌的城市数量增加到21个，为今年最高，一线城市广州也进入了前十名。

在与《证券日报》记者的交流中，许多房地产企业管理层和一线房地产业内人士表达了“房地产市场已进入调整期”的观点。

增量市场的“上限”尚未到来

尽管我们正处于政策调控的寒冬，但房地产市场仍有许多机遇，因为中国增量房地产市场的“天花板”尚未到来。从目前来看，一线和二线核心城市仍保持较高的销售水平；第三，尽管四线城市房地产市场的交易量明显放缓，但并未停滞。

作为E-House旗下的R&D专业部门，Cree房地产研究中心(以下简称“Cree”)预计，房地产行业的年销售规模将同比略有增长，并达到新高。参照2018年和2019年的月销售增长率，预计2019年商品房销售面积和销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元。

住房企业在第一线会感受到寒风的痛苦，但每个企业都有不同的耐寒能力。在同一个楼市的寒冬，不同的房地产企业上演着不同的戏。有些企业，年初设定的目标已经注定要失败；一些企业，说“为了生存”和“不按价值尺度”，一年到头都在忙于征地。

据嘉里统计，截至11月底，根据全面销售情况，全国27家房企已经进入“1000亿娱乐部”。此外，翔盛地产、凯撒、滨江集团、蓝光发展、美的地产、龙光地产和荣盛发展的销售额均超过900亿元，分别为985亿元、980亿元、976.8亿元和937.1亿元。、910亿元、909亿元和901.9亿元；与销售额为898.5亿元人民币的中铁建设一起，这八家房地产企业也有望在上月冲刺，打入“1000亿元俱乐部”。

12月24日，浙江第二大房企滨江集团发布了《春节旅游度假通知》，其中发布了三条消息:一是公司销售额突破“1000亿元大关”；第二，为了分享“1000亿元成果”，员工在春节期间有19天假期；第三，鼓励员工到中高层出差，并支付2万至5万元的出差补贴。用一句话来概括，“员工不仅要出差，还要加薪！”

考虑到上个月的疯狂冲刺，这些房地产企业可能会实施“量价比”的销售策略。到今年年底，可能会有35家房地产公司加入“1000亿元俱乐部”，2018年将有30家。”财经评论员严跃进告诉《证券日报》记者。

“这个月我每天半夜回家。在过去的一个月里，市场营销人员努力工作。与往年不同，今年的首要任务是将规模提升到一个新的水平。”一位房地产企业营销人员对《证券日报》记者直言不讳地表示，年底奖金主要取决于本月。

在“规模之争”背后，不可放弃的是后房地产时代的话语权。一些房地产企业相关人士向《证券报》记者透露，今年以来，大部分银行发放的房地产开发贷款规模已从“50强房企”降至“30强房企”，且“融资启动时，有必要补充规模排名列表数据”。

众所周知，所有依靠“高杠杆”运作的房企都需要融资“输血”，如果想融资，就必须扩大规模。

海外融资超过700亿美元

“如果我们能拿到钱，我们仍然会选择融资。”日前，一位不愿透露姓名的房地产企业秘书长告诉《证券报》记者，由于没有渠道获得低成本融资，他不得不放下身段，在销售方面努力争取更多现金，使企业安全运营。

据中原地产研究中心统计，自2019年以来，国内房地产企业发行的海外美元债券总额已超过700亿美元，比2018年同期增长近50%。在最近的融资中，融资成本从5%上升到13.75%，其中德信中国、凯撒、正尚实业、嘉园国际等多家房企的融资利率均超过10%。

在国内融资渠道不畅的背景下，借入海外融资通常是一种无奈的选择。鉴于发行人信用评级和自身实力的不同，融资成本也不同。

“住房企业不仅在规模上存在分化，而且在融资成本上也存在分化。从全年来看，海外融资利率主要在6%至15%之间。”张大伟在接受《证券日报》采访时表示，在发行美元债券融资“井喷”的背后，融资渠道有限、杠杆率高的房地产企业面临更大的财务压力。

韩毅智库在研究报告中指出，房地产行业已经从高杠杆、高利润的“黄金时代”走向销售增长缓慢、监管政策不断收紧、融资成本不断上升的“白银时代”。进入“白银时代”以来，房地产行业的净利润普遍保持在10%-13%。如果借贷成本超过10%，这意味着利息支出正在吞噬利润。

大型优质住宅企业在控制融资成本方面一直有很大的发言权，近年来一直在努力降低融资成本。自2016年开始“降低杠杆率”以来，万科、中海、华润、龙湖等稳定的龙头房地产企业的净负债率(考虑永久负债后的净负债率，下同)一直控制在50%左右；作为“后起之秀”，新城控股、徐汇等大中型住宅企业的净负债率在70%至100%之间波动；融创等激进房地产企业的净负债率超过150%，最高净负债率和最低净负债率之间的差距接近6倍。

"融资成本几乎决定了企业的利润率趋势."同一个政策咨询研究中心主任张宏伟曾告诉《证券日报》记者，“很多人认为内部收益率(irr)指的是项目的利润水平，这其实是错误的。内部收益率的本质含义是指项目能够承受的最大资本成本(如贷款利率)。如果内部收益率是20%，而利率是20%，那就意味着你一分钱也赚不到。”

在自然资本密集型的房地产行业，高负债导致的高利息支出一直是高利润的敌人。很难获得低成本融资，尤其是对私有住房企业而言。如果我们再次遭遇债务违约危机，这将引发连锁反应，它将像多米诺骨牌效应一样势不可挡，进而拉开“大鱼吃小鱼”的并购帷幕。

483笔M&A交易涉及2434亿元

房地产市场的寒潮正是房地产企业“大鱼吃小鱼”的时候。

大型房地产企业敢于在行业寒冬低价收购中小房地产企业的资产，这是出于房地产行业日益集中和确保规模发展的需要。无论是1000亿元、5000亿元还是7000亿元，都要先扩大规模，在尽可能保证空利润的情况下，实现规模增长的目标。出售小型住房的企业往往事关生死，处于被动地位，只有断臂才能生存。

根据最新公告，截至2019年12月17日，共有483起M&Aa股房地产企业事件，其中213起已经完成，30起失败，其余240起仍在进行中，涉及资产总值2434亿元。

此外，还有大量h股板块的房地产龙头企业，并购也频频出现。今年以来，融创中国先后收购了泛海、阳光100、云南城市投资集团等公司的多项资产，收购成本约为400亿元。融创中国相关负责人表示，强劲的销售回报和缓慢的土地收购步伐为公司账面积累了大量的经营现金流，收购不会影响公司的现金流。该公司相信债务比率在未来几年将继续下降。

近年来，融创中国的掌舵人孙宏斌因几笔大交易而出名，并被房地产行业称为“M&A之王”。据不完全统计，仅从2017年开始，融创就先后投资了链家、乐视、天津姚兴、华诚富力、大连润德干城和万达资产包。

M&A浪潮的另一面是中小住宅企业的加速退出。建业地产董事长胡葆森在今年的中城联盟会议上表示，中国注册房地产企业的数量最多接近10万家。经过多次调控后，只有不到10，000家企业启动了新项目。近90%的住房企业已经落后、被边缘化或被淘汰。

人事冲击前的空组织优化

在调控政策和融资环境的双重压力下，大型房企和中小房企都有强烈的危机感，开始发生剧烈变化，导致人员反复地震和高管频繁离职。

2019年房企人事风波凸显出以下特点:一是年轻高管多；第二，职业经理人谁落在表演军令改变了他们的主人；第三，第二代接班人上台了。

10月9日，上海中梁房地产集团有限公司法人由“黄春雷”变更为“李鹤立”。据媒体报道，李鹤立出生于1987年，年仅32岁。11月10日，房地产宣布王辞职，执行董事、董事长黄显志暂代执行总裁职务，直至选出新的总裁。在此期间，工业发展集团副总裁兼商务董事长肖也递交了辞呈。

此外，中南地产总裁、新城控股董事长、融创文化集团总裁孙、傅生国际董事长潘浩然、大发地产董事长葛、华东总裁董等都是新的接班人，包括第二代接班人和职业经理人。

房地产龙头企业的管理不会停止。12月20日晚，蓝光发展宣布张乔龙辞去总裁职务，由华润元老迟峰接任。当时，华润置地仅仅三天就突然更换了教练。据媒体报道，在过去的七年中，华润置地的管理团队经历了四次大的人事调整，在十大房地产企业中独树一帜，极大地影响了华润置地近几年的业绩。

频繁的人事变动是2019年房地产发展的缩影。据不完全统计，今年以来，房地产企业退休高管人数已达数百人。仅第四季度以来，就有50多名房地产企业高管经历了岗位变动，其中有20多人已经辞职。

随着行业利润的减少，住宅企业对控制成本、增加利润的要求越来越高，对“蛀虫”的容忍度越来越低。营销、采购和投资已成为“受打击最严重的领域”。管理层仍然紧张，基层员工更加害怕。因此，组织结构的调整和“组织优化”是基层员工保住工作的利器。

"按照正常的人员流动标准，这一比例是10%，今年可能会有所提高."一位来自房地产公司的人士直截了当地告诉《证券日报》记者，很少有房地产人士不焦虑。

然而，焦虑也孕育着新的生命，因为房地产的板块仍然很大。"此时的挫败相当于过早投降。"阳光控股全球合作伙伴、阳光城市集团执行副总裁吴建斌表示，未来10至20年，将有2亿人前往这座城市，平均每年有1000万至2000万人前往，这正是人们所需要的。

从微观层面来看，房地产市场的寒潮迫使房地产企业做加码，曾经粗放经营的房地产企业开始做精细化经营。另外，过去以规模为关键绩效指标(kpi)的考核机制出现了裂痕，质量、利润等指标进入了考核体系，这意味着这一传统的资本密集型产业正在发生内生变化，这种变化将成为推动产业发展的新动能。在后房地产时代，当分化加剧时，整个行业将进入“低容错时代”，不犯错误、少犯错误的人将站在前列。