优客工场借壳上市估值缩水 共享办公企业艰难前行

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蔡联(北京记者李杰)报道称，在美国ipo受阻后，中国最大的联合办公品牌优科工作室选择了借壳上市。

7月6日，在纳斯达克(NASDAQ)上市的特殊目的收购公司——东方海外(EST)宣布，已与优科工作室(Youke Workshop)签署最终合并协议，合并后的公司有望在纳斯达克(NASDAQ)按照新的股票代码进行交易。

此前，优科工作室于2019年12月将表格提交给美国证券交易委员会，并计划在纽约证券交易所上市，计划公开募集1亿美元。

“优科工作室最近在美国以反向并购的形式实现了借壳上市。与美国的直接IPO相比，这种上市方式更具可控性和快捷性，但在获得上市公司地位的同时并没有实现同步。融资方面，下一步能否成功融资仍存在不确定性。”中国企业资本联盟副主席白文喜告诉记者。

估值缩水了20多亿美元

今年4月，在优科工作室成立五周年之际，优科工作室创始人毛大庆坦承，他正经历着五年来最艰难的时刻。

当时，优科工作室(Youke Workshop)在美国的首次公开募股被推迟，COVID-19突然爆发的肺炎疫情对共享办公行业产生了巨大影响。

一位国际投资管理公司高管告诉财联通讯社，要让优科工作室从ipo转向借壳，直接上市需要对所有投资机构进行评估和定价。wework估值泡沫对行业的影响尚未恢复，疫情正在叠加。影响，优科工作室能否上市是一个很大的问号，所以借壳上市已经成为一个更直接的选择。毕竟，优科背后有很多投资者，投资者都在等待上市实现，股东的压力也很大。”

根据公开信息，奥里森收购公司是一家在美国特拉华州注册的空壳公司。根据合并协议的条款，奥里森的全资子公司乌姆蒙国际将通过收购Youke Workshop完成重组和合并。交易完成后，优科车间目前的管理团队将继续运营公司。

合并后，公司预计市值约为7.69亿美元，与2018年友科厂房D轮融资后的28.57亿美元估值相比大幅下降。

“估值大幅缩水。一方面，wework上市失败导致市场对该行业信心不足。另一方面，这也与经济衰退对行业发展和公司业绩的影响有关。”一家知名研究机构的分析师告诉记者。

毛大庆表示:“这笔交易符合我们的战略目标，将释放我们新增长计划的令人兴奋的潜力，包括扩大我们的轻型资产模式。”

“优科工作室就是这样登陆纳斯达克的。一方面，存在与后门公司整合的问题。另一方面，它必须面对中国股市普遍面临的风险和未来表现的风险。”白文熙认为。

根据优科工作室去年12月提交的招股说明书，公司2017年、2018年和2019年前9个月的净利润分别为1.67亿元、4.49亿元和8.75亿元；损失分别为3.729亿元、4.452亿元和5.728亿元。

至于亏损的原因，友科工作室在招股说明书中解释说，主要的亏损是需要大量的资金用于店铺扩张、店铺重组和店铺收购。

截至2019年第三季度末，优科工作室已经开设了171个办公室/房间，提供了72，700个工作站。其中，有39间办公室空室处于轻资产模式。

共享办公企业亟待转型

自去年以来，共享办公行业的泡沫已经破裂，其中wework和Youke Workshop的估值大幅缩水，soho中国出售了其共享办公业务，而Nash 空 room因拖欠房客押金而面临违约风险。

“共享办公行业面临的真正问题仍然是商业模式问题，因为目前的商业模式无法解决盈利问题，依靠融资烧钱也无法实现长期持续健康发展。”白文熙说道。

上述分析师指出，共享办公的模式是通过收回再出租的方式获得收入，这种方式成本高、利润薄。一旦合同在高峰期签订，将会造成资金周转困难。

高力国际华北区总监明路也告诉记者，合用办公室的核心问题是租金成本。

以北京市场为例，2018年，北京写字楼市场租金达到了近年来的最高点。到2020年，由于疫情的影响，租金下调幅度将会加大。与2018年相比，北京写字楼市场的租金将下降约10%-15%。因此，在2018年和2019年租金高峰期扩张的共享办公企业的租金成本将非常高，后期的经营压力将非常大。

“共享办公室不是一项快速扩张的业务，而是一种需要逐步完善的单店盈利模式。”明路告诉记者，在未来，行业共享办公室空将萎缩，该行业的公司估值将大大受挫，投资者可能面临中短期亏损。

“共享办公企业的未来转型是不可避免的。在未来融资路演中，估值将发生变化，将增加一些新的业务点和新的收入点，以弥补租金收入下降的影响。”前述投资管理公司表示。

一家共享办公公司的联合创始人告诉财经新闻社，“共享办公行业的所有企业也在寻求转型，撕掉标签。”

其中，优科工作室4月份宣布将进行战略转型，其核心是“全面开灯”，即不在空开设新的办事处，转向各种轻资产业务，包括成员企业的电子商务和福利计划。

“在城市更新和房地产资产管理领域，使用纯互联网思维模式的尝试基本上失败了，最终回到了行业的本质。如何提高空房地产的利用效率，为客户提供优质的产品和服务，最终实现双赢，是企业生存之王和经营之道。”上述共享办公企业的联合创始人表示。