解局

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从外到内，观察和诠释工业、企业和市场的真实一面。随着2019年债务偿还高峰的到来，“借新还旧”和“以长补短”已经成为房地产企业的惯常做法。观点房地产网对于房地产企业来说，资本是一个永恒的话题。每年年初，大量密集的债务发行总是如期进行。

据视点地产新媒体不完全统计，在年初流动性宽松的大环境下，仅2月份，世茂地产、融创、绿城、澳远、徐汇、郑融等多家房企就发行了美元债券，发行规模超过30亿美元。

“再融资现有债务”是这一轮住房企业融资的主要目的。以世茂房地产为例，通过发行年利率为6.125%的优先票据，世界住房集团于2022年偿还了到期利率为8.375%的两张优先票据，并成功完成了低息债转高息债务资本运营。

日前，融信中国控股有限公司发布公告，宣布对2021年到期的8.25%优先票据中的未偿票据进行换股要约，新票据的最低年利率为11.25%。 这也是今年以来主流房地产企业首次发行利率超过10%的债券。

就兑换对价而言，对于在兑换截止日期前有效提交但未被接受的每1000美元未支付旧票据，持有人将根据其持有的每1000美元未支付旧票据的金额获得约定的费用。

荣鑫表示，此次换股要约的主要目的是管理公司部分现有优先债务的到期规模和延长到期期限，并为公司提供额外的财务弹性。

事实上，随着2019年债务偿还高峰的到来，“借新还旧”和“以短代长”已经成为房企的惯常做法。

上月末，碧桂园宣布已于2018年12月全部赎回零利率担保可换股债券，本金金额为156亿港元，到期日为2019年1月27日；幻想曲还在2019年2月13日的到期日赎回了3亿美元的7.25%优先票据。

然而，用新的高息债券偿还近三年未到期的低息债券，无疑会给企业带来更高的财务负担。

对此，协综战略管理集团有限公司联合创始人黄立冲指出，“旧债中可能存在一些条款，导致企业出售或处置某些资产，或限制企业新债，迫使企业提前赎回。”

自2017年底以来，国内金融环境趋紧，融资成本逐渐上升，海外发债成为房企储备过冬粮食的主要渠道，但房企青睐的美元债券也是一把双刃剑。

一方面，美国在过去几年中九次加息，导致美元债券利率普遍上升，其中房地产股票的融资债券利率上升了约2%；另一方面，在外汇管制方面，如今机构投资者越来越不愿意投资房地产企业，尤其是那些主要在中国经营的企业。

尽管存在诸多担忧，但在高利率的诱惑下，一些机构投资者愿意“冒险”向国内房地产企业发行债券，但同时他们也会设定一定的条款。黄立冲说:“海外债务非常清楚，只是触及。有些限制性条款可能要求偿还。”

值得一提的是，荣鑫提前偿还债务已经不是第一次了。

去年6月25日，荣鑫宣布将提前偿还一笔总本金为8.8亿元的资产支持证券。

据视点房地产新媒体报道，本次融资是融信于2016年7月发行的三年期abs购房的最终付款，预计到期日为2019年6月17日。

其中，优先a股资产支持证券金额为5.72亿元，利率为4.80%；优先B类资产支持证券的发行额为2.552亿元，利率为5.40%，最后一类是发行额为5280万元的资产支持证券的二级份额，期限为三年，无固定利率。

根据2017年年报，当时融信的可用现金不足以支付一年内到期偿还的债务。为什么荣鑫在一年后主动赎回债务？

荣鑫表示，由于2016年最后一次购房付款的abs交易结构过于复杂，实际融资成本远高于票面利率，公司贷后管理困难，融资成本表现较低，因此公司要求提前赎回。

事实上，经过几年的快速扩张，这家位于福建的房地产企业开始以减少债务为目标。

据视点房地产新媒体不完全统计，2018年融信共发行了5只美元债券，但规模并不大，总计只有10亿美元。今年年中，该公司通过6%的折价配股筹集了约11亿港元，另外还有一只规模为13亿元人民币的资产支持证券。

此前，首席财务官曾闫飞在年中业绩会议上透露，荣鑫将继续通过控制总负债和放缓投资来降低净负债比率，并计划今年将净负债比率降至100%以下。然而，从提前赎回实际利率高于票面利率的资产支持证券，到用高利率替代低利率，荣鑫的融资之路依然充满挑战。