基础设施公募REITs试点落地 专家称可比肩注册制试点意义

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我们的记者王思文

2020年4月30日，中国证监会和国家发展和改革委员会(NDRC)联合发布《关于推进基础设施领域reits相关工作的通知》。(以下简称《通知》)，正式启动基础设施领域公募reits试点工作。通知全面阐述了基础设施reits试点的意义，并对具体工作做了详细安排。

北京大学光华管理学院教授张峥在接受《证券日报》采访时表示:“通知的发布是中国房地产投资信托市场建设的一个里程碑。reits的公开发行对我国房地产投融资体制改革具有重要意义。其重要性可与a股市场改革中的登记制度试点的意义相比。”

从基础设施领域开始试点工作是可行的

张峥认为，构建公开发行的reits市场是中国金融供给侧改革的重要起点。自2007年以来，学术界、政策界和实务界对中国reits市场的功能定位、运作模式、产品设计和监管规则进行了深入研究，并进行了许多尝试。目前，法律框架、监管环境、市场准备等条件基本成熟，开展reits试点公开发行是可行的。

“最近，COVID-19流行病对宏观经济增长、中小企业和就业的影响不应低估。为了应对这一流行病的负面影响，有必要采取有针对性的经济政策。我们做了深入的研究和分析。在全球42个拥有reits系统的经济体中，大多数都是在经济低迷、经济危机和经济增长动力不足的时候推出reits的，目的是激发经济活力，为经济发展提供动力。短期而言，为了应对疫情的影响和经济下行压力，reits市场可以重振现有资产，支持经济重启；从长远来看，reits市场的建设将成为解决中国房地产投融资体系诸多结构性问题的突破口，能够有效填补中国资产管理市场的产品空空白，拓宽社会资本的投资渠道，满足居民对理财、养老和社保基金的投资需求，促进经济高质量发展，帮助中国经济转型升级。因此，现在推出reits试点是及时的。”张峥说过。

根据通知部署，中国将率先在基础设施领域推进reits公开发行试点。基础设施和持有房地产是房地产投资信托基金的两种基本资产。

张峥表示:“从全球reits的发展经验来看，这两类资产的reits市场运行良好，发展成熟。房地产投资信托基金最初集中在房地产控股领域，现已广泛应用于基础设施领域，如无线通信设施、港口、收费公路、电力设施、物流仓库和数据中心。截至2019年6月30日，美国共有220家上市reits，总市值1.27万亿美元，其中基础设施投资产品占22%，市值占31%；新加坡已发行8只基础设施房地产投资信托基金，市值约80亿美元；印度还建立了独立的基础设施reits规则体系，并为交通和能源项目推出了4个市值为36亿美元的基础设施reits。”

关于从基础设施领域开始试点的原因，张峥告诉记者:“应该说，从任何领域开始试点在理论上都是可行的。在基础设施领域开始试点工作有两个主要原因。首先，基础设施投融资改革尤为迫切。Reits可以盘活大量现有资产，帮助防范地方债务风险，降低杠杆率，为新项目提供资本，成为稳定投资和弥补不足的工具。同时，房地产投资信托基金可以通过市场化吸引社会资本参与基础设施项目，通过资本市场公开透明的定价机制促进基础设施建设的高质量发展。其次，从中国的实践来看，我们应该选择成本最低、最有效的政策试点模式，同时也要考虑与其他相关国家政策(如房地产政策)的协调与配合。在基础设施领域进行试点可以降低试点工作的复杂性。从基础设施领域出发，按照现行法律法规框架，借鉴成熟海外市场的经验，经过广泛调研和深入调研，听取各方意见，是一个安全合理的选择。”

通知有四个主要内容

至于本通知的具体内容，张峥认为包括以下四个部分。

首先，《通知》详细介绍了基础设施公募reits试点方案。首先，试点方案反映了中国公开发行reits的主要发展方向。根据全球标准化reits的基本特征，中国公开发行reits将坚持通过公开发行和公开交易的方式实现股权导向，实现reits对持有房地产权益的渗透。收入结构要求、分红比例、杠杆率、治理结构等具体规则参照成熟的市场规则制定，并朝着有利于降低主体杠杆率、盘活现有资产、完善房地产资产定价机制的方向实施。

其次，《通知》明确了公募reits的产品模式，即合格证券公司或具有公募基金管理资格的基金管理公司设立封闭式公募基金，公开出售基金份额筹集资金，通过购买基础设施资产支持证券(abs)完成基础设施资产的收购。这种模式在市场上被称为“公募基金+abs”模式。上市载体的选择是推出公开发行reits的一个重要问题。Reits根据组织结构分为两种模式:公司型和契约型。在我国，公司型房地产投资信托基金面临着《证券法》对股票发行和上市的严格限制，现行《公司法》关于公司设立、股权转让和利润分配的规定不适用于房地产投资信托基金的运作。“公共基金+资产支持型证券”模式充分利用了现有的制度框架，具有可操作性。公共基金投资资产支持型证券可以有效避免公共基金投资非上市公司股权或房地产时可能存在的法律纠纷，同时借助资产支持型证券成熟的机制和模式进行合理的估值，从而降低交易成本。该模型以公共资金为载体，实现公开发行和公开上市，从而降低房地产投资门槛，使公众投资者配置房地产资产成为可能，为居民提供优质资产，提高其财产收益。

第三，通知确定了促进基础设施房地产投资信托基金的基本原则。根据通知，推进基础设施房地产投资信托的基本原则是:遵循国家政策，注重优质资产，坚持市场化原则，坚持权益导向，稳步推进试点工作，促进长期健康发展。其中，坚持市场化原则是保证中国reits市场长期健康发展的核心。中国reits市场的最终目标是建立一个开放、透明、有效的市场，保护投融资双方的利益，为投融资双方创造价值。

第四，《通知》列出了基础设施reits试点的项目要求。具体要求包括三个方面，即重点领域(优先支持京津冀、长江经济带、熊安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点领域，支持国家新区和有条件的国家经济技术开发区开展试点项目)；重点行业(优先支持基础设施建设，补充短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水、电、热等市政项目，城市污水、垃圾处理、固体废物、危险废物处理等污染控制项目。鼓励信息网络等新基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区、特色产业园区等。开展试点项目)，并注重高质量的项目。《通知》强调“质量”项目。所谓高质量项目的核心在于清晰的所有权、市场化的商业模式、持续稳定的现金流，以及发起人和运营企业持续经营的能力。在市场化的原则下，高质量的项目最终会得到投资者的认可。

那么，设定试点项目要求的起点是什么？张峥说:“有两个重要的出发点。首先，为reits的长期健康发展创造良好的开端。二是为国家发展战略服务。2017年以来，中央政府先后确定了熊安新区、粤港澳大湾区自贸区、长三角区域一体化等重大战略，明确要求大力实施一批重大基础设施项目，加快现代基础设施体系建设，探索更加灵活的金融创新政策体系。要进一步提高基础设施建设的质量和水平，必须逐步摆脱依靠各种杠杆融资支持投资的传统逻辑，发展建设理念的落实要依靠多层次、市场化的投融资体系。房地产投资信托基金作为房地产资产定价的“锚”，对于提高房地产投资的投资效率和优化资源配置至关重要。”

“需要特别说明的是，新基础设施投资具有规模大、回报周期长的特点，技术研发和应用业务模式具有不确定性。”张峥进一步指出，“新基础设施的建设不应过分依赖信贷融资，而应注重利用股权融资工具，实现真正的多层次市场化投融资体系。”新基础设施中有许多房地产资产，例如5g领域的塔和数据中心。对于新基础设施项目的前期投资，无论采取何种退出方式，新一轮的资金供给都应该来自市场，形成投融资链的良性循环。Reits可以成为新基础设施投资链中的最后一环，有助于形成一个循环的、可持续的投资和融资生态系统。”

张峥表示，随着试点工作的顺利进行，在试点的基础上，在积累经验和完善制度规则后，reits市场建设应逐步扩展到其他领域。

“要建设好金融，我们需要从理性分析的角度还原金融的初衷，并在此基础上，重新定义和构建新一代的中国金融体系，寻找解决金融发展之谜的方案。房地产投资信托是很好的融资方式，现在是大力发展中国房地产投资信托市场的时候了北京大学光华管理学院院长、教授刘桥告诉《证券日报》记者。

(编辑白宝玉)