降价2.43亿出售沈阳钻石山 招商蛇口频繁转让项目为哪般

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蔡联(深圳记者杨依依)报道称，中国招商蛇口似乎决心出售其在沈阳的第一个项目。根据北京产权交易所的信息，招商局蛇口最近第三次上市转让了沈阳金道汇通房地产开发有限公司(以下简称“沈阳金道汇通”)100%的股权和4.93亿元的债权，底价为7.02亿元。

令人关注的是，2020年3月9日的上市价格比第二次上市价格低约2亿元，比2020年2月6日的第一次上市基价低2.43亿元，债务价格从最初的4.94亿元降至4.93亿元。

关于此次转让，招商局蛇口告诉采莲通讯社，“公司出售的目的是盘活现有资产，提高运营效率。招商局蛇口综合开发模式是通过合理配置三类项目的比例来实现公司经营现金流的平衡:快速周转、分期控股经营和区域综合经营。”

据记者不完全统计，截至目前，今年以来，蛇口招商先后上市转让了佛山招商绿湖10%的股权、Xi招商嘉实房地产有限公司49%的股权、天津武清工业园51%的股权和沈阳金岛汇通100%的股权，其中两个为非住宅项目。据此前媒体报道，2018年和2019年，招商局蛇口分别出售了11项资产和7项资产，其中有许多项目是降价出售的。

在继续处理现有资产的同时，招商局蛇口最近宣布，拟收购南友集团24%的股权，并从平安资产管理的非公开发行股票中筹集配套资金。收购后，招商局蛇口将全资拥有南油集团。南友集团持有的主要资产是深圳招商前海实业发展有限公司间接持有的前海蛇口自由贸易投资发展有限公司的股权，该公司在前海自由贸易区拥有优质的土地资源。招商局蛇口认为，此次收购有利于增加公司在前海地区享有的资源价值。

根据北京产权交易所的转让数据，截至2020年4月30日，目标公司的营业收入为4317.13万元，净亏损615.41万元，总资产7.79亿元，总负债6.83亿元，所有者权益9.7亿元。

据了解，2014年10月，招商地产控股有限公司和赣州元康投资合伙分别以人民币1.28亿元和人民币1.23亿元购买了沈阳金岛汇通51%和49%的股份，从而获得了沈阳奥林匹克体育项目的土地使用权。该项目后来被命名为“投资促进迪亚山”，这是一个包括公寓、办公楼和企业的复杂项目，建筑面积为219，000平方米。该项目于2018年完成，公寓和办公楼可供出售，商业可以自我维持。

根据招商局蛇口的上一份年报，沈阳招商局的迪亚山项目于2018年开始进行区域结转。截至2019年底，累计结转面积为11.56万平方米，剩余面积约为2万平方米。

与近年来交易火爆的住宅市场相比，沈阳的商业和办公市场略显冷清。据嘉里数据，2017年沈阳商业地产交易面积同比下降19%，到2019年没有回到2016年的高位。2016年沈阳写字楼平均交易价格开始下降后，直到2019年才恢复到2015年的水平，为10563元/平方米，近十年的最高点是2011年。

“花园城购物中心”是招商局蛇口的一个自有商业部分，也包括在包价转让中。业内人士分析，沈阳的整体商业环境是招商局蛇口决定转让迪亚山项目的主要原因之一。

“沈阳没有明显的商业中心。规划在市区的“黄金画廊”长25公里，贯穿主要城市。这导致业务分散，很难聚集大量人群。”沈阳当地一家国有企业开发商的内部人士告诉记者。

“沈阳商业地产的竞争太激烈了。金朗沿线的主要商业项目包括万达广场、夏宫城市广场、凯撒工业中心、华润万家、嘉里广场、华强广场、恒隆广场等。在迪亚山3公里范围内有近10个商业区，我认为这是多余的。”广东房地产公司沈阳公司商业部的一名员工说。

沈阳的一位业内人士刚刚调查了奥运体育部门，他告诉记者:“吸引迪亚山的人流几乎可以排在第二位，仅次于奥勒。”问题在于奥林匹克体育部门的整体商业状况不佳。”

上述广东房地产企业的商务部门的工作人员指出，“DIA山的投资有其自身的模糊定位，再就是整体的经营理念过于传统，服装品牌太多，项目本身仅次于Ole，重点是打折服装。如果你加入一些餐饮品牌，可能会更好。”