看好长租公寓“赛道” 华平投资“三连投”

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2018年初，一轮40亿元的融资将长期租赁公寓行业推向了投资市场。

1月16日，长期租赁公寓正式宣布已完成40亿元的A系列融资，创长期租赁公寓行业单笔融资纪录。此次融资由华平投资、红杉资本中国和腾讯牵头，华兴新经济基金、融创中国、大西洋投资、源资、海峡资产和新希望也参与了融资。

毫无疑问，在国家租赁和销售优惠政策的推动下，长期租赁公寓已成为资本热点之一。不仅房地产开发商参与其中，第三方管理机构和投资机构也纷纷增持。

“我们认为这个行业没有上限。”华平投资中国联合总裁程说。华平投资也成为长期租赁公寓“轨道”中最突出的投资机构之一。目前，华平投资已经投资了三家父母租房企业，总金额达数亿美元。

风口上的长期出租公寓

“从宏观角度来看，长期租赁公寓的确是一个非常大的行业。每个人都同意这至少是一个万亿美元的市场。我们认为，中国目前的租金基本上接近1.5万亿元，而且在未来几年还会继续增长。也许再过五年甚至两万亿元人民币就有可能了。未来五年，中国十大城市的市场规模可能达到近1万亿元人民币，约合8900亿元人民币。”华平投资伙伴、中国科技集团投资负责人丁毅表示。

根据公开数据，2017年，中国租赁市场的总规模约为1.38万亿元。据连锁研究所预测，到2020年，租房人数将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场的规模将从目前的1.1万亿元增加到2.9万亿元。

在过去的几年里，在长期租赁公寓领域已经提出了许多课题，自由就是其中之一。它始于2011年，是连锁家庭中的一个个体经营项目。成立的初衷是通过创新的网上网下方式，解决业主租房难、租户找房子难、体验差的行业痛点。2016年，经过五年的内部创业，该公司自由地走出了连锁之家，正式开始独立运营。截至2017年底，已进入9个城市，受托管理20多万业主的50万套住房，管理资产超过6000亿元。

据不完全统计，目前已有数百个长期租赁公寓品牌，除专业经营机构外，房企的参与度也越来越高，万科、龙湖、金地、碧桂园等众多房企也“进入”了这个市场。许多专门从事公寓租赁业务的初创企业也大量出现，如魔方公寓、优+公寓等，这些机构也受到了资本的青睐。例如，魔方公寓已经完成了几轮融资；初创企业湾流筹集了4亿元人民币，以抢占长期租赁的市场份额。

“我们对长期租赁公寓行业进行了研究。租赁市场是一个非常大的行业，但这个行业知道有多少“坑”。消费者没有得到很好的服务。租赁市场信息严重不对称。专业的机构服务提供商，因此这些痛点也是新的商机。”北京一家体育机构的投资经理表示。

丁毅还谈到了他对租赁市场的研究。他提供的数据显示，整个租赁市场有超过60%是所谓的一般租赁市场，30%是所谓的“二房东”市场，其余10%是所谓的制度化市场。一般租金是由一般房东自己租的，而“第二房东”市场是混合的。真正制度化的玩家刚刚进入这个市场，他们的市场份额不到10%

在机构市场中，一般有两种类型:集中型和分散型。集中主机构租赁平台通过购买和租赁物业分批获取项目资产，经过改造和更新后进行租赁。另一种是分散式，即机构租赁平台从分散的房东那里获得住房，经过标准化的装修或装修，是一种统一租赁管理的租赁公寓模式，后者是免费的。我爱我家的翔宇、清客公寓和蛋壳也属于分散式长期租赁公寓，而集中式长期租赁公寓品牌包括魔方、优+和于波等。

华平的“三连投”逻辑

在这一次，作为主要投资者之一，华平参与了免费投资，这也是近年来国内第三次投资长期租赁公寓。

2012年，华平投资6000万美元收购国内集中型白领公寓运营公司魔方公寓，2015年再次增加投资，追加投资1.4亿美元。2015年，华平共同创办了徐升房地产，主要经营中高档出租公寓和创意办公投资控股运营资产管理公司。华平在盛喜地产成立时投资1.7亿美元，2017年又向盛喜地产追加1.83亿美元。这三项对长期租赁公寓的投资已经累积到数亿美元。

华平投资进入中国多年，在房地产及相关领域进行了大量投资。其中一个细节是，华平投资此前曾打算投资链家。然而，由于当时链家在融资时优先选择开发商等战略资源，华平投资最终失败，这次它自由领先，在一定程度上弥补了这一不足。

丁毅表示，华平很早就开始关注这个市场，并最早投资长期租赁公寓。从互联网的角度来看，信息错配只是行业中的一个痛点，仅靠互联网是无法解决的。机构玩家提供以用户为核心的产品和服务，通过互联网颠覆行业。他们是真正推动租赁业发展的主力军。？在华平，这个项目是由华平投资的房地产和互联网团队共同经营的。

丁毅说，华平投资对这一投资的逻辑是，过去几年的城市化进程是一个非常明显的驱动力，出租人口正在增加，但其中有许多痛点。首先，从供求角度来看，出租人口和出租房屋之间一直存在需求不匹配的问题。其次，一线城市的房价越来越高，中国人首次购房的平均时间被推迟了。大学毕业后，他们选择租房子住十几年甚至更久，市场需求也在增加。第三，中国市场上的许多现有房屋都是为了长期自住而建造的。一个家庭大约有几间卧室，也很贵，很难满足个人性生活的主要租房需求。正是这些痛点给了长期租赁公寓行业一个切入的机会。

长期出租公寓业务的利润来源主要是租金与物业租金之间的“剪刀差”。值得一提的是，高初始成本投资、低利润回报率和长回报期是该行业的共同痛点。根据市场公开数据，长期租赁公寓的长期利润目标定在6%~7%，但大多数品牌的回报率不到1%。

“自由的情况已经好了。具体的财务数据我们不便透露，但相对可以肯定的是，该公司在北京等成熟市场已经盈利。”丁毅说。

对于长期租赁公寓，规模效应非常明显，而大规模扩张的能力和财务状况往往受制于资金来源和成本。在优惠政策的推动下，长期租赁公寓在获得资金方面不断创新。2017年10月11日，中国首个面向长期租赁公寓资产的单一房地产投资信托产品——新公寓产权式住房护理专项资产支持计划在深圳证券交易所发行。“从业主的角度来看，你可以成为一个资产管理人，你可以实现从业主买房到将来买房的整个生命周期的资产管理。”程说，“从用户的角度来看，它相当于提供了一个平台来满足用户的租赁需求。许多人需要租房子住十年以上。在这个生命周期中，有不同阶段的免费产品来满足他们的需求。从线下场景来看，用户每天都要花很长时间在“房子”产品上。这是一个非常罕见的“入口”，有太多的业务和产品可以探索。”