详解万达战略 王健林称外界不懂商业的基本逻辑

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在万达年会上，王健林表示，外界对万达文化旅游和酒店项目转让的评论，根本不了解商业的基本逻辑。

去年，对于万达集团来说，这是一场持续不断的风暴，而掌舵的王健林则站在了风口浪尖，不时成为“头条新闻”。用王健林自己的话说，“2017年是万达集团历史上难忘的一年，万达经历了风风雨雨。”

近几年来，国内外“买、买、买”，以及去年以来的“卖、卖、卖”，特别是7月份，一笔规模超过650亿元的“世纪大买卖”，王健林一口气卖出了13个文化旅游项目和77个酒店资产，外界不断猜测万达是否出事了。现金流中断了？万达去年被外界的谣言和疑虑所包围。

万达的流动资产和现金状况如何？万达“卖与卖”背后的逻辑是什么？万达的资本分配会发生什么？记者昨天从王健林在“万达集团2017年年会”上一万多字的发言中找到了一些答案。

孙家族:万达集团收入下降，但利润含金量增加

万达目前的财务状况如何？首先看看截至2017年底的一组数据:

1.万达集团总资产7000亿元，同比下降11.5%。其中，国内资产占93%，国外资产占7%。

2.万达集团总收入为2273.7亿元，同比下降10.8%。

万达的营业收入为1125.4亿元，为年度计划的104.1%，同比下降21%。其中，房地产收入831.7亿元，完成年度计划的104%，同比下降23.7%；租金收入255.2亿元，同比增长30.3%，同比增长101.4%。

文化集团收入637.8亿元，完成年度计划100.1%，同比增长32.6%；

财务集团收入321.2亿元，占年度计划的125.5%，净利润占年度计划的1961%。

网络科技集团实现利润58.6亿元，完成年度计划的90.1%；

其他公司盈利130.7亿元，占年度计划的106%。

3.净利润达到年度目标的114%，与上年基本持平。

万达集团目前还没有上市，上述数据不应该被审计，但记者应该首先解读这些重要数据:

首先，由于去年的“世纪大交易”，有传言称万达向海外转移了大量资产。这一次，王健林特别提到国内资产占总资产数据的93%，这应该说明传言与事实不符。

其次，关于总资产和总收入减少的原因，王健林表示，万达商业在2017年转移了文化旅游项目和酒店资产，减少了万达集团的资产和收入。此外，不仅总收入因资产转移而减少，而且近200亿旅游收入也无法纳入报告。“如果我们考虑旅游收入变化的影响，虽然万达集团在2017年转移了大量资产，但其收入仅同比下降1.1%。”他表示，净利润达到年度目标的114%，与上年基本持平，表明收入含金量良好。

值得注意的是，在万达的业务收入中，房地产收入同比下降23.7%，主要是由于文化旅游项目的转移。目前，在万达集团的总收入中，房地产收入的比重从2016年的45%下降到36.6%，而文化产业收入的比重上升到28%，成为万达的另一个支柱产业。因此，房地产以外的服务业收入同比增长63.4%，同比增长8.4%。租金收入占服务业收入的18%，远远高于万达的其他行业，并已连续多年实现30%以上的平均增长率。用王健林的话说，“租金是最长、最稳定的现金流之一，利润率很高。”租金收入比例的增加表明收入有所增加。”

事实上，万达集团的房地产行业仍在继续减肥，这源于其在2015年提出的第四个战略转型目标，即进军房地产，转向服务型企业。2016年，在房地产销售蓬勃发展的情况下，万达集团大胆下调了600亿元的房地产收入目标，坚决实施企业转型。因此，2016年，万达集团房地产收入同比下降25%，服务业收入占比历史上首次超过房地产。服务业的净利润也大于房地产开发，提前一年实现了转型阶段的目标。根据2017年服务业占比超过60%的数据，曾经的全球大型房企万达已经转型为服务型企业。

谈论“世纪大事”:外部世界根本不理解商业的基本逻辑

去年7月，万达与融创和R&F签署了文化旅游项目和酒店资产转让协议。外界将这一“世纪大事”解读为“万达出售资产，这不可能吗？”

对此，王健林表示，仅这项协议就将减少债务440亿元，收回现金670亿元，相当于减少债务1100亿元。他认为外界的解释根本不理解商业的基本逻辑，并详细解释了他转移资产的原因。

首先，商业包括买卖。没有只买卖的生意。你是买还是卖，关键取决于你能否在买卖之间赚钱。过去几年，万达投资了许多海外项目。现在我们决定还清海外债务。我们可以通过出售一半的资产来偿还所有的债务，这表明我们在买卖之间赚钱。

其次，万达广场本身是一项非常沉重的资产。过去，万达广场完全由自己所有。如果它持有文化旅游项目和酒店，沉重的资产规模将太大。文化旅游项目投资回收期长，万达的十几个文化旅游项目堆积在一起。虽然大部分现金可以通过出售房产来收回，但至少在五到六年内，每年净增加的负债是1000亿英镑，这压力很大。现在全世界和中国都在去杠杆化和减债，所以增加杠杆并逆潮流而动是不科学的。

第三，万达已经在万达广场持有大量的高收益物业，因此不再需要持有文化旅游项目的物业。万达酒店建得很好，成本很低。然而，酒店的整体年平均回报率不到4%，所有酒店每年吃掉十几家万达广场的净利润。因此，我们决定出售重资产的文化旅游项目和酒店，以轻资产做生意绝对是上策。不管社会是否理解，一些内部同志可能不理解，但请三年后再来看看我们的决定是否正确。

第四，商业安全第一。资产转让减少债务400多亿元，收回现金近700亿元。有了手头的现金，万达的运营安全性大大提高，能够抵御风暴的冲击。如果我们不转移这些资产，我们就不能把有限的资金投入到我们最需要发展的万达广场，也不能保证每年开放50多个万达广场的计划。为了企业的安全和核心产业的发展，我们必须这样做。

谈战略:建议调整公司结构，以适应资本市场的需要

王健林表示，事实上，万达资产转移的最终目标是实现轻资产的战略转型，无论是赚钱还是减少负债。但是，文化旅游和酒店项目中的重资产出售只是轻资产战略的一部分，转型的关键是万达集团的核心产业——万达商业转型，即从单一的重资产企业向轻资产、重发展并重的企业转型。

在2016年年会上，王健林正式提出了万达商业轻资产战略。万达的轻资产分为两类，一类叫做投资，另一类叫做合作。投资意味着别人出钱，万达帮助别人找到土地，设计、建造、吸引投资，并在运营完成后交给别人，还有一个资本化的程序。合作意味着万达既不付钱也不走出土地，觉得项目合适，与他人签订合同，并帮助他人建设。完工后，租金将分成37%，这是万达推动的模式。

2017年，万达的轻资产转型加快，在万达广场开设了24家轻资产，在万达广场新开放了47家新开发的轻资产，其中37家合作型轻资产在万达广场签约。王健林表示:“万达不会为这47个广场支付一分钱，其收入相当于投资16个广场。”如果你投资16个广场，你至少需要200亿元。更重要的是，2017年，万达轻资产项目在北京、上海、广州、成都、天津和重庆等一线城市开业或签约。如果不是轻资产，这些城市很难通过投资获得项目，这表明万达广场的品牌价值和投资者的信任。”他表示，今年要加快万达广场轻资产的开发，每年不少于50个，合作项目数量不限。今年，万达的轻资产租金分成超过10亿元，未来可能每年增加10亿元。

值得注意的是，王健林透露，今年，为了适应转型和满足资本市场的需要，万达计划调整其管理结构，主要针对商业地产。一方面，商业管理集团成立，更名为原来的商业地产，成为纯粹的商业地产控股和运营经理，使公司的战略更加清晰，商业模式更加纯粹，市场估值也更高。未来，商业管理就是收取租金，利润每年将以两位数的速度增长。在此基础上，我们将通过线上线下整合做些事情，这样公司的市场估值就会更高。新的商业管理公司将专注于轻资产，辅之以重资产控股。新的企业管理集团将成为万达集团的核心企业。

另一方面，成立房地产集团。首先，我们应该负责消化商业管理集团的房地产业务，但是利润应该由商业管理集团来管理。其次，我们应该开发万达广场的大量资产，不排除纯粹从事一些住宅开发。第三，它还可以出口品牌管理。房地产集团不想做大，但主要关注利润。房地产集团的主要任务是建设万达广场，只需要开展一些业务。

然而，对于上述公司治理结构调整方案，王健林表示，“仍需提交董事会和股东大会批准后才能采取正式行动。这只是我的建议之一。"

谈万达回甲:基础资产和业务可能会调整

此前，在“世纪大事”之后，万达向香港上市公司万达酒店发展(0169.hk)注入了两项轻资产，即文化旅游和葡萄酒管理。目前，该上市公司因非常重大的收购交易于1月19日暂停交易，万达商业a股ipo正在排队。因此，市场推测以文化旅游和酒店管理为重点的轻资产业务在香港上市，以“万达广场”为重点的轻、重资产在a股上市，这是万达资本市场布局的方向。但如果王健林提出的万达商业公司重组方案得以实施，万达商业公司在a股上市的资产业务未来可能会有所调整。

在谈到2018年的主要工作安排时，王健林再次强调，要继续减少企业负债，清偿所有境外生息负债。“万达集团将利用一切资本手段来减少企业负债，包括出售非核心资产、在控制权前提下进行股权交易、合作管理他人资产等。万达应逐步还清所有海外计息债务，万达商业有可靠的退市计划。同时，计划用两到三年的时间将企业债务降低到绝对安全的水平。今天，我可以负责任地说，万达集团在世界上绝不会有任何信用违约！万达已经30年没有出现过信用违约。我们认为信用比资产和利润更重要。”他说。