构建强效多元组合 稳健财务助力大唐地产高质量发展

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香港股市可能迎来另一股“内部力量”。5月底，HKEx披露了大唐房地产的新招股说明书。这意味着，这个被定位为“新时期郭云房地产的主导品牌”的内地房地产企业，有可能凭借资本市场的力量，步入一个新的发展阶段。

根据招股说明书披露的信息，在过去的2017年、2018年和2019年，大唐房地产的营业收入分别为40.19亿元、54.96亿元和81.08亿元；相应的净利润分别为4.13亿元、5.88亿元和6.27亿元；同期，大唐房地产的毛利率分别为24.0%、27.8%和27.0%。

可观的盈利能力，加上多元化的业务发展方向，充裕的现金流，不断优化的负债率和杠杆水平，多元化的投融资组合，大唐地产将有一条非常平坦的高质量大规模发展之路。

多元化业务发展，以保持充分的现金流

根据招股说明书，除了住宅项目的开发，大唐地产还管理住宅物业的运营，或在邻近开发商处经营物业，包括办公楼、酒店、购物中心和其他配套设施。大唐房地产还管理一些住宅和商业开发项目的非住宅部分，作为大唐房地产创造多元化和经常性收入流战略的一部分。

规模、利润和负债是衡量企业发展不可或缺的指标。规模背后是高周转率，住房企业有三个杠杆来煽动高周转率:债务杠杆，即融资能力；运营杠杆，即运营能力；股权杠杆就是盈利能力。

从大唐地产的盈利能力来看，各地区利润增长迅速，物业利润不断增加，经营活动产生的现金流量和融资投资产生的现金流量逐年增加，这使得大唐地产显示出其价值和未来发展潜力。

收入方面，大唐地产从2017年的40.19亿元人民币，2018年的54.96亿元人民币，增长至2019年的81.08亿元人民币。

接下来是充裕的现金流。根据招股说明书，大唐房地产的经营活动和投资活动的现金流量、现金及现金等价物均有所增加。2017年、2018年和2019年，大唐房地产的现金余额分别为21.03亿元、27.15亿元和40.95亿元，并逐步填满。

大唐房地产的市场定位和扩张战略依赖于对市场和客户需求的深入研究以及强大的房地产项目开发能力。坚实的定位和战略不仅有助于大唐房地产的快速发展，也为其未来的可持续发展奠定了基础。

创建多元化的投资和融资组合以及高质量的储备，以帮助实现长期增长

根据新的招股说明书，大唐房地产的融资成本在业绩期内呈下降趋势，总负债在2019年底有所下降。截至2019年12月31日，大唐房地产的净负债率降至119.2%。

在还本付息的分配上，大唐地产也在优化调整结构。2017年、2018年和2019年，三者的付息债务分别为91.5亿元、84.6亿元和77.7亿元，呈逐年下降趋势。银行信贷偿还逐步优化，加权实际融资利率也呈下降趋势，流动资产净值增加。

面对房地产金融监管的完善和频繁的收紧信号，大唐地产坚持稳健政策，实施融资计划，在融资渠道、土地储备和土地收购方式等方面采取创新措施，进一步完善融资结构，使负债率和杠杆水平结构合理优化。

例如，在融资渠道方面，大唐房地产在过去几年与多家银行建立了稳定的合作关系，并与重庆国际信托、厦门国际信托等多家信托公司开展了融资合作，为大唐房地产的业务运营提供了丰富的资金。根据招股说明书，同国内许多房地产企业一样，大唐地产也与信托公司、资产管理公司等融资平台合作。与银行相比，这些融资渠道在可获得性、审批时间表和还款要求方面通常更加灵活，尤其是在银行信贷环境趋紧的情况下，这可以为项目开发提供一个有效的替代资金来源。

为确保可持续增长，大唐地产制定了多项战略，通过各种土地收购渠道补充土地储备，包括土地招标、拍卖和拍卖、收购第三方项目公司股权以及与其他信誉良好的房地产开发商合作。以股权收购为例，截至2020年2月29日，大唐房地产已完成对四家项目公司的收购，总占地建筑面积约80万平方米。

此外，大唐地产拥有多元化的项目资源储备。截至2020年2月29日，大唐房地产拥有82个物业项目，总建筑面积约900万平方米。这些项目分布在海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区和长江中游经济区等。例如，重庆、南宁、天津和长沙都是实力雄厚的二线城市，房地产市场相对活跃，增长可观。

大唐房地产在招股说明书中表示，将继续在中国高品质城市群的几个城市拓展房地产开发业务，或将业务拓展至长江中游的武汉、粤港澳大湾区的深圳和长江三角洲的杭州。凭借雄厚的现金流和多元化的土地收购策略，大唐地产将会在中国更多的人口聚居区拥有更大的信心和更大的努力。