王健林教你不出一分钱 轻松收获200亿

本篇文章1932字，读完约5分钟

房地产圈又开始了。

前两天，“国父”王健林在万达集团2017年年会上做年度工作总结，打破了朋友圈。

在总结会上，60多岁的万达集团董事长直言不讳地说:“2017年对万达来说是非常难忘的一年。它经历了风暴和一些困难。”

剥离:导致资产和收入指标双重下降

王健林口中的风风雨雨直接反映在万达集团2017年的财务指标上。

2017年，万达集团总资产为7000亿元，同比下降11.5%；总收入2273.7亿元，同比下降10.8%。其中，商业地产收入1125.4亿元，同比下降21%。

资产和收入同比下降的主要原因是万达商业将其文化旅游项目和酒店资产进行了转移。

2017年7月19日，万达商业、融创中国(香港股票01918)和R&F地产(香港股票02777)签署协议。万达商业以438.44亿元的价格向融创出售了13个文化旅游城市资产组合，以199.06亿元的价格向R&F出售了77个酒店资产组合。

虽然文化旅游和酒店资产包的出售导致万达集团资产和收入下降，但王健林更关注出售带来的“减债”效应。

“仅这项协议就将减少债务440亿元，收回现金670亿元，相当于减少债务1100亿元。对于这种转移，有不同的意见。很多人解释说，万达出售资产，这还不够吗？事实上，这是根本不了解业务的基本逻辑。”王健林在会上强调。

在王健林看来，做生意就是做生意，关键是你能否在买卖之间赚钱。

然而，一些市场分析师表示，万达集团以199.06亿元的价格出售旗下77家酒店是亏损的。“虽然这笔交易看似价格低廉，但实际上却是‘有得有失’，即可以一次性收回酒店投资成本，也可以免除一些建筑酒店的负担。”上述分析师告诉记者。

此外，2016年底，万达旅游被并入同一个城市旅游，因此未计入2017年的统计数据。王健林透露，旅游收入接近200亿元。

“如果我们考虑旅游收入变化的影响，虽然万达集团在2017年转移了大量资产，但收入仅同比下降1.1%。净利润达到年度目标的114%，同比基本持平，表明收入良好。”王健林说道。

全面转型:以万达广场为核心

万达集团在2017年大举出售其资产的原因是专注于开发万达广场。

王健林给出了两个核心原因:

首先，万达广场本身是一项非常沉重的资产。过去，万达广场拥有所有这些。截至2017年底，共有236家广场开业，其中210家是重资产，按成本价计算，所有这些广场的规模都达到了数千亿。

其次，万达集团已经在万达广场持有大量的高收益物业，因此不再需要持有文化旅游项目的物业。虽然万达酒店的成本较低，但酒店的整体年平均回报率不到4%。因此，万达集团决定出售重资产的文化旅游项目和酒店，并做轻资产业务。

王健林的“万达轻资产模式”可以分为两类:一类是投资，另一类是合作。

投资由他人支付，万达帮助他人寻找土地、设计、建造、吸引投资，并在运营完成后移交给他人；合作意味着万达既不付钱也不走出土地，觉得项目合适，与他人签订合同，帮助他人建设项目。完工后，租金分成37%。

一些市场参与者质疑为什么万达可以分享30%的租金，而不是投资一分钱。

对此，王健林很有信心地说:“这只能说明，别人的70%比自己的100%强。”

据悉，在轻资产战略提出后的一年内，万达广场新开放了24家轻资产，万达广场新开发了47家轻资产，其中37家在万达广场签约合作。万达不会为这47个广场支付一分钱，其收入相当于投资16个广场。如果你投资16个广场，你至少需要200亿元。

2018年，王健林对万达广场的发展规划是:万达广场7个新开发项目和重资产；万达广场有50项轻资产，其中合作40项，投资10项。

为了适应转型，万达商业地产计划成立一个商业管理集团和一个房地产集团。其中，商业管理集团成立后将成为纯粹的商业地产控股和运营经理，房地产集团的主要任务是建设万达广场。

一条后腿:万达网络分公司

如果说出售文化旅游和酒店项目可以算是“得与失”，那么在万达网，可以说是“得不偿失”。

王健林公开承认:“我犯的一个错误就是给了曲德俊(万达网络科技集团总裁)太多的钱。我和一些企业家讨论过。他们表示，网络部门减少了资金投入，并设定了投资上限。”

据公开信息，万达网络科技集团盈利58.6亿元，占年度计划的90.1%。

王健林表示，2018年，网科集团暂时不会安排收入计划，但由于上半年与世界级互联网巨头的战略合作，将在登陆后安排。

然而，王健林没有提及2017年NetScience集团与ibm的战略合作。

然而，王健林并没有用棍子打死网科集团。

“这并不是说网络科学没有取得成就。这一次，我们和其他人进行了合作和协商，这让我和我的团队对网络科学有了新的认识。他们开发了一些有用的东西，但这些东西有潜伏期，不能立即被资本市场接受。原来的方向也是有偏差的。我总是想大规模地做这件事。如果我把它开发成万达广场和旅游胜地，我可能已经成名了。”王健林说道。