一二线城市二手房挂牌价下跌 卖方想脱手 买方“比三家”

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■我们的记者王立新

在北京持续炎热的天气里，经纪人小王(化名)早早就去上班了。一会儿，会有客人来看房子。他很早就预约了，并查看了这个社区的房子。小王希望这次能达成交易，赚取佣金。毕竟，这套房子的主人真心诚意地卖了房子，并且一次降价20万元。

“在过去的一年半时间里，这个社区的价格从每平方米6万元下降到5.1万元，然后价格基本上在5万元到5.3万元之间波动。”小王告诉《证券日报》记者，如果他遇到降价20多万元的店主，估计出货量会很高。

不幸的是，交易没有成功。第二天，小王告诉记者，房子没有卖出去，因为买家以前看过几套，没有选择这套。小王没拿到佣金，很失望。不过，他也表示，“今年的二手房市场被认为是‘不温不火’。有些房子卖了600多天了，有些房子已经卖了6天了。但是，所有的交易基本上都被业主减少了。”

一、二线城市的平均上市价格下跌

根据诸葛的住房搜索统计，今年上半年，虽然一、二线城市出现了小春天的迹象，或者一些城市正在升温，但由于政策收紧、房价高企和需求降温的影响，2018年下半年以来的疲软在第一季度仍在继续，降幅分别为1.29%和1.55%。第二季度，随着抵押贷款环境的略有改善和热点城市的推进，一二线城市略有回升，但仍累计下跌。今年上半年，总体累计降幅分别达到1.72%和1.54%，远高于100个城市的平均水平。

从一线城市的议价空房和交易周期来看，它比重点城市要大。一线城市的房价比其他城市高得多，购房者在购房时更加谨慎和理性。在第一季度，空一线城市之间的议价价格大幅下降，累计下降近1个百分点。随着市场预期的提高，业主的信心增强，空房的议价能力下降。然而，随着新房供应量的增加和置换需求的释放，一些买家为了换房和加快二手房的销售，提高了空房的议价。一线城市的平均交易周期约为4个月，相对较长。

诸葛寻房分析师认为，一、二线重点城市降价房的比例正在逐步扩大，二季度后市场信心逐渐下降。从房价调整后的情况来看，卖方仍处于相对活跃的状态，希望为交易提供便利，但买方有强烈的观望情绪，整体市场对市场前景并不乐观。

6月，北京成为房价调整比例最高的城市，达到32.26%，降价房数量明显增加；上海和苏州的房价调整后仍处于较高水平，分别占27.69%和26.85%。厦门房价上涨的比例明显缩小，业主的期望发生了变化，所以他们降低了价格。虽然青岛市上市房屋整体价格有涨有跌，但降价房屋较多，卖家信心不足。

从上半年重点城市物价上涨和下跌的比例来看，今年一季度物价上涨的比例有所扩大，三月份达到上半年的最高点，占27.47%。4月份以后，随着一些市场的过度调控，市场预期发生了变化，买家观望情绪增强，业主纷纷降价，降价房屋的比例逐渐扩大。6月份，降价房占价格调整房的77.22%，仅次于今年1月。

“自今年4月以来，北京二手房市场一直相对稳定，价格每月在2%至2%之间波动。”

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐在接受《证券日报》采访时表示，根据链家的数据，目前北京的月平均成交量为1.2万台，预计第三季度将保持在这一水平。

主要城市的营业额略有回升

据诸葛统计，2019年上半年，南京等10个重点城市累计成交48.29万套，同比增长14.09%，为三年来上半年的首次上涨；营业额与2013年、2015年和2017年上半年基本持平，仅次于2016年的超高水平。

徐小乐告诉《证券日报》，在被炮弹跟踪的25个城市中，二手房价格波动不大。交易量方面，今年上半年，除苏州等重点城市外，交易量有所增加，其他城市变化相对较小，涨跌互现，均在10%以内。

“由于市场的复苏，空房市中心城市的议价价格迅速降至近年来的低位，并保持在3%-4%的水平；6月份，随着市场环境的变化，观望情绪进一步加剧，空的议价价格有所反弹，但仍处于低位。”上述诸葛寻屋分析师表示，与此同时，交易周期处于高位，表明市场仍相对疲弱。上半年，重点城市新增住房供应出现不同程度的增长，部分二手房需求被稀释，二手房交易周期延长。

分析师表示，总体而言，今年上半年，10个重点城市的成交量呈现出“先高后低”的趋势，城市间存在明显差异。随着调控力度加大，市场预期发生变化，第二季度城市新建住宅项目数量下降；从市场情绪的各项指标来看，市场观望情绪有所增强，二手房市场面临更大的升温压力。