新力:一个9岁的地产IPO新贵 未显负债之忧

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5月24日晚，HKEx披露了新力控股(集团)有限公司(简称“新力”)的招股说明书，上市正式进入倒计时。

从注册那天起，新立才9岁。如果上市成功，它可能是中国房地产史上最年轻的新贵。在过去两年中，房地产开发商从出生到上市的平均年龄超过20岁。在中国的房地产行业，大多数老式的住宅企业都被债务所控制，在看似平静的高产值下，它们实际上陷入了一个恶性循环。看看今天房地产行业的新贵，让我们来看看新立的成绩单。

2016年、2017年和2018年，新立分别实现收入22.2亿元、52.4亿元和84.2亿元，复合年增长率为94.6%；净利润分别为1.3亿元、2.8亿元和5.6亿元，复合年增长率约为105.9%。得益于净利润的大幅增长，股本回报率从2017年的2.4%大幅上升至2018年的9.7%。新立前世的第一张照片是在江西南昌。这是第一个兄弟的旗帜升起的地方。新力的前身是江西新力土地，成立于2010年3月。第一个项目是南昌迪波湾。模型区开放后，草坪像高尔夫球场，地下车库像机场跑道，江西的房地产圈令人惊叹。根据招股说明书，新力专注于住宅物业的开发和销售。数据显示，近三年房地产销售收入分别为22.1亿元、52.3亿元和83.9亿元，占总收入的99%以上。新力科技的物业管理、商业和超市不计入上市资产。成本降低和控制保持了稳定的利润率，没有债务问题。根据招股说明书，新立公司2016年、2017年和2018年的毛利率分别为24.7%、33.7%和37.3%。毛利率的增加主要得益于相对较低的土地成本和对开发建设成本的控制。数据显示，建筑成本占销售成本的比例从2016年的65.3%下降到2018年的61.7%；土地成本与销售成本的比率从2016年的25%降至2018年的24%。同期，在经营管理成本方面，工资、差旅费、招待费和服务费用的比重也下降了3~6个百分点。收入呈几何级数增长，利润率稳步增长，现金流能够更好地解释良好的经营状况。根据招股说明书，2018年的净营运现金流为17.2亿元，这是近三年来首次出现正数。其中，预付账款和其他应付款合计32.8亿元，同比增长429%。新立有足够的耐力和力量。截至2019年3月31日，新立拥有101个住宅物业项目，其中江西省55个，长三角地区11个，大湾区20个，中西部核心城市等地区15个。江西是新立的大本营，南昌是最重要的。据披露，新立总土壤储量的43.8%集中在江西省，其中南昌占35.6%。如果加上合资公司和联营公司的土地储备，江西省土地储备总额占52.6%。

根据招股说明书，未来新利将继续在江西、长江三角洲、大湾区、华中和西部核心城市以及其他高增长潜力地区开发房地产项目。计划进一步巩固现有市场地位，并将其扩展至江西省和三大区域内具有高增长潜力的选定城市。新立认为，凭借经验和成功(尤其是在江西省)，它有望扩大自己的足迹，在全国市场上进一步扩张，并在现有市场上获得更高的市场份额，而不用担心负债。