再战千亿目标净负债率激增102个百分点滨江集团持续拿地考验资金链

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2018年，滨江集团经营活动现金净流出达到十年来最高水平。2019年第一季度，总收入达到17.86亿元，同比下降46.47%，归属于母公司股东的净利润为3.7亿元，同比增长13.91%

《投资时报》记者苏慧

2019年的销售目标是1000亿元。

这不是滨江集团第一次提到1000亿元的销售目标。两年前，这家总部位于钱塘江的房地产公司满怀信心，白纸黑字地实现了这个目标。

然而，2018年，滨江集团最终以1000亿元的亏损出局，而明年再次参加考试成了一种勇气的诠释。只是这一次，公司董事长齐金星给空的房间增添了一些想象。2019年，行业龙头企业(销售额)预计达到6700亿元，滨江的目标是上千亿元；当他们数万亿元的时候，滨河将超过2000亿元。在齐金星看来，只有与龙头企业保持距离，我们才能不被边缘化。

然而，真正的发展会像预期的那样受到适当的限制吗？在政策仍趋紧，市场逐渐集中于龙头住宅企业的趋势下，在布局、资本和品牌上不占优势的中小住宅企业能否真正通过周期实现既定的绩效目标？

让我们回顾一下2018年。同期，滨江集团实现总收入211.15亿元，同比增长53.3%；实现营业利润42.46亿元，同比增长44.19%。但是，归属于母公司股东的净利润只有12.17亿元，同比下降28.89%，归属于母公司的净利润扣除非经常性损益后只有12.19亿元，同比下降4.24%。

同时，滨江集团经营活动产生的净现金流量为2015年以来的首次净流出，金额高达139.4亿元，投资活动产生的净现金流量也为-74.42亿元。

2019年第一季度，公司实现总收入17.86亿元，同比下降46.47%，归属于母公司股东的净利润3.7亿元，同比增长13.91%。资产负债比率继续从2018年底的77.94%的阶段高点升至2019年第一季度末的80.3%。

加速跑快的后续效果明显。对此，滨江集团向《投资时报》记者表示，2018年公司规模的扩大伴随着融资的增加，因此债务规模也有一定程度的增加，但总体而言，公司的财务稳健性仍然稳定且有所防范。今后，我们将继续做好工作，保持良好的资产质量，这将为公司继续拥有低成本的融资渠道提供有力保证。

截至5月23日收盘，该公司4.1元的股价表现较52周高点下跌30%，市值达到127.57亿元。

净负债率上升了100个百分点以上

与近年来大多数住宅企业倾向于降低杠杆率、寻求安全的趋势不同，滨江集团具有显著的反方向增加杠杆率的势头，2018年其销售额、项目总量和土壤储存面积均大幅增加。

年报显示，截至2018年底，滨江集团总资产为875.52亿元，上市公司股东应占净资产为152.61亿元，同比分别增长45.33%和6.88%。同期实现营业收入211.15亿元，同比增长53.3%。然而，2018年，公司返还给母亲的净利润仅达到12.17亿元，同比下降28.89%。

鉴于收入与利润增长的偏离，滨江集团表示，收入的增加主要是由于2018年项目交付和项目管理费收入的增加，而净利润的下降主要是由于同期计息负债的增加导致财务费用的增加。

《投资时报》记者注意到，2018年滨江集团的计息负债达到261.29亿元，比2017年的89.48亿元高出近三倍。计息负债的增加不仅影响了滨江集团的利润率，也使其净负债率从2017年的-3.87%大幅上升至2018年的98.06%。

由标点经济研究所和投资时报联合发布的“年收入10亿元的a股房企净负债率排行榜”显示，滨江集团在36家a股房企中排名第22位，但101.92个百分点的增长率使其在36家企业中排名第二。

虽然滨江集团认为98%的净负债率从行业角度来看并不高，但净负债率超过100个百分点对任何公司的财务状况都是一个非常严峻的考验。滨江集团如何在负债、利润和公司规模扩张之间找到平衡？

对此，该公司向《投资时报》表示，作为典型的资本密集型行业，房地产行业的规模发展离不开资金的支持。2018年，公司规模的扩大伴随着融资的增加，因此2018年公司负债规模也有一定程度的增加。虽然生息负债有所增加，但总的来说，公司的财务稳健性仍然是稳定和稳健的。

对土地收购基金的持续压力有所增加

2018年，滨江集团继续加大杠杆力度，加大土地收购力度。根据年度报告，当年新增土地储备项目26个，新增土地面积176.93万平方米，建成区面积346.97万平方米，土地总价款496.43亿元。

频繁的土地收购无疑会给其资金链带来很大压力。2018年，滨江集团经营活动产生的净现金流量为-139.4亿元，为近十年来最高年度净流出。这一数据急剧下降或主要是由于购买土地，增加土地储备和支付土地保证金。

同时，2018年末，滨江集团现金净增加额为-23.91亿元，这是近七年来首次出现现金净增加额为负的情况，导致滨江集团的期末现金余额甚至低于2016年末的水平。

事实上，这是基于筹资活动净现金流量的大幅增加。通过观察2019年第一季度的数据可以发现，滨江集团的期末现金余额已经增加到123.92亿元，但主要还是从筹资活动中获得的现金。可以说，滨江集团未来规模扩张的关键是能够获得资本和低成本资本。

滨江集团向《投资时报》记者表示，经过20多年的积累和发展，公司已经建立了良好的声誉，在获得银行贷款方面能够保持资本优势，这为公司积极推进多渠道融资提供了有力保障。截至2018年底，公司整体平均融资成本为5.8%，后续努力将融资成本保持在最低水平。

国家扩张受阻。返回基地营地

在提出1000亿元的目标前后，滨江集团还试图摆脱杭州房地产公司浙江房地产公司的传统标签。然而，其国有化战略的进展并不顺利。在入股深圳龙华区旧房改造项目近一年半后，滨江集团选择退出并起诉其合作伙伴深圳安源控股。

2016年11月底，滨江集团与深圳安源控股、深圳碧南地产、深圳新润仙客有限公司签署协议，共同开发深圳市龙华区安丰工业区项目。前者以8.6亿元人民币收购光大信托——安源集团单一基金信托的信托受益权，并向安源控股提供3亿元的资金支持。据资料显示，该项目建筑面积为29.4万平方米，滨江区的股权比例为48%。

去年4月，滨江集团宣布决定退出深圳市龙华区旧房改造项目，并要求安源控股返还总本金11.6亿元的融资款。至于退出深圳旧改造项目的原因，滨江集团在公告中表示，是因为深圳市龙华区安丰工业区改造项目未能在公司与安源控股之间推进。

有鉴于此，滨江集团在2018年度报告中披露了最新进展，称与深圳安源控股集团有限公司合资合作开发房地产合同纠纷已于2018年9月解决，公司已计提相应的资产减值准备7.24亿元。由于安源控股到期未清偿债务，调解书的内容没有履行，滨江集团申请法院强制执行。

在深圳等非主导领域的投资进展缓慢，无疑给滨江集团在全国的扩张设置了一大障碍。因此，聚焦杭州、深化浙江成为滨江集团发展的主旋律。

滨江集团在发展房地产业务的同时，也在大力推进集中长期租赁公寓业务。自去年下半年以来，长期租赁公寓业务频频爆发，但滨江集团仍表示将扩大这一业务。公司计划在现有40万平方米自住物业的基础上，每年增加16万平方米自住物业，力争十年后总量达到200万平方米。预计这些物业的收入将与公司的收入成比例增加。滨江集团表示。