政府工作报告力推租购并举 “金融+地产”模式破解行业痛点

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根据2018年政府工作报告，多代理供应、多渠道担保和租购的住房制度将会加快。中国有50多个城市出台了新的租赁政策，10多个城市进行了租赁土地转让，供应量超过8万套。

2018年，租购结合已经成为房地产市场的一个“热门词汇”。

根据2018年政府工作报告，多代理供应、多渠道担保和租购的住房制度将会加快。中国有50多个城市出台了新的租赁政策，10多个城市进行了租赁土地转让，供应量超过8万套。

经过一年以限购、限贷、限价、限售、限商为核心的行政调控，再到租售权等住房供应制度的调控，以及住房租赁的试点。随着信息网络化、房地产登记和房产税的实施，房地产监管的长效机制逐步形成。

一位房地产投资机构平安地产的负责人认为，政府报告的工作为房地产市场的下一步发展指明了方向，住房租赁市场将在实现住房和生活方面发挥更大的作用，这将是房地产市场发展的重点。随着立体房屋租赁政策体系的逐步构建，将进一步促进房屋租赁市场主要供应商的多元化、规模化和专业化。

然而，租赁市场存在投资巨大、回报周期长、回报模式单一等问题，给参与的企事业单位带来严峻挑战，也对我国房地产业和金融业的进一步融合提出了更高的要求。

政策是有利的和频繁的。租赁蓝色海洋出现

2017年是中国房地产租赁市场的第一年。据《中国房地产报》统计，自去年以来，在中央文件和地方政策中，支持租赁市场发展的文件已超过30份。

去年7月20日，住房和城乡建设部等9个部委下发文件，要求加快大中城市住房租赁市场的发展。为响应地方政府调控主体责任的落实，广州和北京先后宣布“租购同权”，上海试行“只租不卖”，深圳提出“划拨土地”，各地纷纷出台优惠租赁政策。

两个月后，国土资源部作出全面部署，全面启动集体建设用地建设租赁住房试点工作，旨在建立租购并举的住房制度，推动建立房地产稳定健康发展的长效机制。

今年3月5日的《政府工作报告》也指出，要坚持住用房的定位，不搞投机，落实地方主体责任，继续实行差别化监管，建立健全长效机制，促进房地产市场稳定健康发展。同时，支持居民自住住房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房；加快建立多主体供应、多渠道保障、租购住房制度。

记者注意到，在今年许多省份的政府工作报告中，“完善租购并举的住房制度”、“严格防范和控制房地产市场风险”等字眼成为2018年房地产市场政策调控的主旋律，具体措施体现在增加租赁市场土地供应和保障性住房建设上。

从中央政府到地方主体责任的落实，优惠政策的频繁出台，进一步推高了租赁市场的热度。从需求方面来看，根据中国社会科学院的社会蓝皮书，在中国，大约30%的90后大学生在毕业后的两三年内人均居住面积不到20平方米，他们主要租房居住，大多数人都是这样。

根据一家国内知名中介机构发布的报告，在过去的一年里，中国新增的大学毕业生租房规模已经达到每年600亿元左右。去年，中国有近1.6亿人租房，预计2020年将达到1.9亿人，2030年将有约2.7亿人租房。

“供应方也在发挥自己的力量。随着多主体供给模式的形成，市场供给将更加多样化。除了政府划拨土地建造住房外，拆除和重建工厂和商业住房的模式将逐步正规化。”平安地产的一位负责人告诉《中国房地产报》记者。

与此同时，该负责人表示，住房供应的安全性将继续提高，租金和销售等控制措施将进一步深化。这是一项利国利民的政策，将引领房地产市场进入一个新时代。

“租房和购房权有利于理顺房地产需求者的‘居住’和‘投机’之间的关系。租购权有利于基本公共服务从某些人的特权向无差别的普遍权利转变，有利于实现基本公共服务均等化的目标。”

金融+房地产两轮驱动

经过30年的发展，中国的住宅销售市场日趋成熟。从相对年轻的租赁市场发展来看，一个发展趋势良好的租赁市场必须具备三个基因:组织化、专业化和金融化。

这条道路也反映了租赁市场的特点——从对土地资源的竞争到对资产管理投资和专业服务等综合能力的竞争。只有具备专业投资眼光、多渠道资本运作、卓越运营能力和专业服务质量的机构才能在市场中脱颖而出，成为引领这个巨大蓝海市场的发展方向和服务标杆。

去年11月3日，建行深圳分行与11家房企签署了战略合作协议，宣布深圳市长租房市场正式开发。随后，11月28日，工行北京分行宣布，将在住房租赁市场推出面向企业和个人的独家金融产品。

这只是最近银行介入租赁市场的一个例子。据《中国房地产报》统计，截至目前，中信、建行、中行、工行等多家银行已开始响应政策，宣布推出类似的住房租赁金融产品计划。

作为房地产市场中另一个最不可或缺的参与者，各个市场参与者也加快了租赁市场的布局步伐。据不完全统计，目前已有20多家百强房企事业单位启动了长期租赁公寓中长期发展战略，碧桂园、万科、保利等一些领先的房企已将长期租赁公寓列为实现转型的创新业务之一，甚至有计划独立上市。

结合银行的金融属性和房地产企业的开发经营经验，另一种市场参与者模式应运而生。

平安地产作为平安集团旗下的专业房地产投资和资产管理平台，在金融和产业资源方面具有突出优势，其全面的金融和资产管理能力是长期租赁公寓不可或缺的重要力量。与各种实力雄厚的长期租赁公寓开发运营企业形成了强大的联盟和优势互补，系统地解决了长期租赁公寓发展中遇到的资金、资产、运营管理等问题，构建了完善的长期租赁公寓产业生态系统。根据专业人士的分析，租赁市场不能脱离早期的资产评估过程。然而，从长远来看，资产评估证券化是唯一的出路，金融化是这一兼具股票和固定收益特征的领域的必然延伸。凭借平安集团雄厚的资金实力，平安地产在布局租赁市场上具有明显优势。

本着专业金融运营能力与租赁市场发展的互利效应，加快推进以“金融+房地产”为核心模式的合作。

平安地产将与联合国排名前30位的房地产公司和行业领先的经营管理品牌共同建立长期合作机制。将在北方一线城市、广州、深圳以及南京、杭州、武汉等二线城市联合安排长期租赁公寓项目，并在整个产品线中开发长期租赁公寓产品。计划目标资产管理规模将达到数百亿元。目前，它已与施琅签署了长期租赁公寓的战略合作协议，沪宁两地的项目正在全面推进，预计不久将陆续开业。

在3月24日的中国发展论坛上，中国建设银行行长王祖继也提到了金融与房地产结合的方向:一方面，继续严格信贷投放，调整信贷结构，抑制投机，大力支持住房需求。另一方面，我们应着力于为房地产需求失衡提供全面的金融解决方案，引导资源有效供给，解决社会痛点。

“通过金融服务，在供应方和需求方之间架起了一座桥梁。通过金融产品和服务的创新，推动建立“租购”住房制度，帮助人们实现安居乐业的梦想。王祖继认为，这是金融和房地产结合的正确方向。