领地控股赴港IPO：高负债拿地扩张规模屡次违规被罚610万

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尽管在行业内赢得了许多荣誉，但领土控股公司在报告所述期间的业绩并不令人满意。除收入波动外，净利率也呈现持续下降趋势。值得注意的是，领土控股公司的项目公司也因许多违规行为受到处罚，罚款总额高达610万元

投资时报研究员于

随着中国经济的增长、人均可支配收入的增加和城市人口的增加，中国的房地产投资呈现出快速增长的趋势。然而，近年来大量的房地产库存导致了结构性盈余。为了缓解供需矛盾，国家在2015年实施了一系列房地产市场宏观调控政策。然而，中国房地产市场的总投资从2013年的约86，013亿元增加到2018年的约120，264亿元，复合年增长率约为6.9%。

在此背景下，成立于四川省的地域控股集团有限公司(以下简称地域控股)决定进一步拓展业务领域。随着对外扩张布局战略的调整，境内控股对资本的需求越来越大。最近，该公司向香港联合交易所提交了一份在香港主板上市的招股说明书。

领土控股公司成立于1999年，主要从事住宅和商业地产的开发和销售。此外，它还持有一些自行开发的商业地产，以供进一步投资和运营，并从事酒店管理业务和提供项目管理服务。

根据招股说明书，截至2020年2月底，领土控股开发的90个项目中，超过60%位于四川省，其中大部分位于三、四线城市。其中74个项目由领土控制的子公司承担，16个项目由其合资企业和附属公司承担。

尽管在行业内赢得了许多荣誉，但领土控股公司在报告所述期间的业绩并不令人满意。除收入波动外，净利率也呈现下降趋势。值得注意的是，领土控股公司下属的项目公司也因许多违规行为受到处罚，罚款总额为610万元。

净利率逐年下降

经过20年的努力，这家位于四川的房地产企业已经逐渐确立了自己在行业中的地位。根据招股说明书，根据中国房地产协会的数据，2020年，领土控股被选为中国房地产开发企业100强之一。此外，根据中国房地产十大研究集团的数据，根据综合实力，公司自2017年以来连续四年入选中国房地产百强企业，2020年排名第72位。

尽管领土控股公司赢得了许多奖项，但其业绩并不稳定。根据招股说明书，2017年、2018年和2019年(以下简称报告期)，公司收入分别为53.39亿元、45.14亿元和75.68亿元，净利润分别为6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元；净利润率分别为12.2%、11.5%和8.9%。

近三年按业务划分的地区控股收入明细

数据来源:公司章程

至于收入的波动，领土控股解释说，这主要是由于相关时期交付的总建筑面积的波动，导致房地产销售收入不稳定。根据招股说明书中的数据，物业销售业务是领土控股的主要收入，该业务在报告期内的占比分别为99.4%、98.68%和98.5%。本公司2018年的物业销售收入较2017年下降16%，主要原因是确认建筑面积由2017年的653，711平方米下降至2018年的539，947平方米。

除了收入的波动，投资时报的研究员也注意到，领土控股的净利率逐年下降。报告期内，其利率分别为12.2%、11.5%和8.9%。

据领土控股公司称，在本报告所述期间，虽然开发中的房地产数量大幅增加，但根据建设和交付计划，大多数房地产没有完工，因此没有交付给客户。随着开发中物业数量的增加，公司的费用也随之增加，包括与开发中项目相关的预售活动产生的销售和推广费用以及项目公司产生的管理费用。

5月13日，中智研究院发布了2020年中国房地产上市公司十大研究报告。报告显示，2019年，由于各地持续的调控政策和较高的经营成本，房地产上市公司的利润质量下降。沪、深、mainland China房地产上市公司的平均净利润分别为13.3%和16.6%。相比之下，领土控股公司同期的净利率仅为8.9%，远低于其同行。

经营现金流的持续净流出

与净利率下降相比，领土控股公司担心的是其经营现金流持续外流。根据招股说明书，报告期内，公司经营活动产生的净现金流量呈持续下降趋势，均为负，分别为-1.87亿元，-42.88亿元，-31.12亿元。

近三年境内控股的综合现金流

数据来源:公司章程

领土控股公司解释说，这主要是由于房地产开发活动和土地收购的持续增加，导致大量现金用于商业运作。根据招股说明书，该公司的业务覆盖中国20多个城市。截至2020年2月29日，其总土地储备为13，314，500平方米，包括已占未售可售建筑面积和已售但未付款建筑面积412，400平方米，已开发物业的总规划建筑面积为7，344，300平方米，预计未来开发物业的总建筑面积为5，557，800平方米。

为了维持公司的正常运作，领土控股公司通过计息银行和其他贷款保持资金的连续性。报告期内，公司应还贷款分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元。这也导致报告期内净资产负债率上升，从2017年的60%上升到2019年的140%。

值得注意的是，2019年，在销售增速逐年下降、监管严格的基调下，许多房地产企业开始实施降低杠杆率、促进还款、谨慎投资的策略。为何位于二、三线城市的香港控股公司继续实施增加土地储备的策略？

一位业内人士告诉《投资时报》的研究员，随着房地产的规模越来越大，集中度越来越高，中小住宅企业面临着不进不退的局面。如果规模不能迅速扩大，中小型住房企业剩下的时间不会太长。

然而，如果你想在这个时候继续扩张，你需要面对两个困难。首先，房地产行业的分红期已经过去。此时，区域性房企将更加难以走出去，异地扩张的征地成本和市场风险将更大。其次，未来的城市化发展将主要集中在一、二线城市的城市群发展上。三线和四线城市的机遇并不大，但一线和二线城市的进入壁垒将变得越来越难。

其项目公司因违规被罚款610万元

从外界来看，多次被列入中国房地产企业100强的领土控股很难与违规处罚联系起来。然而，《投资时报》的研究人员注意到，领土控股公司旗下的项目公司多次因违反规定而受到处罚。

根据招股说明书，在报告期内，公司的4家项目公司因未取得建设工程规划许可证被罚款约70万元；两家项目公司因未严格遵守建设工程规划许可证被罚款约130万元；12家项目公司因未获得建设项目施工许可证被罚款约380万元；此外，三家项目公司因发布不符合《广告法》相关规定的房地产广告被罚款约30万元。

因此，《投资时报》的研究员试图联系领土控股公司的相关负责人，但截至发稿时尚未收到任何答复。

有趣的是，在过去两年中，不少内地房地产企业申请在香港上市，但结果并不尽如人意。随着HKEx审计标准的收紧，很多企业在港上市的情况并不少见。不可忽视的是，由于2020年COVID-19肺炎的影响，房地产行业的风险和不确定性将大大增加。对于选择在香港上市的领土控股公司来说，这远比喜悦更令人担忧。

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