万科商业地产大跃进大笔吃进20购物中心资产成色欠佳

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于亮埋藏已久的商业地产野心终于有机会被彻底释放。然而，这笔价值83.65亿元的交易是否物有所值，一直由不同的方面来判断。金融+房地产模式能否顺利运行需要等待reits政策的进一步明确，城市配套服务提供商转型后的多元化布局需要面向住房主渠道

正文|投资时报记者孟楠

许多粉丝都在追求前代3。近年来，分手也成为中国房地产行业的主流。当然，如果有人削减和放弃，就会有人接管。错误的眼神交流是对未来的不同判断，可能有对人类来说还不够的隐藏的秘密。

由于万达集团回归后的轻资产转型，其76家酒店、13个文化旅游项目和4个万达广场迎来了三位新业主，即R&F地产、融创和珠江人寿。随着王石的谢幕，万科终于迎来了于亮时代，这位53岁的苏州老财主终于有机会按照自己的商业逻辑找到了自己喜欢的猎物。

经过近半年的谈判和有限的购物清单草图，2018年1月5日，李因商业地产股份有限公司(以下简称李因)在其官方网站上宣布，公司将联合万科股份有限公司(以下简称万科)和triwater，通过其全资子公司，与新加坡凯德置地集团共同达成协议，收购后者在中国的20家购物中心项目公司的100%股权，并承担相应的负债和交易对价。据了解，该资产包总建筑面积约为95万平方米，交易预计于2018年第二季度完成。

如果交易完成，这将是万科在商业地产领域战略布局的升级。此前，2016年，万科与一家中国财团成立了一只基金，斥资128.7亿元收购印度电力。作为万科商业地产的投资平台，印度将在中国管理120个商业项目，管理面积超过1000万平方米，居行业第二位。然而，行业领头羊万达集团拥有212个万达广场和3387万平方米的管理面积，这仍然让万科难以匹敌。

万达集团董事长王健林恐怕没有想到，三年前万达与万科的战略合作失败后，当时没有明确进入商业地产意图的万科，现在会如此激烈地启动追赶模式。万科创始人王石没有想到权杖仅仅在过去的几个月里才被交付，如果有一天万科停止走住房专业化的道路，即使我躺在棺材里，我也会举手反对，这一切都是死路一条。

这将是一笔改变中国商业地产格局的交易吗？还没有答案。

万科和凯德之间的交易还有很多问题:在这次交易中，20个购物中心的价格是多少？收购前的运营情况如何？万科的管理团队能支持这种扩张吗？在接管资产组合后，万科是否计划实现类似于凯德置地的轻型资产模式？

为此，《投资时报》记者向万科总部发出了采访信。万科没有直接回答上述问题，而是建议记者联系印度电力集团。随后，记者联系了印度电力集团公共事务部，对方称收购是基于这些购物中心的资产回报。由于项目所在的城市不同，回报率也不同。然而，CapitaLand资产组合中的大部分商业项目已经运营了七八年以上，而且运营已经成熟，因此未来应该会有稳定的收入。

凯德兰德的资产组合颜色不太好

尽管王石时代的万科一直抵制商业地产，但自称为猫头鹰的余良从未停止寻找万商大院。

无论是上世纪90年代初进入万科时成功规划收购罗湖商业大厦，还是王石否决了万科未来将加大商业地产投资的公告，抑或是万科大都市在全球四人客厅的所谓商住模式得到推广，抑或是城市配套服务提供商转型后万科收购正顺广场回归深圳罗湖商圈，余良之前的尝试实际上只是摸着石头过河的一次考验。

直到王石离开长期被抑制的商业地产野心——余粮，它才被释放。然而，与万科合作多次的凯德置地集团，真的只是成年人的美丽吗？

事实上，参与此次资本与集团交易的20家购物中心并不是其在中国的优质资产。作为亚洲最大的金融+房地产企业之一，由新加坡财政部支持，由世界一流的资产管理公司淡马锡运营，其莱佛士品牌是业界的热点。

然而，凯德置地并没有像传言的那样照搬李嘉诚的运营模式。相反，2017年是莱佛士品牌扩张最快的一年。其中，位于杭州、上海、深圳核心商务区的莱佛士城相继出现。重庆莱佛士城作为重庆的新地标，高350米，因改变朝天门空的规模而备受争议，也将于2018年开放运营。

在此之前，凯德置地在中国仅经营四家莱佛士城。这8家莱佛士的总开发面积已超过310万平方米，是本次交易资产包总面积的3.3倍；总价值超过620亿元，是本次交易对价的7.4倍。

相比之下，资产组合中的20家购物中心大多是凯德广场(cade square)和凯德置地(CapitaLand mall)旗下品牌的非消费升级版，它们分布在19个城市，其中14个城市是非核心城市，凯德置地(CapitaLand)只有一个项目布局。属于一线城市的资产只有位于北京公主坟商圈的翠微凯德商城。问题是，公主坟商业区由于靠近社区商业，近年来已经衰落。

虽然此次收购的资产都在以广深、京、沪、杭、武、Xi为核心区域的商业地产布局管理半径内，但凯德置地集团的优质资产并未出售。

凯德兰德对这笔交易的解释只是说明了这笔交易的资产质量。据该公司称，截至2017年6月底，销售项目分别占凯德置地全球和中国购物中心资产的4%和7%。目前，它仍在中国经营和管理49个商业综合体，这对集团的整体收入影响不大。

在这方面，印度电力集团告诉投资时报，20个购物中心在这次交易中有良好的经营效益和坚实的消费者基础。由于城市不同，项目的规模和定位不同，盈利能力也不同，但都是凯德置地集团长期持有的成熟物业，未来收入稳定。

值得注意的是，在双方接触之前，2017年7月，在凯德置地集团旗下上市的房地产信托投资基金之一的凯德置地商业信托(CapitaLand Commercial China Trust)宣布，位于北京安贞商圈核心的安贞凯德置地商城的所有权转让已经完成，交易对价约为2.3亿元，资产整体售价为11.3亿元。

据资深人士透露，万科和凯德置地交易的20家购物中心也是后者私募股权基金平台的资产，该基金已于2017年到期，共有29项资产到期。

与此同时，凯德置地集团在其战略布局中启动了买买模式。2017年下半年，集团分别以26.4亿元、33.6亿元和8.4亿元成功收购了上海郑国中心、广州乐丰广场和上海五角场的商业地块。

一笔更大的交易发生在新加坡，凯德置地集团的故乡，它以超过100亿元的价格从黑石集团手中收购了新加坡亚洲广场大厦的2号楼。据了解，该主题是亚洲最好的商业房地产资产之一。

面对凯德置地(CapitaLand)继续在中国投资高品质地产的战略，以及进一步强化其在北京、上海、广州、成都和武汉的五大核心业务布局和规模优势，业内人士表示，万科和凯德置地(CapitaLand)仍是彼此的竞争对手，它们的布局大多在核心领域重叠。

万科对资本和模式的实现仍然未知

随着万科与北京控股集团合资经营的广西康复医院的正式亮相，万科形成了以住宅地产开发和物业管理为主渠道，商业地产和物流仓储为辅渠道，长期租赁公寓、冰雪度假、教育和养老并行发展的多元化布局。

尽管这种布局侧重于利润率高的领域，但其短期绩效贡献有限。毕竟，多元化布局往往存在初始投资大、回报周期长、融资渠道稀缺等局限性。然而，在中国房地产市场的股票时代，如何将产品资产证券化已经成为房地产企业生存的基础。此次交易的资产转让方，凯德置地集团，正是资产证券化领域的国际巨头。

除了与万科的长期深度合作外，集团在中国的大部分业务是通过其5只房地产投资信托基金和14只私募股权投资工具完成的，其管理的总资产已超过2200亿元，并已构建了从开发商到私募股权基金再到房地产投资信托基金的完整投资和退出流程。房地产+金融模式也成为其房地产商业模式的核心。

然而，目前，如果万科在交易完成后转向CapitaLand模式，可能要等到房地产投资信托业务政策正式突破，其多元化布局的目的也在这里。毕竟，从房地产企业的角度来看，reits最大的作用就是解决退出渠道的问题。通过出售这类产品，资本可以迅速撤出，从而转向真正的轻资产战略。

除上述原因外，虽然万科拥有天然的资产证券化优势，但它能否成为中国资本(China CapitaLand)仍取决于资产证券化后期的运作。至于印度，作为资产组合的管理者，其广东大本营的成功能避免在广东以外适应环境吗？与此同时，收购后保留的资本和运营团队能否像以前一样保持稳定？凡事都有变数。

印度电力集团告诉投资时报，商业房地产行业正在进入股票时代。2017年，印度发行了首个cmbs产品，这意味着它在资本市场开辟了一条新路。今后，只要有国家允许的金融工具，印度将考虑采用它们来帮助实体经济的发展。

就像《前任3》中的台词一样，不同的人会处于不同的人生阶段。总会有人来，有人走。如果万科的商业地产地图进一步实现了最好的小目标之一，它仍然需要更多高质量的资产组合来告别它的前任。