富力笔村项目一年签约率达93% 旧改市场或成专业化细分领域

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我们的记者王筱月

最近，国务院常务会议明确表示，到2020年，将重建3.9万个旧城区，涉及近700万居民，是去年的两倍。

在疫情背景下，“三旧”改造不仅是一项发展战略，也是一项稳定就业、扩大内需的民生工程，受到省、市、区政府的高度重视。以R&F集团运营的碧村项目为例，据《证券日报》记者报道，自去年进入签约拆迁阶段以来，该项目一直由政府牵头，采取“百日冲刺”、“百日决战”等集中签约拆迁行动。仅一年时间，签约率就超过93%，拆迁率超过80%。

碧村项目公司总经理张磊在接受《证券日报》采访时表示，经过十年的探索，城市更新已从最初的“摸着石头过河”逐步进入“成熟期”，这将不可避免地成为盘活现有建设用地的主要手段。在不久的将来，“三旧改造”市场将成为专业化程度最高的精细化领域，具有卓越专业能力的企业将脱颖而出。

落后于93%的签约率

2019年3月，R&F集团与碧村村民正式启动拆迁协议。10月份，村民签约率超过80%；11月，村民签约率超过90%。截至2020年4月14日，村民签约率超过93%。仅仅在一年多的时间里，其他旧村改造项目可以在两年甚至更长时间内完成的目标就实现了。

“旧改造项目的签约过程是所有环节中最困难、最耗时的，但碧村项目有很多前提条件，R&F集团提出的方案都是从村民的角度出发，签约进度非常快。”碧村项目公司总经理张磊表示，自2010年以来，碧村严格控制了村里的违规行为，并通过集资完成了两条主干道的铺设。通过这些，村民们意识到道路改造带来的便利，并对旧的改造方案有了充分的心理准备。

其次，R&F集团提出的“留、变、拆”三部曲兼顾了村民的需求。据资料记载，毕村始建于南宋都统元年，以朱为氏，具有浓厚的宗族意识。为了保护朱氏的历史遗迹，碧村旧址改造计划在61.25公顷的改造范围内设立了一个面积约2.5公顷的历史文化保护区，并“留下”了14座村民祠堂和一座庙。

目前，村民自己的房子租金大约是8-10元/平方米，而附近的新建筑达到30元/平方米。R&F在签订合同时就采取了拆迁措施，村里建筑物的拆迁率达到了80%。改造后，碧村建筑面积将增加近100万平方米，配套设施将增加近6倍，绿地率将提高到30%。其中，有一所九岁的学校，一所小学，一所中学，四所幼儿园和两个体育公园。同时，通过建设集体财产设施，为村集体提供长期的财产管理，增加村民集体分红。

当计划定下来后，“村民们去了哪里”是许多旧改革项目中最大的问题。R&F走访并调查了比村周围的出租房信息。在搬迁协商过程中，向村民反馈出租屋信息，村民可以轻松完成短距离搬迁。为了解决年轻人的后顾之忧，R&F在碧村建了一个老年人临时安置区，免费为70岁以上的老年人提供200多张床位，让他们暂时住在村里。

“老了，住在出租房里的房东会有所顾忌。他们都是比村人，不习惯直接搬家。就这样，我和邻居一起住在街上，十多年来每天起床和邻居聊天。日子过得很愉快。”一位住在临时安置区的老人说。

抓住旧的，换大蛋糕

近年来，政府对土地市场的政策导向非常明确。一方面，要严格坚持18亿亩耕地，原则上不在特大中心城市新增建设用地。另一方面，指出要因地制宜推进城市更新，加强配套设施建设，优化存量土地供应。城市更新已成为振兴现有建设用地的最重要手段之一。

知名房地产分析师严跃进在接受《证券日报》采访时也表示，与招标、拍卖和出售土地相比，房地产企业可以从旧房改造项目中获得性价比较高的土地，因此近年来有很多房地产企业加入了旧城改造这块大蛋糕的团队。但是，与高周转率的房地产开发不同，旧的改革周期长、小事多、地方特色强，对项目方的专业能力要求极高，尤其是项目改造经验、专业技术团队、资金实力、产业规划落地能力等。

以前,“三旧”的运作模式是空·怀特，而“如何改变”、“如何拆除”、“如何建设”是困扰企业和政府的头痛问题。过去许多旧的改造项目可以说是“尝试”，改造和更新的运行模式是通过实践探索出来的。

碧村工程公司总经理张磊告诉记者，R&F在实践中已经形成了一套比较成熟的“三旧”改造运营模式。未来，具有丰富“老改造”经验和成熟运营模式的企业将成为市场的主流，并承担起协助政府推进“三旧”改造的强大推动力。

据资料显示，R&F成立于1994年，其第一个项目是嘉邦化工厂的改造计划。截至2001年底，R&F已完成10个旧区改造项目，总开发建筑面积超过250万平方米。在过去的10年里，R&F完成了如广州杨基村、猎德村等标杆项目，目前正在推进如陈天村、碧村等旧村改造项目。

2019年，R&F集团将城市更新作为集团层面的核心业务，同年4月成立了R&F城市更新集团。截至目前，R&F集团参与了全国70多个城市更新项目，规划总建筑面积超过7000万平方米，主要集中在广州、太原、天津、郑州、Xi、佛山、珠海等城市。R&F旧城改造集团是广州最有经验的开发企业之一，也是广州旧村改造项目数量最多的企业。

“目前，在广州，尤其是在旧村改造领域，还处于大浪淘沙的阶段。预计在不久的将来，三个旧装修市场将成为最专业化的精细化领域。”负责人说。

(编辑孙倩)