新力控股赴港IPO：高杠杆扩张下的一场豪赌

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蔡联(上海记者王海春)报道称，HKEx近日披露了新力控股(集团)的招股说明书。

这家成立于2010年的房地产企业的迅速扩张引起了业界的关注。九年前，新丽在江西南昌起步时，只有一个项目，但现在它有101个住宅项目。

伴随着快速发展，公司净负债率居高不下，现金流连续两年为负，合资企业连续三年亏损。

虽然一些财务指标并不理想，但新立表示，未来将继续扩张。继续推进区域和城市战略扩张，进一步巩固全国市场布局，继续实施稳健的金融政策，优化资本结构新立在招股说明书中说。

“它成立才九年，却发展得如此迅猛。这家公司是如何做到的？其他房地产企业能复制这种新的力量模式吗？还有一些外界不知道的信息，未来需要一个一个地解决。”上海某房地产企业投资部经理评论道。

高杠杆下的快速扩张

为筹集上市资金，新立表示将用于现有项目融资、偿还有息负债和补充企业营运资金。

根据柯睿房地产企业的销售清单，2016年新立的销售额仅为161.3亿元，排名第97位；2017年，其销售额达到428.1亿元，跃居第43位；2018年，销售额为887.3亿元，上升至第33位。

作为回应，上海一家房地产中介机构的一名人士告诉金融协会，这有多种原因，比如踩对了节点、增加杠杆和巩固销售。

“征地节点走得更好了，楼市上升期的销售额上升了；与此同时，在市场上涨期间增加了大量杠杆，因此规模可以迅速扩大。此外，整合也是销售额快速增长的原因之一。”上述房地产机构表示:“过去，房地产企业的销售增长是由单个项目带动的。然而，近年来，许多房地产企业的销售都是与其他房地产企业合作销售和联合开发项目，并以自己的名义。事实上，股票销售可能不会这么高。”

新立在招股说明书中没有披露其销售额，但公布了其盈利和净利润。

2016年至2018年，新立的收入分别为22.23亿元、52.41亿元和84.2亿元，复合年增长率为94.6%；净利润分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率为105.9%。

虽然收入和净利润增长率可观，但近几年新立的负债水平一直处于较高水平。招股说明书显示，索尼2016年和2017年的净资本负债率分别为190%和270%，2018年的净资本负债率仍高达240%。

“在快速扩张时期，住房企业往往伴随着高额债务。一些寻求上市的企业急于扩大规模，短期内债务水平很难下降。”上述住房企业投资部经理指出。

今年以来，新立在土地市场的扩张一直在继续。1月至3月，新立以17.34亿元的价格收购了南昌的三块地皮，占地面积18.3万平方米；同期，新力还以17.4亿元的价格收购了中山的4个项目，总面积约32.1万平方米。

至于房地产企业的杠杆扩张和土地收购，福建房地产企业市场部的一位人士认为，这不一定对企业不利，而是取决于市场趋势和企业自身的条件。在市场上行期间增加杠杆将有助于企业扩大规模，也可能获得相当丰厚的回报。即使资本链因为杠杆的激烈使用而变得紧张，他们也可以通过转移项目或折价出售项目来快速获得流动性。

「然而，如果物业市场在经济下调或调整期间继续增加杠杆，可能会对企业的运作安全造成不良影响。市场调整期间销售的放缓也减缓了企业资本退出的速度。即使房屋公司想通过出售项目来提取资金，出售项目的价格也可能会降低。”上述福建房企市场部负责人告诉记者。

他进一步补充道:“今年的市场并不坏，但很难说是非常好的。在市场调整期间，已经增加杠杆的公司必须首先确保现金流的安全，然后观察市场机会，而不是继续扩张。”

值得注意的是，在2016年和2017年，新立的现金流出现了“预警”。根据招股说明书，索尼2016年经营活动的净现金流为-20.4亿元，这一指标在2017年进一步降至-65.5亿元。直到2018年，这个17.2亿元的指标才由负转正。

对于经营活动产生的负现金流，新立解释说:“由于房地产开发活动的不断增加和征地力度的加大，经营活动使用了大量的现金。”

此外，索尼披露，该公司与第三方共同开发的财产在2016年至2018年期间分别损失了310万元、1830万元和950万元。

过度依赖南昌和惠州市场

关于ipo的最新进展，新立告诉财联社，该公司的资本市场团队正在与交易所和投资银行就香港上市事宜进行合作，目前还没有可以披露的最新信息。

一些投资银行家指出，为了准备登陆香港证券交易所，新力需要面对香港资本市场的一些变化。

协宗战略管理集团创始人黄立冲表示，去年许多内地房地产企业在香港上市时，都有很好的机会。现在香港的资本市场受到国际环境的影响，市场不是特别好，市场的投资热情比前一个有所下降。上半年提交招股说明书的企业可能会受到一定影响。

“市场对企业的认可可能反映在机构对上市股票的认可上。企业战略和市场定位的清晰性、盈利性以及市场对企业的理解不仅是上市前的认可和融资，也对上市后的融资有影响。一家公司越是清晰地讲述自己的过去，就越能充分地解释自己的商业模式和增长，也就越能得到资本市场的认可。”黄立冲说。

事实上，新力成立才九年，在它快速成长的背后，还有许多谜团需要解开。

其中，对新力控股董事长、执行董事兼首席执行官张元林知之甚少。根据新立控股的招股说明书，张元林现年42岁。2002年至2006年，他担任江西第五建筑集团有限公司总经理，该公司是建筑工程和基础设施建设项目的总承包商。张元林在2010年创办江西新力房地产时，他在房地产行业有17年的经验。

江西新利房地产前期，江西盛凯投资(独立第三方)、张元林、万琦(独立第三方)和沈凌华分别持有35%、33%、20%和12%的股权。

经过一系列股权变动和结构调整，张元林实现了对新立房地产的进一步控制。

虽然新力已在全国范围内展开布局，但从业绩贡献来看，公司仍严重依赖江西。"大部分收入来自江西省."截至今年3月底，新立控股拥有土地储备约1480万平方米，其中江西土地储备面积约647.5万平方米，占土地储备总量的43.8%；南昌市土地储备526.2万平方米，占土地储备总量的35.6%，是单城市土地储备比例最高的城市。

继江西之后，惠州已成为新立的又一重仓储城市。

2016年8月新利投资惠州首个项目后，不断增加投资。在接下来的八个月里，新立在惠州赢得了11个项目。目前，惠州新立的土壤蓄水面积约为336.4万平方米，占总蓄水量的22.8%，仅次于南昌。

上海某房地产机构的一名研究员指出，新利过于依赖南昌和惠州，当地市场的波动将对其业绩产生很大影响。

“得益于大湾区，惠州的房地产市场去年表现不错，索尼的销售也受益匪浅。但是，惠州的供应量很大，今年的市场不太好，所以其表现可能会有所变化，南昌市场也面临类似的情况。新立的全国布局需要更清晰的战略和相应的管理团队。”研究人员说。