招商蛇口首季净利或倒退五成房地产开发收入增速连降三年

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？在过去的三年里，蛇口对投资收入的依赖一直在增加。去年，只有北京和上海资产的投资收益被确认为35.09亿元

320平米的复式高层，15万元就可以买到。最近，一条关于黑龙江省鹤岗市的最新房价信息通过网络媒体迅速发酵。当然，这注定只是一个案例。

事实上，在过去的一个月里，全国各地的土地拍卖呈现出完全不同的景象:3月21日，合肥六块土地的总成交额为124亿元，其中金地(600383。上海)以每平方米11700元的底价和140%的溢价赢得了28.7亿元的投标。3月7日早些时候，浙江省江山市的一块土地经过219轮招标，以每平方米8412元的底价赢得了当地的土地之王，地价为51.3%。

在经历了去年第四季度前所未有的保守之后，中国房地产企业似乎对2019年初的土地收购之窗异常兴奋。然而，这可能仍然是一种幻觉。一个明显的证据是，行业领袖对2019年的业绩趋势和预期变得更加谨慎。据报道，中国恒大地产(3333.0港元)、碧桂园(2007.hk)和万科(000002.0平方米)在其年报中，都不约而同地将之前的高速增长表述改为高质量增长。龙湖集团(0960.hk)甚至将其年销售目标增长率降至10%，这是行业20%总体预期的一半。

随着未来房地产市场集中度的进一步提高，保持小幅但稳定的持续增长是成功的。你知道，目前一些同行已经发布了业绩下滑的预警。

最近，招商局蛇口(001979.sz)宣布了2019年第一季度的业绩预测。据估计，本报告期内公司归母公司的净利润将在25亿元至27亿元之间，同比下降约54%至57%。2018年第一季度，公司实现净利润58.41亿元。

作为一家在粤港澳大湾区钟发土地储备和开发方面具有优势的公司，此次招商局蛇口季报的预测超出了很多人的预期。《投资时报》的记者就市场普遍关注的问题向公司秘书长办公室发送了一份提纲，但截至发布之日尚未收到任何答复。

然而，招商局蛇口在公告中也表示，由于项目转让主要集中在下半年，报告期内转让面积减少，导致公司毛利同比下降。

同时，记者注意到，招商局蛇口在4月15日宣布，计划支付现金收购AVIC盛大22.35%的股权(00043。深交所)，并以招商地产100%的股权认购AVIC盛大的非公开发行股票，相当于将招商地产注入AVIC盛大的上市平台。

截至4月16日收盘，该公司23.17元/股的股价表现落后52周高点5.7%。

投资收益比重增加

据《投资时报》记者统计，截至2019年4月16日，在a股市场公布第一季度业绩预测的38家房地产企业中，只有4家企业业绩提前下滑，分别是深交所叶榛a股(000006.sz)、新华联(000620.sz)、招商局蛇口和荣石赵晔。

事实上，在过去的年报季中，蛇口招商局的表现并不差。根据中国手指研究所的数据，2018年招商局蛇口的房地产销售额为1680亿元，在所有房地产企业中排名第12位。根据2018年年报，报告期内，招商局蛇口实现营业收入882.78亿元，同比增长16.25%；归属于母亲的净利润为152.4亿元，同比增长20.42%。

然而，《投资时报》记者也注意到，自2015年通过重大资产重组上市以来，虽然公司业绩一直保持稳定增长趋势，收入在2018年保持了持续的增长速度，但在此期间，招商局蛇口对投资收益的依赖度一直在增加。然而，作为公司收入主要来源的社区开发和运营(房地产开发和销售)的增长率连续三年下降。

根据公司年报，2018年招商局蛇口的投资收入达到65.48亿元，占当年返还给母亲净利润的42.97%。其中，只有处置招商局大楼、上海招商局广场和北京招商局大楼(以下简称“北京和上海资产”)确认的投资收益达到35.09亿元。

2017年，招商局蛇口和泰盟投资共同发起成立了一只房地产基金，并将北京和上海的上述三项重量级资产出售给该房地产基金。交易对价总额为人民币50.36亿元。由于交易最终在2018年3月31日完成，大部分收入反映在2018年的年报中。

有业内人士解释称，在上述交易中，招商局蛇口引入了以北京和上海资产为股权的泰蒙投资，这相当于变相通过项目股权融资。通过出售部分项目股权，招商局蛇口也同时确认了投资收益。

房地产开发收入增长率持续下降

蛇口商人在蛇口区、台子湾和前海区拥有大片土地，土壤储量丰富。公司出售部分土地项目股份并提前锁定收益是很正常的。

2018年11月底，CIMC (000039.sz)以63.2亿元的价格获得了中国招商蛇口深圳台子湾项目的股权。该项目包括太子湾尚荣房地产有限公司49%的股权、太子湾上泰房地产有限公司49%的股权、深圳商祺房地产有限公司51%的股权和深圳乐毅房地产有限公司51%的股权。上述四家公司的主要资产为深圳蛇口保税区太子湾区的四块土地，面积近4万平方米。

据了解，2011年招商局蛇口在公开市场上赢得了上述土地，但该地块已多年未开发建设。数据显示，截至2017年底，其初始投资仅为5.71亿元。

事实上，在过去的三年里，招商局蛇口的投资收入大幅上升，其在净利润中的比重也有所上升。风数据显示，2015年招商蛇口的投资收益只有5.85亿元，但2016年至2018年，公司的投资收益分别达到42.03亿元、29.1亿元和65.48亿元。

招商局蛇口的主要业务是社区开发和运营，贡献了公司88%以上的收入。然而，《投资时报》记者注意到，招商蛇口的房地产业务收入增速已经连续三年下降。2016年至2017年，招商局蛇口社区发展和经营业务增长率分别为33.9%、18.69%和13.97%。

除了房地产业务外，招商局蛇口的业务还包括园区的开发和运营以及邮轮行业的建设和运营。然而，市场分析师指出，该公司的邮轮和公园业务短期内难以盈利，而且投入和产出不成比例。

根据年报数据，近年来，招商局蛇口公园开发和邮轮运营两大业务的业绩均出现下滑。前者2017年收入同比下降18.04%；2018年，邮轮行业建设和运营业务收入同比下降4.31%。