翻完贝壳找房457页招股书，我们发现了它选择去美股上市的秘密

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过去，全球估值最高的万亿美元独角兽蚂蚁金融选择a+h上市。作为房地产行业年收入460亿美元的最大独角兽，壳牌为什么要找房子并坚持在美国股市上市？

这可能是业内寻找贝壳屋的最大好奇心。

看了457页的《壳牌找房子》招股说明书，我们发现它有几种坚持去美国的可能性。但总而言之，事实上，这只是一句话:在中国，没有类似的公司能把壳牌的业绩从0到1进行基准测试。

虽然香港股市是房地产企业数量最多的市场，但它们大多是开发商和房地产公司；虽然上海和深圳非常欢迎新的经济企业，但acn对抗mls的故事需要极高的市场教育成本。只有美国股票才能容纳相同类型的公司，包括雷德芬和齐罗，纽约证券交易所的投资者可以毫不费力地找到一栋有壳的房子。

炮弹有可能找到房子来完全衡量mls吗？

红杉资本(中国)合伙人刘星(音)对中国投资网-protech Research Society表示:“壳牌在其他国家没有直接的标杆，它的确是中国在传统服务业数字化改造方面的创新代表。左晖和他的团队在连锁之家辛勤工作了18年，专注于解决“真正的住房”的痛点，反复打磨原有的acn网络，大大提高中介服务的质量和效率。在此基础上，它于2018年成功升级到一个shell平台。这一发展过程是教科书式的“第二曲线”创新。如果我们想在贝壳和美国房地产业之间找到某种共同点，那就是大量贝壳建筑的字典相当于甚至超过美国的mls。”

壳牌研究院(Shell Research Institute)前院长杨现领博士评论道:“大多数人都低估了壳牌对整个住宅产业链的深远影响，‘后壳牌时代’的序幕才刚刚拉开。”

然而，这是一个相对垂直和创新的领域，许多人无法理解。一旦找到有贝壳的房子的计划书被披露，这个行业就迫不及待地开始讨论:你喜欢它还是唱得不好？

从redfin和zillow的投资者的角度来看，在寻找贝壳的房产背后，有一片巨大的蓝色海洋，可以从中国房地产的增量转换股票中扩展出来。

在股票市场上，所有的服务和创新都离不开基础数据，缺乏mls数据基础的中国市场需要一个“挖井者”。两年来，壳牌根据中国市场的特点，再造了一套具有中国特色的mls，涵盖了超过2.26亿份房地产数据。在这背后，当然，左晖，壳牌寻找家园的创始人，奠定了18年的基础与连锁家园的载体。

这个从0到1的故事吸引了腾讯、红杉中国、高淳、软银、百度、CDH、华星、经纬中国、复星瑞正、源代码和碧桂园风险投资的重仓。

在它成立后的短短几年里，它的估值飙升至美国和中国的首位，年收入超过460亿元...壳牌公司找房子的背后隐藏着什么秘密？

我们花了一天的时间阅读了457页370，000字的《寻找贝壳屋》计划书，我们发现了更多隐藏的秘密。

核心摘要:

谁最喜欢贝壳？腾讯马！持有12.3%的股份，仅次于创始人左晖；

壳牌寻找房子ipo，将左晖18年的创业资产全部打包进去；；

二手房仍是炮弹找房子的基本盘，但新的住房业务增长迅速，第二季度增长128.6%；

找到带壳房子的关键:《房地产词典》涵盖2.26亿套；

超过70%的二手房是通过acn跨店合作完成的；

中国人的生活很好:220万套交易，平均每户95万套，面积102平方米；

2019年，壳牌发现公司的七名核心高管带走了500万美元，平均年龄为46岁。

谁最喜欢贝壳？腾讯马！

持有12.3%的股份仅次于创始人左晖

招股说明书显示，寻壳公司高级管理团队共持有51%的股份，其中寻壳公司创始人左晖是寻壳公司的最大股东，通过前瞻性全球控股有限公司持有28.9%的股份，但享有46.8%的投票权。

此外，壳牌发现之家执行董事兼首席执行官彭永东持股3.6%，执行董事单钢持股1.6%，执行董事兼首席运营官徐万刚持股1.8%，壳牌发现之家非执行董事鲍凡持股3.8%。

壳牌发现公司的主要股东

在软银和高淳的机构股东中，腾讯以12.3%的持股比例排名第一，其次是软银10.2%和高淳5.3%。软银依然是重房地产技术的老路，而高燕则按照工业互联网的投资逻辑在这条路上赌头。

但没有人能比得上马对的喜爱。

腾讯控股董事长马、壳牌置地董事长

据《故事会硬核》报道，在2016年两会期间，马在与to b战略做斗争的同时，拜访了Chain Home CEO，了解到一个全新的故事样本:一个线下的传统中介机构不仅没有被互联网公司入侵和颠覆，还攻击了线上，成功反击，最终成为老大。从那以后，腾讯一直押注于连锁住宅和贝壳。

2019年3月，壳牌D轮融资启动，腾讯牵头投资8亿美元。当时，中国投资网络技术研究院已经获悉，腾讯的8亿美元实际上早在2018年上半年就已经敲定。腾讯对壳牌和链家的态度非常坚定，不仅投入巨资，还开通了微信九宫格的重要交通门户，供壳牌找房子。

直到这份招股说明书出来，我们才不得不偷看。腾讯给了贝壳什么？

据了解，2018年12月，壳牌发现之家与腾讯签署了业务合作协议。腾讯将为壳牌寻找家园提供广告资源、营销和云服务。作为一个考虑因素，壳牌公司将向腾讯公司发行价值5亿美元的D级优先股。

根据招股说明书，2018年12月28日，腾讯以现金和实物等价物认购了壳牌搜房的D类优先股。

然后，在2019年11月29日，腾讯在壳牌搜索的d+回合中又增加了1.14亿美元。

根据招股说明书，2018年和2019年，壳牌搜索分别向腾讯控股支付了约27.45亿元和1.46亿元的广告费，总计近30亿元，包括部分股票置换。

在如此深的束缚下，2019年2月，壳牌找房子，又挤走了58岁的腾讯亲儿子，进入微信“九宫格”，获得了一个重要的交通门户。

壳牌正在寻找一家上市公司

左晖将18年的创业资产全部打包

在价值200亿美元的壳牌公司的上市实体中，安装了哪些特定资产？

为了支持1，000亿元的估值预期，寻壳公司对其资产进行了打包，如寻壳平台本身、链家、德友、壳牌黄金服装和装饰。

作为另一家长期出租公寓品牌独角兽的董事长，左晖并未安装，但披露了与壳牌的相关交易。

寻壳公司的企业结构

从招股说明书中披露的vie结构表来看，壳牌的分子公司可以分为三类:第一类是安装在壳牌搜索引擎下的平台和技术资产；第二类是中介服务资产，主要是基于连锁家居的直营店业务；第三类是“宜居泰和”名下的金融资产，主要是壳牌金衣、连锁金融和力帆通。

也就是说，在此次上市中，左晖自创业18年以来，除了自由和远大理想，几乎打包了所有核心资产。

2001年9月成立了“链家”，这是空壳房屋搜索最重要的资产。到2018年底，在壳牌寻找家园正式推出之前，链家在中国拥有8000多家直营店。

2016年11月至2017年1月，壳牌搜索公司对北京易居泰和科技有限公司(以下简称“易居泰和”)进行了重组，使其控股结构与北京链家基本相同。目前，宜居泰和拥有壳牌黄金服务、连锁金融、力帆通等金融公司。

在招股说明书中，壳牌搜房还披露了近三年来关联方的表现，如其长期自由出租公寓、装修公司万联、资产管理公司远景明德等。

2016年，壳牌找房子进入家装领域，与领先的房地产公司万科共同成立了万科连锁家居(北京)装饰有限公司。

从2017年到2020年第一季度，壳牌寻宝与万联在物业装修业务上的合作产生的佣金服务收入分别为100万元、500万元、400万元和100万元。

二手房还是寻壳房？

新房占40%，第二季度增长率为128.6%

长期以来，连锁住宅的基本市场是二手房交易，而空壳住宅平台的金融模式也是从二手房交易佣金开始的。然而，这次披露的招股说明书透露了一个增量信息:在疫情期间，空壳住房平台上的新房交易量激增。

目前，空壳房源搜索有三大业务:存量房源交易服务、新增房源交易服务和新兴等服务。

到目前为止，证券公司的交易服务仍然是贝壳寻找房屋的最重要的收入来源。根据招股说明书，2017年、2018年和2019年，空壳搜索的营业收入分别为255亿元、286亿元和460亿元。

在2019年，有多少房子是在找壳平台上出售的？

根据招股说明书，2019年，壳牌平台gtv的总交易量为21万亿，房屋交易量为220万。我们可以知道房屋的平均交易价格是95万元/套。

根据国家统计局的数据，2019年中国商品房平均售价为9308元/平方米。由此可以计算出寻壳平台上的房屋销售面积约为102平方米。可以看出，现在人们的生活水平普遍提高了。

你知道，就连“寻壳屋”的创始人左晖，直到34岁才在北京买了第一套房子。

二手房仍然是壳牌找房子的基本菜，但在新的房屋交易市场，壳牌找房子也得到一个大蛋糕。

“在未来五年内，整个新的住房市场将从15万亿收缩到12万亿甚至更小，二手住房市场将从67万亿增长到10万亿。在12万亿套新房中，我们估计超过50%是经纪市场。幸运的是，我们的交易市场仍处于增量市场。”2019年11月11日，链家创始人、壳牌发现之家董事长左晖在2019年新经纪峰会上做出了这样的判断。

根据招股说明书，2018年，壳牌的房屋搜索收入从286亿元跃升至460亿元，新的房屋业务贡献良多。新增收入176亿元中，近130亿元来自新房业务。与此同时，在2019年，壳牌发现屋的新房屋业务收入首次超过40%，接近股票房屋业务。

今年第一季度，壳牌在找房子方面的表现不可避免地受到了疫情的影响，与去年同期相比，其收入下降了12.7%。然而，今年第一季度，新屋业务的收入首次超过了存量房屋业务。

第二季度，空壳公司的房屋搜索收入增长了72.4%，达到197亿元。第二季度壳牌发现之家业绩的快速反弹也主要归因于新的房屋业务。2020年第二季度，新屋业务增长率约为128.6%，远高于存量住房的35.8%。

从gtv的角度来看，不难发现新屋业务的增长速度仍然很快。2019年，壳牌搜索平台上股票交易的gtv同比增长58%，而新房同比增长166%。

过去三年壳牌搜索的Gtv构成

新房市场有多大？

根据中投公司的报告，2019年，经纪服务在中国新房销售中的渗透率为25.5%，在美国约为70%。2019年，通过经纪服务创造的新房销售总额达到3.6万亿元。2019年，中国新房销售经纪业务的总佣金收入达到818亿元，预计2024年将进一步增至1722亿元。

拥有1722亿元人民币的市场，难怪即使是作为股票交易商起家的壳牌，也不得不将此次ipo收益的30%用于拓展新的房屋交易业务。

值得注意的是，到目前为止，北京和上海仍然是两个重要的贝壳市场。

2017年、2018年、2019年和2020年第一季度，上述两个市场的收入分别占空壳搜索总收入的47.9%、47.4%、35.1%和31.3%。

mls的中文版本

超过70%的二手房是通过acn跨店合作完成的

这不仅是壳牌寻求重塑行业的雄心，也是左晖寄予厚望的代理商合作网络(acn)。

这也在370，000字的寻找最大空间的房子的计划书中有所描述。

在美国房地产中介市场，mls以成员联盟的形式将不同的房地产中介引入一个加盟体系。系统中成员的列表和购买信息被收集在网站的共享数据库中。加入mls的每个会员与客户签订委托销售或委托购买合同后，信息被输入到网站的系统中，所有参与系统的会员共同帮助寻找买家或卖家，从而实现交易。

acn也是如此，它正在壳牌找房子。它与壳牌旗下的所有品牌和特许经营商共享房屋信息，并鼓励跨品牌和跨店交易匹配。

顾名思义，房地产经纪人是一个中间人，他撮合房产和买家，撮合交易，以赚取佣金为生。然而，房屋信息是各种中介机构不应该披露的核心秘密，许多房屋是中介机构的独家代理，导致房屋与房屋之间寻找匹配的效率低下。这是acn解决的问题。

根据壳牌房屋搜索的招股说明书，2019年，壳牌平台上超过70%的二手房交易是通过acn跨店合作完成的。Shell Finding Platform相关门店的平均营业收入从2018年下半年的1090万元增加到2019年下半年的2030万元，几乎翻了一番。

然而，在2018年连锁店转型为平台后，其业务数据实现了快速增长。

壳牌公司在过去3年中寻找房屋时gtv、商店和经纪人的数据

根据招股说明书数据，截至2017年底，该平台上的中间门店数量为8030家，截至2018年底，已增至15809家，几乎翻了一番；经纪人的人数从12万增加到16万。

虽然gtv已经从2017年的1万亿增长到2019年的2万亿，特别是新的房屋业务已经增长了不止一倍。

壳牌近三年来的财务数据

空壳住房搜索的净收入也大幅增加，从2017年的255亿英镑增至2019年的460亿英镑。

找房子是贝壳的命门

《房地产词典》覆盖了全国2.26亿套房

在招股书中，有一个非常大胆的描述，那就是，用炮弹找房子的acn已经超过了mls。从标杆到超越，左晖有什么信心说这些？

此外，为了让能够理解mls的投资者理解空壳住宅，他们必须提到空壳住宅和连锁住宅成功的杀手:房地产字典。这是acn成立的前提，也是Shell Finding House作为一家技术公司的基础技术支持。

房地产词典的编纂历史不仅是贝壳和连锁住宅的创造历史，也是mls中文版从0到1的成长历史。

在过去的18年里，左晖走了一条艰难而正确的道路。他的全情投入和对数据的坚持也得到了资本的认可。

红杉资本(sequoia capital china)合伙人刘星表示:“壳牌的成功不仅是技术授权的最佳实践，也充分体现了左晖‘做困难而正确的事情’的价值胜利。实践这一价值观需要长期的信念、毅力和毅力。

从左晖在招股说明书中给投资者的信中，我们可以感受到空壳中的科技感、思维的合理化以及空壳人的人文关怀。壳牌强调服务提供商的尊严和尊重，致力于提高服务员工的专业素质和专业能力。这一努力对于促进我国经济发展中服务消费经济的结构转型十分重要。"

回顾壳牌住宅的发展历程，我们可以看到有两个关键步骤。

首先，早在2008年，左晖就敏锐地意识到《房地产词典》的重要性。

自2008年以来，链家地产投入了大量的资源来建立和丰富“房地产字典”，其中包含真实和独特的房地产清单。截至2020年6月30日，《壳牌找房子房屋词典》涵盖了约2.26亿套房屋，是中国最全面的房屋数据库。

具体而言，该数据库涵盖了中国33个省的约332个城市的超过549，000个社区的约2.26亿处房产，涉及450万幅景观地图、480万栋建筑和1，020万栋建筑。

截至2020年6月30日，空壳公司搜索平台上已有42，000多家经纪行和456，000名经纪人。一年前，这两个数字分别是24，000和250，000。过去一年，空壳搜索平台上的经纪商店和经纪公司数量翻了一番。

目前，找壳平台上的经纪人依靠这本"房地产词典"来查询与他们所在城市相关的信息。

其次，2010年，贾立安由Chain Home推出，并建立了link saas系统，率先实现了从线下到在线的迁移。Chain Home还在2011年建造了acn的原型，对其进行了测试和改进，然后把它推到外壳上寻找房子。

除了早期的建筑词典布局和在线实施之外，左晖行业的并购步伐并没有停止。

2017年，链家地产参与了从美国股市退市的房地产机构21世纪不动产。

《21世纪房地产》官方网站显示，截至2020年6月30日，中国21世纪房地产已经在中国大陆设立了115个区域分支机构，覆盖全国155个主要城市；该系统有9，274家商店和66，319名会员。

然而，21世纪拥有近10，000家店铺的房地产的盈利能力并不理想。

根据招股说明书，2018年、2019年和2020年第一季度，壳牌搜索获得的21世纪房地产收入分别为100万元、1100万元和200万元，包括壳牌提供的技术和培训服务收入、客户推荐收入和贷款利息收入。

2019年，链家再次组建了中央房地产局，它几乎和我结成了联盟，并且爱我家。此次收购还将壳牌房屋搜索的商誉从2018年底的11.35亿元提高到2019年底的24.77亿元。

据公开信息，中环互联网是中国较早采用加盟模式的房地产中介服务行业企业。截至2018年10月底，中环互联网已在南昌、长沙、武汉、太原、成都和乌鲁木齐等17个城市开设了2400多家专卖店。官方网站显示，中部互联有30个新城市。

这七位高管都已经70岁了

2019年，它夺走了500万美元

作为即将上市的中国最大的股票，谁会在壳牌上市后一夜暴富？

在寻壳公司的董事会中，华兴、融创、高淳和腾讯各占一个席位，另一个席位给了寻壳公司的子公司远景明德的董事陶。

寻壳屋的核心管理

这四位外部董事都“来自一个很好的来源”。其中，除融创中国首席财务官Xi于2020年4月加入壳牌外，其他董事均于2018年加入公司董事会。

华兴资本的创始人兼首席执行官包帆是中国信息技术和软件服务提供商亚信控股的首席战略官。在此之前，鲍凡在摩根士丹利和瑞士信贷投资银行工作。

明，高淳资本合伙人，曾任摩根士丹利执行董事及盛(亚洲)投资银行部合伙人。

李朝晖是腾讯控股副总裁，M&A部门主管，腾讯投资管理合伙人。在2010年加入腾讯之前，李兆会负责贝塔斯曼亚洲投资基地的投资。

除了豪华的外部董事团队，壳牌公司还拥有一个年轻的高级管理团队。

彭永东，40岁，是壳牌公司的执行董事兼首席执行官。彭永东于2010年加入链家，自2017年以来一直担任链家网络(后更名为壳牌寻找家园)的首席执行官。在此之前，彭永东曾担任ibm战略与变革高级顾问和贝尔公司高级经理。

47岁的单刚是壳牌发现之家的执行董事。自2007年以来，单钢一直是北京链家的董事。加入北京链家之前，单钢是大连好望角房地产经纪有限公司的联合创始人..

徐万刚，54岁，是壳牌发现之家的执行董事兼首席运营官。自2018年以来，徐万刚一直是壳牌发现之家的联合首席运营官。此前，徐万刚曾担任成都链家的总经理和西部地区的负责人。

徐涛，46岁，是壳牌公司的执行董事兼首席财务官。自2018年12月以来，他一直担任壳牌发现之家的执行董事。自2016年以来，他一直是壳牌公司的首席财务官。此前，徐涛曾担任上塘科技、滴滴、达美数据等多家公司的首席财务官。

39岁的孔令欣是壳牌发现之家的执行董事。自2018年以来，他一直负责壳牌金融业务部，并担任在线贷款平台典融的首席技术官。

王永春，49岁，是壳牌发现之家的联合首席运营官。王永春自2018年5月起担任壳牌发现之家的联合首席运营官，并负责北京链家的一般业务运营。王永春曾担任SF快递的首席信息官。

包括左晖(49岁)，这七位高管的平均年龄只有46岁，他们是20世纪70年代的一群人。

那么，这样一支豪华而年轻的高级管理团队值多少钱？

壳牌发现之家在招股说明书中披露了2019年董事和董事的薪酬。

在过去的2019年，壳牌总共向7名高管支付了3600万元人民币(500万美元)的现金:左晖、彭永东、山易刚、徐涛、徐万刚、王永春和孔令欣。至于执行董事，壳牌没有为找房子支付任何现金。

值得注意的是，此次ipo约30%的收益将继续投资于空壳搜索的平台功能和基础技术，包括数据、智能和虚拟现实。

此前，壳牌也愿意将资金用于研发投资。

根据招股说明书，截至2020年6月30日，壳牌发现之家目前有3080名R&D专业员工。在研发支出方面，2020年第一季度，寻壳研发支出达到4.5亿元，超过2019年的3.12亿元。

寻找贝壳的房源表明，R&D增加的费用1.26亿元(1800万美元)主要是R&D员工的资源和相关费用。自2017年以来，壳牌发现之家在R&D累计投资近30亿元。

粗略地说，为贝壳寻找住所的R&D人员的年薪都在百万之内。可以预测，位于北京市海淀区开拓路11号的福道大厦，在2021年农历新年之后，是否会迎来整座大厦的欢呼。