康师傅西安老厂变形记

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(Xi金融协会记者刘敏)5月31日上午，Xi平安举行了2020年第二季度重点项目开工仪式，223个项目正式开工。集中启动的项目有六类，总投资规模最高的是服务类。在27个服务项目中，Xi经济开发区的“丁鑫未央县”以60亿元位居第一，占总投资354.7亿元的六分之一，很难一出现就保持低调。

采莲记者发现，对于丁鑫未央县来说，要想对其转型前后的故事保持低调是比较困难的。项目地块位于凤城二路26号，是Xi北城的黄金地段。这里曾是安公司和孔师傅领导下的冰心纸业的厂区。2014年底，该企业迁至位于草滩工业园区的430亩新工厂。此后，203亩土地一直闲置。

2009年，孔师傅开始搬迁安工厂。当时与安达成协议:新工厂启用后，旧厂区不会按惯例退场，而是继续由孔师傅在建设台资企业集聚区的宏伟计划下开发。为此目的而建立的项目被称为“海峡两岸商业园”。十年来，孔大师一直以“海峡两岸商务园区”的名义牢牢把握着这里的土地开发权。然而，这一现象出乎许多人的意料，不仅原来的商业园区被未央县所取代，而且项目主体对其他人来说也很容易，土地转换也突破了前期的规划。

这一系列变化引发的问题是:Xi丁一作为孔氏控股的全资子公司，其资产和项目开发权通过股权转让发生变化，将涉及多少公众投资者？十多年后，曾经承载着突破企业发展瓶颈、拉动区域经济、促进两岸融合等诸多期待的集聚区商务园区项目终于登陆。它是如何变成房地产的？位于黄金地段的203亩土地，为什么在Xi经济开发区(目前在中国219个国家级经济开发区中排名第11位)闲置多年？为什么经济开发区多次提出采购和仓储却没有成功？对蔡联记者的调查就是从这些问题开始的。

“聚集区”的诱惑

1996年1月，Xi丁一食品有限公司(以下简称“Xi丁一”)在Xi经济开发区注册成立。一个月后，康师傅(hk0322，以下简称“孔师傅控股”)在HKEx注册。作为孔氏控股的全资子公司，安承担着西北地区最大生产基地的建设布局。

据蔡联记者获得的文件显示，1996年9月，Xi丁一与Xi经济技术开发区管委会签订了土地出让合同，接受了203.69亩工业用地的使用权，期限为50年，每亩土地价格折算为15万元人民币的合同。经过多年的经营，孔师傅的安工厂开始面临可持续发展的瓶颈。到2009年，孔师傅开始计划在安扩大生产。

当时，世界被次贷危机的负面影响所笼罩，全国各地都在努力保持增长。所以在那年的三月，双方一拍即合，开始了扩张计划。2009年9月，安经济开发区与孔氏控股签署了新的合作意向书，计划在中国安建设“台资企业集群”。

2009年11月，孔师傅正式向安经济开发区申请第二次增资扩能(康工发(2009)30号)。在这份申请文件中，孔大师提出了一项总额近1.4亿美元的投资计划，涉及旧工厂搬迁、土地置换和新工厂建设。内容包括:Xi丁一新生产基地，是老厂的三倍；丁鑫集团西部运营中心；冰心纸业的新工厂作为食品和饮料配件。

2010年1月20日，Xi市重点建设项目领导小组办公室会议纪要明确了规划，该项目被列入2010年Xi市重点前期项目。在当年4月的西部会议上，安经济开发区正式与孔氏控股签订合同，宣布的总投资计划跃升至4.4亿美元。合同内容显示，规划中的“台商Xi安集聚区”由Xi安草滩台商工业园和凤城二路两岸商务园区组成。除了孔师傅、冰心纸业新厂、西部运营中心的建设，双方还将“以此为契机”。未来，孔大师将牵头建设“台湾中小科技企业孵化园”，新增3亿美元；

两岸商务园区”利用Xi丁一凤城二路进行土地搬迁，建设丁鑫集团西部运营中心等台资企业地区总部商务办公区。未来将引进数百家台资R&D中心、中介咨询、地区总部和商业百货店。等等。"

许多年后，设想中的“台湾中小科技企业孵化园”最终落到了空手中，而原计划中的“Xi安草滩台湾企业工业园”在实际建设中承包成了“孔夫子综合工业园”。然而，在空旧厂区土地上建设“海峡两岸商务园区”的计划却年年被保留。

2016年4月2日，xi市发展和改革委员会、Xi市丝绸之路经济带建设办公室发布了《关于加快我市丝绸之路经济带重点项目建设的通知》(市府改西发展[2016]146号)，Xi丁一凤城二路厂区内的“Xi海峡两岸商务园区”项目仍被列入115个重点项目名单。

从商业园区到房地产

“Xi海峡两岸商务园”持续沉寂了几年，从里到外完全变了样，直到重新出现在原来的剧情中。不仅更名为“丁鑫未央县”，而且开发主体由原孔氏控股的全资子公司变更为2018年4月成立的Xi安定河源实业有限公司。Xi安隆德商业运营管理有限公司是Xi安定河园的实际控制企业。

记者就这一变化询问了Xi市发展和改革委员会，项目部的一位人士回应说:“2018年是未央县，2019年是项目前期，今年才完成。至于投资主体变更的原因，有时企业可能会出售项目，但具体细节我们不知道。一般情况下，企业向开发区报告，开发区向我们报告。”

在孔氏控股的全资子公司Xi安丁一，有关人员在回答是否出售该项目时表示:“也可以说，与丁一和孔氏控股无关，已经移交给他人。至于与丁鑫(集团)的关系，就难说了。”

丁鑫国际集团有时被称为丁鑫控股，其注册主体是丁鑫(开曼群岛)控股有限公司(以下简称“丁鑫开曼群岛”)。丁鑫开曼群岛目前持有其总股本的33.48%，并与三洋食品有限公司一起成为孔师傅的主要股东..

“即使完全由集团完成，孔师傅原有的资产和开发权也转移给大股东，这本身就存在问题；而且，Xi安定河源公司的实际控制企业仍然是另一个Xi安隆德。这种以股权转让代替土地转让的方式有逃税嫌疑。”一位高级财政和税务官员对此进行了分析。

改变土地的阴影

除了项目名称的变更和开发主体所有者的变更外，地块的性质也发生了变化。凤城二路26号原本是工业用地，后来城市规划设计为办公用地，但孔师傅一直在努力推动住宅规划的增加。

据采莲记者了解到的情况，早在2015年12月14日，孔师傅就曾试图以紧急报告的形式解释项目启动的难度:“凤城二路地块城市设计为写字楼加部分酒店和商业，其拟建的全方位城市综合体无法与之匹配。”因此，预计将把规划调整为“70%住宅，15%办公，15%商业和酒店”。

2017年后，Xi的房地产市场迅速走红，吸引了各行各业的开发商前来掘金。为了缩短周期，他们中的许多人采用了购买项目和将工业用地改造成住宅的方法，由此带来的问题突然增加。为此，2018年5月，Xi市发布了《关于进一步加强建设用地规划管理的通知》，禁止将非住宅房地产转为住宅用地。并强调要加强工业用地的管理，如工业、物流和仓储等。原通过划拨或协议出让方式获得的城市低效存量土地项目，原则上按计划执行，需要改变土地性质的，按程序报市政府研究。

这项新的规划规定意味着改变地块的性质更加困难。然而，根据丁鑫未央县的最新建设招标信息，其建设内容包括:高端购物中心、高星级酒店(五星级以上)、高端写字楼、其他写字楼、公寓、空中华花园及社区配套设施。与孔师傅2015年底的紧急报告相比，虽然大部分还没有改造成住宅楼，但对于企业来说，与园区原有的纯办公规划相比，已经取得了很大的进步。这使得理解项目开发权的变化更加困难。

“另一方面，从当地利益的角度来看，也很难理解为什么原来的公园项目有所改变。例如，最近，高铁新城刚刚占用了一块土地，每亩占用了1200万元。这是经济开发区最远的区域。据估计，像凤城二路这样拍1500万元没问题，203亩就300多亿元。”一位来自安房地产的资深人士分析说，“既然投资主体不是孔师傅，为什么要坚持土地退化后的协议转让，而不是收购和招标？”

在这一系列报道的第二部分，我们将从孔大师和安在过去十年的互动记录中找到这些谜题的答案。