2019年总价最高地块诞生 中海近80亿勇夺北京丰台一宗地

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蔡联(北京记者李杰)7月15日，经过40分钟的拍卖，中国最高总价的土地于2019年在北京诞生。

该地块位于丰台区胡阿祥镇枣家村，挂牌价格为66.84亿元，经过56轮竞争，中国海外房地产最终以79.4亿元的价格中标，地价为18.8%，底价为66600元/平方米。

丰台区胡阿祥枣家村地块作为近两年北京罕见的无限量商品房地块，自推出以来备受关注。

据了解，此次拍卖共有4家房地产企业和财团参与，分别是首开城建保利建设、金茂宝龙、珠江和盛部和中国海外房地产。

“这次拍卖的土地总价格在北京历史上排名第八，但总价格是今年拍卖的地块中最高的。”中原地产首席分析师张大伟对财联社表示，“近80亿笔交易反映出房企征地的决心依然坚定，房企竞争依然激烈。”

根据转让文件，投标人需向丰台区胡阿祥镇枣家村村民委员会提供5.95万平方米的地上商品房，建筑标准不低于5500元/平方米。此外，还需要8200平方米的养老机构设施和0.15公顷的封闭式垃圾收集站。

“建筑小区的物业比较复杂，交易价格比较高。开发商的压力比较大，中海也不排除引进合作企业。”一位熟悉北京土地市场的人士表示。

张大伟还认为，虽然中海是中国房地产企业中融资成本最低的企业，但这块土地的底价高达66600元/平方米，随着商务部拆分量的加大，企业将面临更大的压力。

事实上，今年上半年，土地市场逐渐恢复，中海地产也在积极采取土地覆盖的立场。据了解，2019年1月至6月，中国海外房地产收购土地24处，总土地面积135.53万平方米，土地收购总金额约490.97亿元。

业内普遍认为，中海集团的低融资成本被视为积极收购土地的后盾。

7月9日，中国海运成功发行了20亿港元(5.5年)和4.5亿美元(10年)的双币种固定利率优先债券。其中，10年期美元债券的票面利率为3.45%，是中资房地产企业当年债券的最低利率和最低息差。20亿港元的5.5年期定息债券是中资企业在海外公开市场发行的期限最长的港元债券，利率为同行业最低，票面利率为2.90%。

截至2018年12月31日，中国海运公布的债务总额约为2080亿港元，资本结构包括子公司层面约955亿港元的无担保债务，优先债务偿还率低于50%。

今年上半年，中海集团签约物业累计销售额为1942.02亿港元，累计销售建筑面积约为921.87万平方米。

“在过去的两年里，中海地产在北京发展非常迅速，销售情况良好。这一次，北京的征地工作也在积极进行。”张大伟说。

据中原市场研究部统计，今年上半年，北京土地市场共售出33块土地，总面积396.15万平方米，同比增长6%；总营业额为910亿元，同比增长21%，平均保险费率为10.67%。

根据中国指数研究院的报告，在全国范围内，2019年上半年，全国300个城市共售出8.7亿平方米土地，同比增长0.4%；住宅用地周转量为4.2亿平方米，同比增长6.5%，其中第二季度同比增长24.4%。

此外，住宅用地交易的底价同比上涨，且升水率居高不下。据初步统计，2019年上半年，全国300个城市住宅用地平均销售底价为4595元/平方米，同比增长16.6%，平均地价为20.2%。

值得注意的是，自4月份以来，住房和城乡建设部对一些土地价格和房价波动较大的城市发出了警告，自然资源部对低库存城市的土地供应计划给予了指导。与此同时，强化金融监管等因素被叠加。近两个月来，土地市场热度有所缓解，但整体热度仍然很高。

根据上述报告，由于热点城市土地供应进一步增加，房地产融资环境趋紧，销售压力加大，下半年土地市场表现将更加理性。